姑苏古城•老宅翻建手册——审批阶段攻略解析

选择古城区的老宅成为近年来业主们追求个性和品味的新选择。相较于千篇一律的住宅小区，老宅有着独特的历史韵味和独特的建筑特色。以下是选择古城区老宅的一些原因：

1.个性定制和成本优势：在古城区的老宅，业主可以进行个性化的定制，根据自己的生活需求打造独一无二的住宅，而且，相较于新建住宅，老宅的价格通常只需花费原价的一小部分，享受到独门独院、有天有地的生活。

2.原汁原味的市井生活：在古城区，业主们能够体验到充满烟火气息的生活，回归自然，远离都市浮华。这种生活方式能够唤起儿时的记忆，让人感受到更为真实和纯粹的生活。

3.投资价值和稀缺性：古城区的房产由于城市更新的推动，拥有较高的投资价值。城市更新使得这些老宅更具有吸引力，而限制性的历史文化保护区和城市限高政策进一步提高了这些住宅的稀缺性。

4.活化老宅，吸引年轻人：选择古城区也是为城市更新贡献一份绵薄之力，活化老宅，吸引更多年轻人回到老城区。

进行老房翻建，第一步就需要经过政府的审批程序，确保翻建工程的合法性和安全性。今天小编就整理了一份青庭装饰自成立以来所承接所有姑苏区老宅翻建项目的一些审批老宅翻建所需要的材料及流程，希望对大家有所帮助：

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报建材料

1. 申请书：说明翻建原因，产权人签字，写明联系电话。

2. 委托书：报建非房主本人或有其他共有产权人，要产权人签字的委托书。

3. 房产证、土地证（或不动产证）：核对二证，留复印件。

4. 身份证、户口簿：核对后留存复印件。

5. 危房鉴定：对位于规划非居住用地、规划紫线、历史保护片区内的私房，需提供危房鉴定原件，只能原地、原面积、原高度翻建。

   鉴定单位：苏州市房屋安全鉴定管理处

   鉴定地址：姑苏区侍其巷1号

   联系电话：0512-65232395

   （鉴定收费标准11元每平方，文物保护建设控制地带内翻建，须文广新局文物处审核（行政中心窗口），房屋存在违章建设，违章部分须拆除。未批准先行拆除的私房，须有城管处罚意见。）
   

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报建流程

1. 房屋鉴定结果是C或D的才能翻建，鉴定书有效期为一年，拿到鉴定书向姑苏区自规局（竹辉路158号）申请翻建，规划人员会现场察看，用地红线内是否有违章、是否有超用地范围建筑以及周边邻居是否毗连，如毗连则方案须邻居签字，拍摄现状照片。

2. 根据古城控规，初步说明方案设计条件（历史片区内只能原面积、原高度，符合升楼的方案，因考虑采光、通风、视线等须征得四周邻居签字）。

3. 画方案图（电子档传QQ530536788，格式：原房总平面、规划总平面、东南西北四立面图放一张图上，标明建筑面积、平面图要标注与四周街巷、邻房距离）。

4. 分局审图，以土地证地宗地图为依据。安排测绘队测量原房屋数据。（旧房不得提前拆除，否则测绘无法取得原房数据，无法进行下一步报建。）

5. 领取测绘报告，房主根据测绘数据及初步审批意见调整原方案。（如下图）

6. 图纸经邻居签字确认（扩建、升楼的方案以及原样翻建但与邻居借墙、共墙的须取得邻居的签字确认），分居审核，批准公示。

7. 业主签字确认后的批准方案由市规划编制中心公示（历史保护区二十个工作日，其他地区十个工作日），公示结束收集意见反馈给规划分局（约一周）。

8. 公示结束无异议者，所有业主持原房产证（原件）、土地复印件（二证合一后的新不动产权证）、结婚证、户口簿、身份证复印件到规划分局，签字委托分局去房产中心注销原房产证。（房主可凭工程规划许可证领取住房公积金。）

9. 发建设工程规划许可证，开始施工。做批后公示。（如下图）

   （2022年新规，为施工人员购买保险和签责任书）

10. 施工至±0.00地基时，须通知规划分局到现场验线，未经验线造成建筑不符合批准方案、无法领取房产证的后果由房主自负。

11. 施工至屋顶圈梁，须通知分局到现场验高，若未经验高造成建筑不符合批准方案、无法领取房产证后果由房主自负。在建房时不按图施工，私自增高扩建，则最终无法验收、无法办理新房产证。

12. 房屋如果临河，还需要办理“河道管理范围内建设项目工程建设方案审批”。

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验收部分

1. 通知自规局翻建完工，测绘院上门测绘（主要核对高度，一般误差可以在10㎝以内）

2. 自规局上门验收。（门窗全部安装到位，外墙白色涂料，屋面小青瓦）

3. 领取合格证。

4. 不动产交易中心提交材料。地址：人民路1058号

5. 上门测绘。（主要测绘房屋有没有超宗地红线，以及房管局上门测绘面积有没有超房产证面积）

6. 产权人签字，领取宗地图。地址：干将路1018号，605办公室

7. 领取材料。把宗地图给房管局测绘队。地址：人民路1058号

8. 房管局确认测绘面积，送审批。

9. 交费，领取房屋测绘成果。

10. 递交全部材料，办理房产证。地址：干将路1018号

11. 领取房产证。

老宅翻建项目通常涉及到丰富的文化底蕴和结构特点，而青庭装饰在老宅翻新和翻建方面都有着丰富的经验，能够为业主创造出独特而舒适的居住空间。自公司成立以来，青庭装饰也承接了各式各样的古城老宅的项目，有的翻新，有的翻建，所涉及到的相关文件也都能快速有效地配合并指引业主办理，做过的项目有肖家巷、燕家巷、唐家巷、善家巷、中张家巷等，都获得业主的一致好评。如果你正好有这么一套古城老宅想要翻新，而我司又正好专业，那么我们的故事就开始了~

（“中张家巷”项目进行中）

历史保护片区及城中村只有危房才能原地（原格局）原面积原高度翻建。

符合升楼项目退界要满足日照间距的一半，且征得周边利益人的书面同意。

姑苏规划分局咨询电话：0512-65326491

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