京楼找到了涨价去库存的办法

　　最近北京市场上陆续流出了各个区的供地计划，吃瓜群众大呼过瘾。

　　没想到有生之年，能看到永丰南、马连洼、朱房村、太阳宫、酒仙桥、万泉寺、亦庄x24等众多明星地块同台打架。

　　最让人意外的，是天安门旁还有供地！

　　永安里地块，虽然容积率高达4.63，是新房市场上少见的百米高层，但这可是寸土寸金的东二环。

　　原以为早前曝出的万泉寺会是今年的大热门，现在看来，也“不过如此”。

　　今年的供地计划有2个很明显的特点，和以往不同：

　　①首先，是发布时间，更早了。

　　像去年的供地计划，在2月中旬-下旬期间陆续流出。

　　今年整整提前了1个月，很明显，在去年9月吃了政策节奏的亏后，年底-年初这段时间，楼市调控的节奏，密了不少。

　　为了提振市场信心，提前拿出菜单，能不能供出后说，先过个眼瘾。

　　②其次，中心城区供地的占比，是过去5年来最高值，高达25%。

　　要知道，去年四环以内的新盘，只有2个，还都集中在3.9环。

　　而今年内城的供地计划，长这样：

　　（2024已公示部分明星地块位置图）

　　如果以上地块都能顺利供出，那场面，绝对是四面开花，年度关键词都有了：神盘归来。

　　不过，以上并不是我们今天要讨论的重点。

　　从12月救市政策，到现在的饕餮土地餐单，zf想提振楼市信心的目的，已经非常明显了。

　　但我觉得，此轮供地计划的背后，还有很多“隐藏逻辑”：

　　1，收割高端购买力。

　　大家都看得出，明星地块扎堆亮相的同时，也注定了新房市场首批被锁定的买家，是高净值改善客群。

　　很现实的一点，北京楼市想逆天改命，指望刚需无异于扬汤止沸。

　　得把改善的钱逼出来，怎么逼？拿核心资源去换。

　　10w+豪宅遍地都是，堪称神盘元年，有钱人的狂欢。

　　如此一来，成交均价自然拉上来了，向上好交代，或许还能刺激楼市信心。

　　另一个层面，也可能是在阻止高端购买力润出去。

　　我之前在一篇文章里提到过，市场下行，敏锐的富人是第一波撤离的。

　　2，刚需市场收缩，购买力挤压到二手市场。

　　不论是市场在售的新盘，还是今年的拟供地计划，都能看出，刚需的选择空间越来越小了。

　　首先是刚需板块的供应，就在下降，土拍一股脑的大红门，大瓦窑。

　　其次，刚需板块仅有的供应，开发商反而去尝试做偏改善的尺寸，像朱辛庄6w+单价，最新的产品面积段基本都在100+㎡了，总价700w起步。

　　那新的一年，刚需去哪买房？——去二手市场。

　　这样一来，二手库存积压的问题，就解决了，楼市能顺利进入一个正向循环轨道。

　　3，把开发商的钱，流通起来。

　　新房指导价上涨，表面看是zf对新房的预期，但另一个层面，或许是在给周边的顺销盘、次新盘抬轿子。

　　当8.5w的地块供出来，8.2w的在售盘会不会更好卖？

　　加速上一轮在售项目去化，把开发商的钱，流通起来，去拿新地。

　　4，push开发商卷产品，升级才是硬道理。

　　当好地块不再“凤毛麟角”，而是被接二连三端出；

　　当指导价上涨到高位，开发商拿什么和周边原有竞品打？

　　出路是——做好产品，没有最好，只有更好。

　　市场冰期，居住逻辑尚且能被认可，何况有种种资源加持的2024？

　　年初的开发商们，应该要狠狠加两个月班了，祝大家好运，别把好牌打稀烂~

　　最后，土地端的调整，还仅仅只是今年调控的第一步，最近和业内朋友聊起来，说年后会有一系列大动作，大家可以期待一下。

　　山人接下来会出一期关于“大动作”的预测，好奇的朋友，反手关注一波，抢先吃瓜。

　　万丈高楼平地起，泡茶还得看自己。