两部门发文细化经营性物业贷款管理

证券时报记者 秦燕玲

1月24日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。

同日早些时候，在国新办举行的新闻发布会上，人民银行行长潘功胜对这份文件有所“预告”。潘功胜指出，金融机构在金融管理部门的指导下，着力支持房地产企业特别是头部房企的融资渠道稳定。人民银行联合金融监管总局出台完善经营性物业贷款的有关政策，旨在支持优质房企盘活存量资产，扩大资金使用范围，改善流动性状况。

此次《通知》细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求。

具体来看，《通知》明确，经营性物业贷款，是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。

其中，商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。

《通知》强调，除经营性物业贷款外，其他贷款仍按现行政策执行。

贷款期限上，《通知》明确，经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。

贷款额度方面，《通知》指出，商业银行要根据承贷物业经营状况、评估价值，以及借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等因素，合理确定经营性物业贷款额度。经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％。

对于贷款用途，《通知》也有明确的“正面清单”和“负面清单”，即可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等；不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。

2023年8月18日，龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶曾在2023年中期业绩发布会提及经营性物业贷款的“定心丸”作用。“经营性物业贷2023年上半年同比增加了100亿元，达到了400亿元，整个账期很长，这个相对来说给了一个定心丸，为公司的长期发展奠定了基础。”赵轶称。