包河成交领先！2023年合肥土地市场量跌价涨！

2023年已然过去，合肥土地市场冷热分明的现状暂未改变，虽然在取消限价后掀起一波小高潮，但临近年底，合肥土地市场热度因为各家投资额度见底而有所下降，而且成交地块还是以热门板块为主，而远郊区域市场继续维持筑底态势，热度不足。

NO.1丨壹

合肥土地市场

根据筋斗云AI楼市指数系统显示，近6年合肥土地市场年均供应建面732万㎡，年均成交591万㎡，供应成交率达到了80.7%。而纵观土地市场年度走势， 虽然2023年的成交量是合肥近十年里最低的，但整体来看土地成交量相对稳定，成交价稳中有升。

在2023年合肥九区之中，包河、滨湖、高新以及经开等热门区域，供应成交率都达到了百分之百。瑶海、蜀山和庐阳的成交率均超过六成，而新站和政务区今年零收获，政务区的情况自不必多说，新站新房市场的遇冷也直接影响到土地市场的成交，导致今年的无地块成交。

从楼面价角度来看，滨湖和包河两大热门区域一直领先于其他，滨湖的几大板块热度不用多说，各种优质资源的不断引进致使各家房企均看好此地；而包河区内的政务东、高铁乃至淝河等片区都是2023年土拍市场的大热门，出让地块的质素好、价格高是一大特色；经开区受惠于两湖科创圈的热度高涨以及与肥西泛经开板块的互相刺激，最终此三大区域楼面价均已破万。

从容积率角度来看，2023年成交的地块多分布在2.0-2.5，其次1.5-2.0，可见当前市场仍处于刚需和刚改阶段，但改善型占比在不断增加。2023年10月自然资源部发文建议取消远郊地块容积率1.0限制，此举或将刺激远郊土地市场的活跃度再度提升，在市场上补足墅类产品的缺失，为改善置换家庭提供更多选择。

从出让地块的面积来看，2023年整体较2022年相比有所减小，无论是5万㎡以上还是10万㎡之上的占比，2022年都相比较高。这也是政府因城施策的考量，一方面是由于当前整体的金融环境，房企的资金压力较大；另一方面也是考虑到部分小型房企对于大型项目的运营能力稍欠，所以减少了大体量项目的出让。

从竞得房企可以看出，民企在资金层面承压较大，国央企相比而言承担了更多城市建设的责任。不过2023年相对来说市场更加活跃和多样化，意味着政府在逐渐放宽对房地产市场的管制，鼓励市场更加自由化，而且金融环境也在改善，民营房企将迎来更多的发展机遇。

NO.2丨贰

对新房市场的影响

近三年土地供应建面与新房成交面积差额减少，尤其2023年与2022年相比差额大幅降低，市场供不应求，新房库存量在减少。合肥属于周期性市场，市场容量接近600万㎡，整体供销差不断缩小，2023年需求有所压抑，处于去库存等待“风口”阶段，2024年市场基本面或将进一步改善。

合肥大多数区域的土地楼面价和新房成交价之间价差都在1-1.2万元/㎡的范围内浮动，但高新和庐阳两个区的价差较高，从土地明细分析可知，高新区出让的地块多带有限制性条件，或软性限售、或为安置房，所以楼面价相对较低；而庐阳区出让地块相对质素较差，溢价率普遍不高。

截止到2023年底，新站住宅库存量下降明显，但去化周期仍然高位，不过合肥整体各区显性存量及去化周期健康。

2023年合肥土地市场供求规模跌至近十年来最低点，土市整体活跃度较低，多区全年土地供求量均不足五百亩。区域间成交热度分化持续加剧，滨湖、包河等热点区域优质涉宅地块拉动地价水平明显上扬，本土国央企仍为土储主力。现阶段合肥尤其市区新房存量处相对较低水平，预计2024年整体推地节奏将有所加快，随着房企融资压力的逐步纾解，土储积极性将提升，土地成交规模将上涨，房企拿地谨慎态度不变，土地市场分化仍将持续。

NO.3丨叁

结语

全国楼市仍然维持宽松政策环境，中央持续提出加快构建房地产发展新模式，推动“保障性住房、城中村改造、平急两用基础设施”三大工程建设，持续修复市场活力，促进市场企稳回升，预计后市房地产行业政策环境将持续宽松，随着宏观经济的加速修复，房地产行业将逐步迈入新的发展轨道。