天津住宅建筑新规，将带来怎样的利好？

1月19日，天津市规划资源局关于印发住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见（第二批）的通知正式发布。

第二批住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见，包括鼓励居住项目采用多样化的停车形式、鼓励住宅首层空间多样化利用、鼓励住宅设置封闭阳台并规范设备平台设置、允许住宅有条件设置露台。

建筑新规，对于房企来说，与之前相比是增加竞争力、节省成本、增加利润；对于客户来说，丰富居住环境，也算是变相调价了。

1.0

2022年 新规1.0

2022年8月24日，市规划资源局出台《关于住宅多样性空间增值利用规划管理的指导意见（试行）》，对住宅挑空空间、住宅坡屋顶空间、住宅地下室空间及住宅室外专有庭院等四类多样性空间的增值利用。

下面具体来看看，第一版新规到底能带来怎样的利好。

坡屋顶利用

（一）坡屋顶起坡点与楼面垂直距离不大于600mm；（二）坡屋顶坡度角不大于60°；（三）屋脊结构下皮距楼面净高不大于4.8m

坡屋顶不仅能丰富城市第五立面，同时给住户带来更好的隔热和保温作用，坡屋顶排水快，防水功能好。

建投誉山院、龙湖海河砚熙台、城投水西东方天宸等项目均有做坡屋顶产品。

屋顶可以规划小型露台、部分户内挑空设计、坡屋顶层高较低的部分不计容......

通过对坡屋顶、顶层产品成交价格对比，虽然赠送面积有所不同，但普遍溢价可以达到10-15%。 扩大房企开发溢价空间。

户内挑空

餐客厅可设置最多套型面积20%、7.2米的室内挑空空间。

复式设计已经成为户型的一大亮点，对于开发商来说增加卖点的同时又增加了利润！

对于购房客户来说，挑空一般常见于客厅中，叠加时下流行的落地窗，视野采光也是真的好。复式具有墅质立体居住体验，高端改善发展的一个新的方向。

除了坡屋顶伴随挑空产品设计外，绿城水西雲庐、城投春风杨柳、龙湖海河砚熙台等这些项目，均规划标准层的挑空产品。

通过跃层设计，实现大面积赠送，实际单价使客户认为有极高的性价比，比如城投春风杨柳，成交单价持平周边市场，但算上挑空赠送后，折合赠送单价要低于市场15%-20%。

较高的性价比下，4个月拿下年度区域销冠，是房企以时间换利润空间的一种方式。

专有庭院+地下空间

专有挺远和地下空间在新规内虽然是分两条讲解的，但这一年内，多数项目在一楼同时设有小院+地下室。

住宅地下室总层高不应超过6.0m；住宅的卧室、起居室（厅）不应布置在地下......

比如，建投誉山院、金地水西印、城投水西东方天宸、龙湖青云阙、绿城水西雲庐等等，低层产品均规划小院和地下空间。

前几年，小院成了别墅产品的专属，这次普宅产品的小院也合法化了，加上6m挑高的地下室，更多的可能性。

多数首层赠送小院面积超过50㎡，有的甚至接近小百的平米数；地下室层高5-6m，面积约是首层的50-100%。

通过盘点，我们发现，溢价至少能达到25%！同时首层产品告别难去化的局面。

2.0

2024年 新规2.0

这次新规是，鼓励居住项目采用多样化的停车形式、鼓励住宅首层空间多样化利用、鼓励住宅设置封闭阳台并规范设备平台设置、允许住宅有条件设置露台。

由于滨海新规发布较早，目前市场上已经出现的是架空层产品、露台、设备平台等。

架空层

在停车多样化中提到了停车楼和架空平台，滨海多个小区已经出现首层架空层停车，比如欣嘉园（已经交付）、际华园天津府。

减少房企挖地下的成本，抬高地面也起到了防潮的效果。

房地产开发成本中，地下停车位单方建造成本远高于目前市场上多数项目车位的售价，首层架空后，将大大减少建设成本。

除此之外，首层多样化应用也是架空层的内容，好处颇多。

避免潮湿：一楼采用架空形式，避免了底层与地面的接触，有利于空气流通，可以大大减少湿气对底层住户的影响。

人车分流：架空层长用作车库、停车场使用，人群从另一条道进入住宅区，与车流分开，可以减少安全事故的发生。

可利用空间增多：架空层的空间较大，可利用性强，可以用作车库、设备间或物业管理房，各种管线也可以设置在架空层，避免地埋入户，检修和维护起来更方便。

阳台、设备平台等

将阳台、设备平台、飘窗等统一为附赠空间。

住宅建筑的每个喜型中的阳台、凸窗、设备平台、空外空调机搁板等构件的水平投影面积之和，不应超过该套型总建筑面积的15%，且不应大于20㎡。

2023年首开的项目不光使用了新产品、新户型并且通过赠送设备平台提高整体出房率，对老项目、老产品有较大冲击。

比如，空港桂语听蘭二期，建筑面积约89㎡增加约8.5㎡的设备空间，赠送后由原来的76%上升为85%，加量却不加价，大大吸引客户来访和购房。

露台空间

允许住宅有条件设置露台。

1．住宅露台应作为室外空间使用，不得私搭乱盖改为室内空间使用。 2．住宅露台设置遮阳、防雨等设施时，应考虑安全防护、耐久、建筑整 体形象等要求。 3．住宅设置露台不应影响公共安全和公共设施的维护检修。

目前露台产品多数还是出现在顶层户型中。

这几条规范，都让我们以后住得更舒服，买到性价比更高的房子。

对于房企来说，降低开发成本，提高项目亮点及溢价点、增加利润的同时新产品实现快销。

文章仅为个人观点，不代表所在企业观点

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