观点直击 | 华夏合肥高新REIT：出租率波动合理 将积极应对

观点网2023年的产业退租潮，成为包括华夏合肥高新REIT在内众多公募REITs的大考。

1月26日上午，华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设施证券投资基金2023年第四季度业绩说明会于线上举行，出席的管理层涵盖权益人合肥高新股份、管理机构高创股份，以及华夏合肥高新REIT的三位基金经理。

总的来说，2023财年，华夏合肥高新REIT出租率呈现整体下行的波动周期，经营边界保持承压态势。

得益于运营机构在期内的调整，使得整体经营面虽不及去年同期，但好于往年表现。

先从二级市场的情况看，以1月25日收盘价1.7元每股为基准点，华夏合肥高新REIT上市至今已经录得40.35%跌幅，位列产业园REIT产品的第二位。

但这不是该基金一家的问题，整个产业园REITs板块已持续数月下跌。

据观点新媒体观察，此前被资本市场视为“香饽饽”的REITs产品，成为2023年表现较差的资产品类之一。

2023财年，已上市的29只公募REITs平均收益率为-16.5%，仅1只年内收益率为正。

统计显示，自上市至今，产园区REITs平均收益率为-32.45%，全部跌破发行价。而建信中关村REIT跌幅最大，系55.66%。

此外，华夏合肥高新REIT跌幅超40%、博时蛇口产园REIT、华夏和达高科REIT跌幅超过30%，而其他产品同样跌幅超过20%。

数据来源：观点指数整理

观点新媒体了解到，2023年度二级市场对产业园REITs抛售的原因，一方面来自一些上市房企停牌甚至退市、部分工业园区REITs租户退租等消息，特别是哲库与软通动力等。

另一方面，与底层资产的年底租户退租、后续招商招租仍需时间等因素，导致出租率和收入短期波动下行。

正是北京软通、上海哲库两个标杆案例均出现同类“黑天鹅”问题，资本市场开始怀疑产业园区类REITs能否有效应付“退租常态化”。

尽管出现了一时的困难，基金基本面仍是市场表现的“压舱石”。

回顾基金过去一年表现时，华夏合肥高新REIT基金经理燕莉评价：“整体表现较为稳健，且展现出一定的韧性。”

华夏合肥高新REIT的底层资产为“合肥创新产业园一期项目”，土地使用权面积为14.67万平方米，总建筑面积35.68万平方米。

资产业态涵盖为研发办公楼、配套用房和车库，项目于2011年建成投入运营。基础设施项目共有22栋房屋建筑和3个地下车库，并分别由“高新睿成”和“高新君道”持有。

2023年第四季度，华夏合肥高新REIT录得收入2415.7万元，较招募同期预测的完成度为106%。可供分配金额为1923万元，相较招募说明书同期预测数据的完成度为122.5%。

分派率方面，若是按天数进行年化，可以得出四季度分配率为4.98%，较招募说明书预测的4.05%，提升了93个BP。

燕莉坦言：“这个数字在整个产业园公募REITs板块中处于较好的水平。”正因如此，她给予华夏合肥高新REIT“稳健且韧性”的评价。

回顾全年，华夏合肥高新REIT在第四季度的修复态势还是很明显的。从收入端看，第二季度进入全年收入低谷，下半年保持增长态势，环比增速均在1%以上。

值得注意的是，该基金第四季度在出租率下行的情况下，实现了收入增长。背后原因是基金管理人员与运营管理机构针对低效的食堂项目进行重新招标，新签约的食堂租金较先前有了较大幅度提升。

出租率方面，四季度下行却十分明显。其中，高新睿成停止了持续三个季度的出租率增长，于四季度回落至89.16%；高新君道出租率走势与前者相同，但在第四季度回落幅度高于前者，该资产出租率比三季度下滑4.43%，前者仅有1.12%。

数据来源：观点指数整理

对于出租率波动，基金经理刘京虎解释，华夏合肥高新REIT底层项目出租率波动处于合理范围之内，产业园区REITs出租率具有一定的积极波动性，属于正常现象。

他续指，在春节前后，由于部分客户存在到期，带薪招员的客户则选择在春节后办理入驻手续。针对目前存在的出租率波动问题，基金管理人和运营管理机构正在采取积极措施，维持出租率水平。

此外，资产运营管理机构合肥高创副总经理田宝亮透露，已经将招商引资工作列入公司各部分的绩效考核之中，充分调动公司全员开展招商引资工作的积极性。

田宝亮分享指出，合肥高创还将逐步完善招商引资的渠道，以服务园区重点企业为基础，开展包括以商招商主动挖掘存量企业的需求；依托自身青创资金情况和正在设立的高新孵化二期基金，加大服务项目和入驻企业的金融支持，保出租的同时吸引外部需求。

此外，还会积极对接省职能部门、科研院所、金融机构、中介服务机构等多方面的潜在招商引资资源，争取项目能够早落户、多落户。

观点新媒体了解到，为了进一提升未来出租质量，华夏基金曾与合肥高创沟通，将原来预留的政府招商空间进行了充分释放，将有更多可租赁空间供客户选择，提高客户租赁的成交意愿，从而提高出租率水平。

本次业绩会上，刘京虎明确指出，在释放政府预留的招商空间与优化租赁竞价方案上，已与运管机构合肥高创达成一致意见。

他续指：“就长期存在租赁困难的空间，例如区位比较差的、采光较差的、长期控制空置的租赁空间，制定了一个比较灵活的租赁方案，正持续落实当中。”

相较于首批完成扩募的博时招商蛇口产业园REIT、华安张江光大园REIT两只基金，华夏合肥高新REIT的扩募动作显得相对缓慢。

基金权益方合肥高新股份副总经理史常霞于会上表示，未来将考虑工业厂房或者是其他类型的资产装入华夏合肥高新REIT，从而实现资产配置的多元化及抗风险能力。

对于具体节点，史常霞并未透露，只是强调合肥高新股份正积极开展扩募工作，相关信息及节点将会按照信息披露相关要求进行公开。