容积率1.1！近十年新低！佛山土拍风向，透露什么信号？

容积率1.1、容积率1.5...有没有发现，佛山土拍风向变了！

在大平层风靡豪宅市场多年之后，佛山改善产品的形态是否将迎来新的转机？

佛山楼市发布特别策划#2024新开局专栏，从多个维度深度探讨佛山楼市，和大家一同见证市场变化！

今天，楼市君从土拍供应变化，带大家探讨2024产品升级新赛道！

最低仅1.1！

佛山土拍容积率现十年新低！

1月22日，华润置地时隔两年再次出手，豪砸19.38亿在顺德云鹭片区布局新项目，引起广泛关注 。

值得一提的是，该地块容积率仅1.5，这也是顺德近6年来容积率最低的宅地。

项目推广透露，华润置地云鹭项目将打造纯墅级大盘。结合初步效果图来看，项目或将带来墅类+大平层组合产品。

无独有偶， 不仅 是 这宗地块容积率奇低，去年以来，已有不少新出让宅地都在降低这项指标。

去年12月6日，保利华南拿下的狮山博爱湖宅地， 容积率仅1.1 ，为佛山土拍市场上近10年的最低值。 （数据来源：中指院）

另据统计，近5年佛山低容积率（≤1.5）宅地占比呈上升趋势。

而去年出让的宅地中，有不少核心区地块容积率低于以往水平。

比如，保利三水荷香湖项目容积率≤2.4、建发灯湖缦云容积率≤2.5、 保利河西项目容积率≤2.8 等等，都低于周边项目“3字头”水平。

反之，高容积率宅地的“消失”，也能同样说明这个趋势。

楼市君统计发现，近三年来容积率上限3.5的宅地成交量有明显下降趋势，2023年甚至挂零（已剔除个人拿地情况）。

事实上，不止是容积率上限降了，容积率下限也被建议取消1.0限制。

据财社报道，去年9月底，自然资源部曾下发文件：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊容积率1.0限制。

这两条建议中，第一条佛山早已执行，第二条则有利于缓解远郊土地出让、远郊市场冷淡的困境。

别墅供求比5年连降！

改善、别墅产品或迎新窗口？

那么，容积率下调的现象，将带来什么影响？

楼市君认为，随着供地容积率的变化，改善市场将迎来全新的赛道。

一方面，容积率创新低，意味着更多“别墅”产品将涌现江湖。

一般来说，容积率2.0左右的可以做到高层+叠墅/联排的产品组合。 而 容积率低于 2. 0土地的供应 ，无疑为这类产品 创造了先天条 件。

｜中国铁建凤语潮鸣合院别墅

要知道，佛山在售409个新盘中，核心区含墅类产品仅12个，占比约3%。

从供求情况来看，佛山近5年来墅类产品的供求比一路走低至0.41。

也就是说，每上新一套房，就有2.5个人抢，用稀缺形容一点都不为过。

更重要的是，别墅作为终极改善的产品形态， 市场表现出来的 接受度也很高。 只要产品够出彩，价格不是问题。

楼市君统计数据发现，2023年佛山一共成交了5套单价10万+/平的住宅，其中有4套就出自中国铁建凤语潮鸣和鹏瑞皓玥湾的别墅。

另一方面，容积率3.0以下宅地的增加，除了能为买家带来更舒适的居住环境， 开发商也有机会 在产品设计上做新的 突破。

比如，去年拿地的保利和著容积率仅2.5，比附近在售项目容积率3-3.5都要低。

产品上也实现了南向率100%、最宽超百米楼距、户型使用率9成以上等新突破。

｜保利和著规划效果图

再比如，三水新城容积率仅2.4的保利荷香湖项目，有机会让更多户数享受到一线湖景资源。

按照出让规划条件，要求建筑面积144平以下住宅户型不少于总住宅户型套数的20%。

反之，也就是说有8成以上的户数，有机会打造144平以上的改善产品。

| 三水荷花世界

2024佛山楼市新开局

开发商面临怎样的机遇与挑战？

透过现象看本质，降低容积率这一趋势，将是2024佛山市场一个新的转折点。

其一，降低容积率本质上也是降低供应，减少高存量对市场的冲击。

在短期内，不仅能维持地价水平，更能激发开发商拿地布局并升级产品，增强市场信心。

同时，容积率下降也给到开发商更多的产品创新空间，做出有别于当前市场在售的产品，也就具备了吸引不同客户的可能性。

| 保利博爱湖地块航拍

其二，今年的改善趋势加剧，容积率下降将再一次释放改善需求。

数据显示，近5年来千万豪宅成交一路走高，2023年成交均价更是突破5万大关，说明了市场有着足够的购买力。

但事实上，豪宅产品形态趋于同质化，千万级豪宅中大平层几乎占据了9成以上的成交。

回顾近两年佛山产品力的升级，270°飘窗、玻璃幕墙外立面、国际交标......等标准，实现了从稀缺到标配的转变。

而现在，这些标准甚至开始蔓延到了刚需、刚改产品的内卷上。这也意味着开发商想让市场买单，需要发掘新的出路。

展望2024，不仅将有千灯湖八方艺术中心、佛山新城尚东柏悦汇商业大平层冒头，给豪宅市场带来新鲜感。

| 八方艺术中心效果图

得益于容积率的下降，华润置地、保利华南等多个新项目或许将为市场带来新的产品形态、新的体验。

比如，开年重磅动工的保利河西项目，不仅身处灯湖中轴地段，享有南向一线江景资源，还将为佛山带来前所未有的“天字系”新作品，期待值拉满。

｜保利河西项目航拍图

｜佛山楼市发布摄

可以预见，2024依然是卷产品力的时代，至于市场接受度如何，就看各位开发商的实力了。

接下来，近期佛山楼市发布将陆续推出#2024新开局策划专栏，和大家一同探讨市场的新变化，敬请关注！

FOSHAN LOUSHIFABU

#2024新开局

【教育】