去库存“攻坚战” | 去化周期近70个月！旅游火爆的哈尔滨，如何化解新房“去库存”难题？

每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺

哈尔滨无疑是2024年首个火“出圈”的城市。

据哈尔滨市文化广电和旅游局测算，截至今年元旦假日第3天，哈尔滨市累计接待游客304.79万人次，实现旅游总收入59.14亿元。这个冬天，“尔滨”频频登上热搜，成为“顶流”。

不过，与持续火热的旅游业相比，哈尔滨楼市却是另一番景象。据易居研究院最新发布的《2023年中国百城库存报告》显示，截至2023年底，哈尔滨新建商品住宅库存达到814万平方米，去化周期69.8个月，高居百城榜第七位。

也就是说，即使不再新建住房，要消化814万平方米的新房库存，按照2023年哈尔滨的销售节奏，也需要近6年时间。

哈尔滨的住宅小区 图片来源：每经记者 陈利 摄

去化周期达69.8个月

“近段时间确实外地人来咨询或者看房人增多了，也有一些成交，但一时冲动买房的情况很少。不过，目前购房的主要还是本地的刚需和改善客户，当然也有省内其他城市客户来哈尔滨买房，但外地来投资的客户比较少。”一位哈尔滨当地行业从业人员告诉《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者），本地人稍微有点资金的，都选择去了海南、云南西双版纳州等暖和的城市买房了。

值得注意的是，在旅游热的催生下，近来哈尔滨楼市成交也有了一定回升。哈尔滨市不动产登记中心数据显示，2023年12月，黑龙江省外人士在哈尔滨购房（新建商品房和存量房）共办理不动产登记2790件，比2022年12月增加了1867件，同比增长202.3%。

“‘尔滨’热持续增加了社会大众对其好感，这对于城市经济的健康发展和楼市发展等都有积极的作用。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进向每经记者表示。

不过，从整体来看，近年来哈尔滨房地产销售量呈下降态势。克而瑞数据显示，2023年哈尔滨商品住宅市场整体呈下降趋势，市场容量持续缩减，其中新增供应量为171.89万平方米，同比下降14.62%；成交量159.50万平方米，同比下降11.37%。

而从近年数据来看，哈尔滨楼市的巅峰时期在2017年。这一年，全市商品房销售面积1248.5万平方米，商品房销售额1045.5亿元，商品住宅销售套数11.1万套，均为近年的最高值。

此外，根据哈尔滨统计局的数据 ，2018-2021年，哈尔滨商品房销售面积分别为1094.6万平方米、964.8万平方米、768.5万平方米、609.4万平方米，同比分别下降了2.04%、8.2%、20.3%、20.7%。期间，全市房地产开发投资分别增长17.6%、6.1%和0.3%，-14.6%，新开工面积分别达到1095.9万平方米、1399.5万平方米和1265.1万平方米、635万平方米。

随着销量的降低，哈尔滨新建商品住宅的去化周期也随之高涨。易居研究院报告显示，哈尔滨新建商品住宅去化周期已经达到了69.8个月，高居百城榜第七位。这也意味着，即使不再新建住房，要将现有商品住房卖出去也得近6年时间。

房价同比连降33个月

需要指出的是，在购房者“买涨不买跌”的心理预期下，哈尔滨的新房及二手房价格成为影响置业的重要因素。

从国家统计局公告的数据来看，2023年12月哈尔滨新房价格环比下降0.7%，环比降幅扩大；同比下跌1.6%，较11月降幅扩大了0.5个百分点，新房价格连续33个月同比下行。

进入2024年，哈尔滨新房市场有所起色。安居客数据显示，2024年1月哈尔滨新房均价为10428元/平方米，环比上涨0.09%；而在2023年，哈尔滨的新房价格仅在5月份实现环比上涨，其他月份均环比下跌。

来源：克而瑞

显然，不断攀升的库存和持续下跌的房价，进一步让房企收缩了在哈尔滨投资的热情。

克而瑞数据显示，2023年哈尔滨全年共成交21宗商住用地，平均溢价率3.3%，成交楼面价2063元/平方米，最高仅为5398元/平方米。拿地企业中，既有着深耕本土多年的汇龙、昆仑等老牌房企，也有着云科置业、方远书宇、京洋等楼市新面孔。

然而布局全国的品牌房企却集体缺席哈尔滨，本土房企成为拿地主力。这已是连续两年品牌房企缺席哈尔滨土地市场。

以万科为例，2023年万科在哈尔滨实现备案销售金额约26亿元，销售套数2336套，销售面积25.5万平米，成为2023年哈尔滨房企销售套数、面积、金额三个维度的第一，这也是哈尔滨万科继2022年取得销售冠军后再次蝉联。但据公开信息，万科目前在售的5个哈尔滨项目均为存量项目，其最近一次在哈尔滨拿地则还是2020年11月。

上述从业人员也表示，当前品牌开发商基本以销售存量为主，去化相对较慢的是松北区产业新区，也是当前存量最多的一个区域。

也曾“走出去”卖房

事实上，近年来哈尔滨人口流出问题日益突出。

据《2021年哈尔滨市国民经济和社会发展统计公报》数据显示，哈尔滨2021年末常住人口为988.5万人，全市人口自然增长率-2.0‰，比之前公布的2020年末1000.1万人口减少了11.6万人。哈尔滨也成为近年来全国首个跌出“千万人口俱乐部”的省会城市。

面对流失的人口和攀升的新房库存，2023年以来哈尔滨也出台了一系列政策“留人”，以期促进房地产销售。最明显的一招就是“走出去。”

2023年8月，哈尔滨市住建局在和房地产商会的一次交流中提出，把哈尔滨的房地产项目带到南方去推介。与此同时，《黑龙江省促进商品房省外消费实施方案》出台，提出“吸引越来越多的外埠居民到黑龙江旅居避暑、安居置业”。

由此，哈尔滨“北房南卖”被正式提上日程，并将第一站选在南京。

哈尔滨融创文旅城现场 图片来源：每经记者 陈利 摄

一个月后的2023年9月9日到9月11日，在南京为期3天的房产推介会上，哈尔滨住建局领导和13家房企带来了21个房地产项目和近5000套房源，其中包括滨江地产、汇龙地产、昆仑地产等黑龙江省内房企，也包括绿城、万科等国内知名房企的。这也是哈尔滨首次在异地举办房产推介活动。不过，此次活动并没有达成成交。

除了出省，也有部分房企将目光放到了省内下沉市场。公开信息显示，位于香坊区的龙创•睦邻项目在去年9月便开始到齐齐哈尔、牡丹江、大庆、绥化等地邀请当地人气主播推广项目，当月销售额达到1.26亿元。此后，包括万科、中国铁建、宝能、绿地等在内的多个企业项目选择组团到绥化、肇东、宾县、呼兰等地进行巡展推广。

此外，早在2021年10月，哈尔滨便率先在国内出台了《促进房地产市场平稳健康发展实施意见》稳定房地产市场，其中人才购房补贴发放金额在东北核心四城中排在第一梯队，并允许异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款，希望能够借此解决人口外流，吸引全国各地人才在哈尔滨“安居筑巢”，但当地楼市表现一直没有太大起色。