南京新规：物业不得拒不撤出、公共收益用途明确！

官方出手，提升物业管理水平！

最近，江苏省物业管理条例、南京市住宅物业管理条例，相继公示修正草案征求意见，锐评君为大家拎出部分重点：

① 业委会委员可自荐或被推荐；不得阻挠业主行使权利，不得擅自动用业主共有资金

② 小区的公共收益归业主，业主大会成立前，收益的70%将纳入维修资金

③利用住宅小区电梯投放商业广告的收益，优先用于电梯维修、改造、更新

④ 小区更换物业，原物业公司不得拒不撤出、不得阻挠新物业公司进场服务

更多干货，接着看。

01

南京市住宅物业管理条例修正草案，将从多方角度出发进行细则优化，一起看看核心点。

① 业委会委员

业委会委员，一定程度上是整个小区业主的“代言人”，是业主、物业、相关职能部门等之间的“沟通桥梁”。

在原版南京市住宅物业管理条例中，业委会委员由业主大会选举产生，但修正草案修改为自荐或推荐。这不仅是向北京、深圳等一线城市看齐，也是与江苏省物业管理条例同频。

业委会委员的行为规范，也有了优化：不得阻挠业主行使权利，不得擅自动用业主共有资金等↓

（阴影部分为删去内容、黑体部分为新增内容，下同）

锐评君点评：

早在2018年，南京河西就有小区曾出现过业主投诉业委会违规动用超140万维修基金的事儿，当时，相关部门主导推进解决了事情。

可以预见，随着政策法规的优化完善，业委会委员将更好地为小区、业主服务。

② 业主

在修正草案中，锐评君注意到，小区的主人翁——全体业主，话语权比重提升。

比如，物业管理区域分立、合并与否，物业服务收费调价方案等，需要业主共同决定↓

锐评君点评：

业主共同决定，要如何界定？锐评君翻阅了民法典278条原文，给出了明确的解释：

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

换句话说，提升小区管理水平人人有责，鼓励更多的业主发挥主人翁意识，参与到小区的建设维护中来。

但也会有隐患，原先双过半的政策被双三分之二的政策取代，部分小区（比如入住率很低，无法及时联系上大部分业主的小区）需要业主共同推进的事项难度系数会有所增加。

③ 物业服务企业

修正草案中，对物业服务企业的行为进行进一步规范，增加了9条限制行为，比如：

不得骗标，合同到期或终止后不得拒不撤出，不得挪用、骗取维修资金、公共收益等。

与此同时，不得阻挠新物业服务企业进场服务。当然了，新物业服务企业也不得强行接管物业。

锐评君点评：

这些年，南京换物业的小区比比皆是，不乏一波三折的案例。

比如2018年底，河西中的莱蒙水榭春天业主解聘莱蒙物业，随后经过公开选聘确定银城物业为新的物业公司，但莱蒙物业拒绝撤离小区。而后在相关职能部门的推动下，莱蒙水榭春天才迎来银城物业的进场。

此前，南京已有《进一步规范我市物业管理项目交接工作意见的通知》，对被解聘的物业公司进行相关制约。

这次的修正草案，算是首次把物业公司在合同到期或终止后不得拒不撤出等条款写进物业管理条例。

④ 公共收益

公共收益怎么用，同样明确了。拎重点：业主大会成立前，收益的70%纳入维修资金；业主大会成立后，公共收益补充维修资金的比例应高于50%。

锐评君点评：

在南京，不少小区因公共收益怎么用、归谁而产生矛盾。

比如去年，江宁的天泽苑小区，业委会将此前的物业公司舒朗置业告上法院，要求返还2021-2022年的公共收益约56万元，并胜诉。

按照修正草案，小区的公共收益属于全体业主，并对公共收益的用途进行了明确规定，可有效避免相关纠纷的产生。

⑤ 职能部门的监管范围

修正草案中，职能部门的监管范围进一步明确，比如房屋工程质量、装饰装修等，由城乡建设行政主管部门负责；住宅加装电梯的审批，由规划和自然资源行政主管部门负责；违法排放水污染物等，由生态环境行政主管部门负责。

02

与此同时，江苏省物业管理条例也有多处优化。重点，锐评君同样为大家划好了。

① 第18条：业主大会的召开、表决

业主大会的召开规定，从原先的“经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议”，修改为“经业主专有部分占建筑物专有部分总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议”。

这一条例的调整，锐评君理解为，一个小区的建筑物总面积，可能会大于全体业主证载面积之和，为实际统计带来不便。修改为业主专有部分占建筑物专有部分总面积，使得计算条件更为精准。

这一条里还增加了两个条款，归纳来看是通过电子投票等形式，扩大表决方式、提升表决效率。

② 第26条：对业委会成员做出明确约束

仔细看，这些条款，南京住宅物业管理条例的修正草案已做了浓缩梳理。

此外，这一条对业委会成员的罢免规则也有提及。

③ 公共收益与维修资金

一个小区的运行维护，既有收益，又有损耗。公共收益与维修资金，一直是矛盾的主要源头。

江苏省物业管理条例的修正草案，增加了条款以规范这些资金的用途、来源。

公共收益方面，经业主共同决定，利用住宅小区电梯投放商业广告的收益，优先用于电梯维修、改造、更新。

维修资金方面，住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督；

若业委会成员挪用或侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产的，责令退还，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用、侵占金额二倍以下罚款。

更多变动条款，大家可以自行前往江苏人大网、南京市住房保障和房产局官网查看。

锐评君有话说：

一直以来，南京的住宅物业管理政策法规完善，小区日常管理中遇到的大部分问题，都能在相关的法律法规中找到对应条款。

但随着民法典的施行、物权法等的废止；南京城市化进程的完善，交付入住小区的数量井喷；大家对高质量生活的要求日与俱增，物业管理条例，也该提档升级了。

升级的意义，不仅在于厘清各种纠纷的责任认定、进一步提升物业管理服务水平，还在于为这座城市的居住幸福感锦上添花。

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