建面不低于200㎡！厦门发布第四代住宅规划管控要求

　　1月23日

　　厦门市自然资源和规划局发布

　　关于印发厦门市立体生态住宅项目规划管控要求的通知

　　其中，《通知》要求

　　立体生态住宅套型建筑面积（含公摊）不得少于200㎡

　　户型不得带有敞开式连廊

　　官网截图

　　通知全文如下：

　　厦门市立体生态住宅项目规划管控要求

　　第一条（适用范围） 本管控要求适用于在招拍挂条款中允许设置立体生态住宅的地块。

　　第二条（一般要求）立体生态住宅套型建筑面积（含公摊）不得少于200平方米，每户拥有户属空中花园，原则上应临湖、临海、临景建设。户型不得带有敞开式连廊，可设置底层公共休闲架空空间及楼层共享公共休闲绿化平台。

　　第三条（建筑控制） 地块内立体生态住宅建筑之间的间距及建筑面宽按照公共休闲绿化平台和户属空中花园外挑尺寸的二分之一范围线进行计算。

　　立体生态住宅建筑与地块外建筑及与地块内非立体生态住宅建筑的间距，以及立体生态住宅建筑退用地红线、道路红线、绿地等退距应按照公共休闲绿化平台和户属空中花园的最外边缘计算。

　　第四条（日照管理） 建筑之间的日照间距应符合现行日照技术规定，并按照以下原则进行计算：

　　（一）当立体生态住宅作为遮挡物时，日照计算的遮挡面应为公共休闲绿化平台和户属空中花园的最外边缘；

　　（二）当立体生态住宅作为被遮挡物或自遮挡时，日照计算的被遮挡面应为建筑物主体外边缘。

　　第五条（容量控制）底层公共休闲架空空间、公共休闲绿化平台及住宅间风雨连廊不计容积率和产权面积。户属空中花园外挑尺寸小于1.8米的部分，按其结构底板水平投影面积的1/2计入容积率和产权面积；大于1.8米的部分不计入容积率和产权面积。项目建筑密度按首层建筑基底面积标准进行计算。

　　第六条（底层公共休闲架空空间） 建筑底层（除底层设置商业外）可设置层高不低于3.30米、不高于4.50米的底层公共休闲架空空间，应通透设计或局部采用透明玻璃材质。

　　第七条（户属空中花园） 户属空中花园应为悬挑结构，其空间高度应不小于两个自然层高度，且相邻上下层设置空中花园在水平投影范围内不应重叠。户属空中花园水平投影面积不得大于该套住宅套型建筑面积的30%，且户属空中花园绿化面积不小于其水平投影的30%，绿化覆土深度不低于0.6米。户属空中花园不封闭、不可设置为凹阳台形式，至少应有相连两条外侧边无实体围护结构，其临空处应设置栏杆、栏板等安全防护构件。

　　第八条（公共休闲绿化平台） 设置公共休闲绿化平台的水平投影面积不得大于所在自然层计容建筑面积的30%，并应与不少于四户立体生态住宅户型共享，其空间高度应不小于两个自然层高度。平台绿化面积不小于其水平投影的30%，绿化覆土深度不低于0.6米。平台至少一个长边临空，平台不封闭、不分隔、不可侵占。临空面无实体围护结构，应设置栏杆、栏板等安全防护构件。

　　公共休闲绿化平台应设置于建筑公共区域，不得与户属空中花园相邻设置。除客厅外，户内其它空间不得与公共休闲绿化平台开门联通。

　　第九条（出挑控制） 套型在建筑主体结构外同一方向上仅允许设置一处外挑功能空间，即阳台出挑方向不得设置户属空中花园、设备板等，或户属空中花园内及上空不得设置阳台、设备板等。

　　第十条（其他要求） 试点项目在申报建筑设计方案的同时，应同步提交户属空中花园及公共休闲绿化平台的景观绿化专项设计方案，方案应充分考虑绿化种植方式防坠落、防台风等防护措施。

　　户属空中花园及公共休闲绿化平台的景观绿化应与建筑主体同步设计、同步施工、同步验收，精装交付。

　　CRIC解读：

　　什么是第四代住宅呢？第四代住宅的概念并不新鲜，在国内出现到现在已经有好些年了。它最早起源于意大利，由建筑师史蒂法诺·博埃里设计，并于2009年开始设计一个用于展示建筑生物多样性的建筑原型。2014年，在意大利米兰建成了一座垂直森林住宅，也就是我们常见的垂直花园。这座建筑以其独特的生态、特色和吸引人的外观迅速引起了人们的关注。随后，该概念被引入中国，并在南京、上海、成都等地落地实施。

　　目前，福建省内福州、漳州、泉州、龙岩等地均有第四代住宅落地，在2023年12月22日厦门土拍会中，有7幅地块提到允许按厦门市“立体生态住宅”管控要求建设第四代住宅。第四代住宅在设计上具有独特优势，成为近年商品房开发流行趋势，但在实际应用中却面临诸多问题。比如开发成本高，后期维护和居住舒服度有待验证，定位也更高端，比如厦门规定建面不低于200㎡，对于购买门槛也设置较高。