上海市中心86年历史新式里弄原拆原建，龙年新春后首批居民即将回搬

摘要：探索居民外迁回搬、拆落地改造、历史风貌复原等宝贵经验。

近日，徐汇区天平路街道首个成套改造项目顺利收官，位于襄阳南路429弄1-5号的云水别墅小区完成原拆原建，居民家中的装修也正陆续完成，最快春节后就能搬回“老房”，住进“新家”。

69岁的吴继敏阿姨即将成为云水别墅首批回搬的居民。日前，记者跟随吴阿姨来到正在装修的老房子，建筑外部新漆的浅灰色外墙上镶嵌着白色条纹装饰，楼道内干净整洁，地上的马赛克砖和木质地板正分别进行清洁和打蜡。而最让吴阿姨激动的就是总算有了属于自己家的厨房和卫生间，“虽然面积有限，但空间都是自己的了。”

去年，上海完成29.6万平方米小梁薄板房屋等不成套旧住房改造，今年这一目标又进一步提升至31万平方米。徐汇区近年来重点开展“三旧”变“三新”民心工程，今年预计将推进4万平方米不成套旧住房改造。云水别墅作为衡复历史风貌区内保留历史建筑成套化改造的案例，探索出了居民外迁回搬、拆落地改造、历史风貌复原等宝贵经验。

炒菜时，厨房会“天降白糖”

云水别墅建造于1938年，内部结构复杂，公共区域狭小拥挤，存在墙面斑驳开裂、管线老化杂乱、蜘蛛网遍布房屋角落、亭子间幽暗潮湿、楼梯又窄又陡且没有独立厨卫等各类问题，居民生活极为不便。

吴继敏从儿时起就同父母在此居住，见证了云水别墅历经数十年风雨后，房屋条件一步步走向衰落。此次成套改造前，她一家三代共五口人在这里居住。虽然面积有近60平方米，但从一楼到二楼的房间，需要经过公共楼梯才能进门。“卫生间每两层共用一个，至少4-5户人家共用一个厕所，早上大人上班、小孩上学、老人看病，门口都要排起长队。”吴继敏说。

更让人“崩溃”的是先天不足的墙面。“就是把烂泥、稻草和板条拼接起来的墙面，没有砖。”吴继敏说，泥墙遇到大雨天必然漏水，不仅漏到床上让人晚上无法入睡，还会让墙壁像酥糖一样，手一摸就沾满一手的泥灰。炒菜时，厨房天花板还会掉下白灰，“像白糖一样往锅里掉，只能一只手炒菜，一只手拿锅盖侧着挡在锅上，不然就要‘加菜’了。”

“老鼠、白蚁、蟑螂一直有，夏天厨房里还有鼻涕虫和跳蚤，一到黄梅天墙壁就会霉烂。”为了保持室内干燥，吴继敏常年都要买除湿剂在墙角铺上一整排。不少居民因为居住空间不足，就在楼道堆放杂物，甚至还将煤气灶放在家门口，而楼内地板、楼梯都是木质结构，消防隐患日增。

吴继敏告诉记者，一些老邻居早年将房屋出售或出租，搬迁到了沪郊新房。但更多老邻居考虑到云水别墅优越的地理位置，都不愿搬离。“到徐家汇和淮海路、去中山医院看病都很方便，小区对面就是向阳小学。”

随着近年来上海大力推进“两旧一村”改造，云水别墅的居民想要改善居住条件的意愿日益强烈。徐汇区经过综合评估，考虑到小区房屋条件已不适宜居住，且原建筑不存在保留价值，因此根据历史照片、图纸等文献资料，经考证后决定对建筑进行原拆原建，还原初始风貌，改善内部设施。

“一户一方案”变为“一户几十个方案”

