恒大1.4亿卖掉汕头项目，却赚了3亿多！背后的商业逻辑是什么？

• 2024年1月25日，中国恒大发布公告，附属公司恒大地产集团粤东有限公司（转让方），与受让方汕头市恒耀房地产开发有限公司签订协议，将其持有项目公司（汕头市恒明房地产开发有限公司）的65%权益转让予受让方，总代价为人民币1.376亿元。作为交易的一部分，项目公司将免除转让方及其联系人对其的部分债务，金额为人民币3.76亿元。

你可能会觉得奇怪，恒大不是一直在卖资产、缩减规模、还债务吗？为什么这次1.4亿卖掉汕头项目，还能赚3亿多呢？这次恒大推出项目的操作又意味着什么呢？

一、现象：恒大为什么要退出这个汕头项目呢？

根据公告，这个项目的名字叫做汕头市恒明房地产开发有限公司，是恒大和澳大利亚红叶贸易有限公司合作的一个房地产开发企业，成立于2005年10月14日，恒大持股65%，澳方持股35%。

• 这个项目的地块位于汕头市濠江磊口至过溪洋片区，占地面积445.4亩，于2017年8月27日开盘，已售47.88万平方米，涉及保交楼套数1145套。

目前这个项目已经停工了，而且已经两年多了。恒大这次退出的原因是什么呢？其实很简单，就是因为恒大面临的流动性危机，没有足够的资金来继续开发这个项目。而且，这个项目的销售情况也不理想。

但是，这块地还有价值，也是这次能够实现交易成功的先决条件，一切都是建立在这个基础上的。

• 我们来大概算一下，这个项目一共约88万平米，已卖48万平米，余40万平米。按照现在均价6000元~6500元/㎡单价算，货值24~26亿元，按照30%利润收益，也是6~7亿左右的项目。如果项目操盘得好，结合金融、现金流一套玩法，收益是肯定不低于6~7亿的账面算法的。

所以，恒大不行了，这些类似还有价值的项目，都可以得到处理，包括保交楼什么的。但是你试试看那些全部卖光住宅，剩下商业及车位的郊区项目，能不能保？其实就是这么个事。

二、分析：恒大以1.4亿卖掉汕头项目，却赚了3亿多！这是什么商业逻辑？

恒大退出了汕头市的一个房地产项目，却获得了巨大的收益。其实，这背后有一个非常精妙的商业逻辑，也体现了恒大的“退而不败”之道。那么恒大是怎么卖掉汕头项目的？

• 根据恒大公告，这次受让方是汕头市恒耀房地产开发有限公司。出售事项完成后，恒大将不再持有项目公司任何股份权益。那这个受让方，是谁呢？其实，就是这个项目的原合作方，澳大利亚红叶贸易有限公司的关联方，这个受让方由董和明、姚欣荣及羊锦喜分别持股39%、33%及28%。

也就是说，恒大是把这个项目卖给了原来的合作伙伴，而不是卖给了外人。这样可以保证这个项目的合理性，避免了因为低价出售而导致项目贬值和损失，维护了项目的价值和利益。

可是，恒大是怎么从卖掉汕头项目中赚钱的？这就要说到这个交易的最精彩的部分了，那就是恒大和受让方之间的一些特殊的约定。

• 根据恒大的公告，作为交易的一部分，项目公司汕头市恒明房地产开发有限公司将免除转让方及其联系人对其的部分债务，这部分债务金额约为人民币3.76亿元；并同意在交易完成后，对转让方尚欠项目公司的人民币2亿元负债将不计收利息、无违约金，于2026年12月31日偿还。

• 你看，这就是恒大的高招了。恒大不仅以1.4亿元的价格卖掉这个项目，还让项目公司免除了自己的3.76亿元的债务，相当于一笔巨额收入。而且恒大还可以延期还清自己2亿元的债务，不用付任何利息和违约金，相当于一笔巨额优惠。这样一来，恒大就从这个交易中获得了巨大的收益。

恒大预计，将就此次出售事项录得收益约人民币3.04亿元。但由于出售金额全部用于抵销转让方及其关联方对项目公司的部分债务，恒大将不会从出售事项中获得任何现金收益。

• 也就是说，恒大虽然没有从这个交易中拿到现金，但却减少了自己债务，提高了自己的净资产，增强了自己的财务状况。这对于一个正面临债务危机的企业来说，是非常重要的。

三、本质：从这个项目的处理经验看，这是其他地方今后保交付是一个重要方向

从表面上来看，这看起来像是恒大金碧江湾项目，但这个操作一看就是和国家反复提的保项目公司不保开发商的保交楼思路一致的。从这个项目就可以看到为何恒大最近两年烂尾的项目复工难和交付难，最重要的原因在于项目资金被恒大大规模挪用，导致项目极高的应付账款。

• 2021年恒大的交付数据没有公布，但当时大部分项目停工全年交付不会超过10万套，2022年恒大交楼了30.1万套，2023年只交了约24.2万套，而和他同体量的碧桂园2022年交付的数量是70万套，2023年交付了60万套，恒大的交付只有碧桂园的40%左右，这是和同行的对比。

我们再看了和自己的销售额对比，最近三年交付的房屋大多是18年—20年所销售的，2018年恒大的销售面积是5243.5万平方米、2019销售面积5846.3万平方米，2020年8085.6万平方米，按照平均一套面积100㎡计算，光这三年所累积下来的应交付就接近200万套，粗略计算一下交付率也就40%左右，也这怪不得许家父子要去蹲班房了。

• 最近今年其他地产公司烂尾项目的交付在逐步提速度，核心力量是通过3500亿元的“保交楼”专项资金撬动“拖赖”法，逐步实现缺陷交付，通过这一个项目处置我们可以看到恒大从这个项目就挪用了7个多亿的资金跑了，这怎么用“保交楼”专项资金，按照恒大这种窟窿3500亿全给恒大的项目都不够。

从这个项目的处理经验来看，其他地方今后保交付的一个重要的方向就是把烂尾项目和恒大做彻底的剥离，先剥离再盘活还有一线生机。

最后的话：不烂尾是最好的结果！

总之，对于恒大来说，用一个已经烂尾的项目换来1亿多现金，还顺带免了3亿多债务，属实也是血赚，这显然就是不破产的好处，让项目不烂尾就是最好的结果。同时，这也意味着恒大正在积极地调整自己的战略，优化自己的资产结构，减少自己的风险敞口，为自己的债务重组创造有利的条件。

• 不得不说，恒大的“退而不败”之道，是一个非常值得我们学习和借鉴的商业智慧，也是一个非常值得我们期待和关注的商业奇迹。恒大能否成功地走出自己的困境，重获自己的辉煌，我们拭目以待！