2021年7月，天平街道正式启动襄阳南路429弄1-5号旧住房成套改造，由徐汇区房屋征收指挥部统筹协调，徐汇区建管委（旧改办）、区房管局、徐房集团和区征收事务所作为支持部门，并由天平街道牵头组织街道管理办、区征收公司等成立工作专班。改造征询工作启动后，获得几乎所有32户居民的支持。

然而，当机遇要化为具体落实的方案时，部分居民却产生了顾虑：要离开居住了几十年的“故土”，实在舍不得；搬离后房屋改造何时能完工，当中是否会有变数；万一回搬不了怎么办……对于原拆原还，上海多区已经有多个成功案例。2021年底，徐汇区龙华新村227套旧房综合改造完成，拆落地重建项目的居民都拿到了新房钥匙。

“但真的轮到自己，居民心里难免有各种担忧。”天平路街道慎成居民区党总支书记王晓轩告诉记者，有位年近七旬的阿姨是孤老，腿脚不便，得知云水别墅要改造，老人家很支持，但苦于没有就近的房屋可以在拆落地改造期间居住。为此，街道专班的工作人员放弃数个休息日，前后为老人接洽了10余家中介，连续3个周末驾车全程陪同老人实地看房，最终在20余套备选房屋中找到了符合老人需求的过渡房。

王晓轩介绍，慎成居民区成形小区仅4个，其余都是老弄堂。在启动云水别墅改造前，居民区内的优秀历史建筑慎成里已经于2021年5月启动了保护性修缮工程，居委干部对老房修缮和改造的方案征询工作已经有一定的经验。云水别墅作为新式里弄住宅，房型多样，因而改造方案制定之初就确立了“一户一方案”模式。

“但实际操作中，却是一户几十个方案。”王晓轩说。居民在楼内生活数十载，不少厨卫公用部位的“属地”划分长期默认，“你家酱油瓶在这里，我家醋瓶在那里。”但改造后，每户人家会按比例新增厨卫面积，其中涉及对原有公用部位重新展开合理的分隔，不少住户都迟迟未达成一致。

最终打动居民的是居委干部和现场工作人员一次次不厌其烦的沟通和协调。“方案制定长达一年多，前后改了几十稿。”徐汇区第四房屋征收服务事务所项目负责人表示，居民们在看到各方都在为云水别墅改造倾注心力后，欣然决定“各退一步”，认可了改造方案。

春暖花开，就是搬进新家之时

随着襄阳南路429弄1-5号旧住房改造项目顺利生效，2021年12月底，居民全部搬离，施工队正式进场。

记者从上海徐房建筑实业有限公司了解到，云水别墅改造项目采用了内部整体改造方式，在保留空间肌理和建筑整体风貌的前提下，将原先的泥幔结构推倒重建为现代化的钢筋混凝土结构。建筑内部各楼层空间重新分隔，调整楼梯位置，使得每户居民家中都能拥有独立的厨房和卫生间。

公共楼道则保留了原有的马赛克瓷砖设计，90年前的木窗被替换为中空断桥铝窗，具备保温、隔热、隔音等效果，居民再也不会因房屋临街而饱受马路喧嚣之苦。

王晓轩介绍，施工期间因疫情关系，工期有所延长，居民们始终放心不下老房子的改造，时常打电话给居委干部，或是干脆到施工现场，想看着新家从施工围挡中一点点拔地而起。为此，天平街道安排专人定期巡检施工进度，并将现场照片发到居民微信群，及时更新施工情况，居民们悬着的心总算落地。

农历新年后，春暖花开时，云水别墅居民就将陆续回搬。1月中旬，记者先跟随吴继敏走进她的新家，全屋定制柜、中央空调和新风系统均已安装妥当，软装和家具进场后，一家人最快3月就能搬进新家。在她期待了大半辈子的独立厨房，虽然面积有限仅能同时容纳两人，但吴阿姨依然很满足。“这么多年都跟邻居合用煤卫，现在总算不用相互迁就生活习惯，独门独户就是最好的。”