割掉重资产

文/乐居财经 曾树佳 许淑敏

房企出售资产，已进入到了一个新的阶段。

以往，在流动性逆境中的地产商，卖资产一般都是找合作方、债权人接盘，最多打些折扣，不愁买家。

而眼下，不少房企把核心项目放到货架上，寻求接盘者，但在评估价的基础上，经过多轮博弈，仍有可能遇到“冷场”的情况。

在一系列出售清单里，除了住宅项目，一些文旅、商业项目，也逐渐被当作换取资金的筹码。

近来，万达屡售万达广场，融创处置多处文旅、酒店项目等消息，引发热议。王健林践行轻资产战略、弥补流动性，孙宏斌也缩小文旅版图，将目前尚未消化、产生现金流的项目变现。

但地产周期里，拍卖台上的资产，常与“流拍”“撤回”等字眼相关联。问津者较少，成交期限只能被拉长。融创的数笔交易，就遇到了上述的情况。

不久前，渝开发拿下的重庆环球欢乐世界，也经历过10次流拍。这个被称为“重庆版东方明珠”的项目，因多年停滞而长满杂草。

文旅资产变现慢，运营投入资金大，容易导致现金流沉淀，且涉及的债权较为复杂，有意愿接手的主体，考虑的不仅是价格折扣，还有后续资产的盘活。

因此，交易之中，充满了不确定性。

摆上货架

以往重金投入的文旅、商业项目，许多都难逃被出售的命运。

近来，“王健林又卖万达广场”的话题，引来热议。消息的传出，源自一则工商变更。

1月中旬，厦门殿前万达广场商业管理有限公司发生股权变更，公司股东由珠海万达商业管理集团，转换为厦门金昇阳置业。股权链条显示，金昇阳置业为厦门翔鹭化纤的旗下公司。

据不完全统计，自2023年至今，一年多以来，已约有10座万达广场被出售。

其中，上海松江、西宁海湖、江门台山、上海周浦等几个万达广场，由大家保险接手；而广西北海合浦万达广场，则转让予北海当地一家房企。

另有苏州太仓、湖州、广州萝岗、上海金山等地的万达广场项目，接盘方均为中联基金旗下公司。

除此之外，于去年年底，万达退出了上海万达瑞华酒店的股东行列，北京鹰朗商业管理公司成为新的大股东，据说其背后，是新加坡金鹰集团。

在万达的诸多引援中，大家保险涵盖保险、资管、养老三大核心业务，中联基金专注于以REITs为核心的不动产证券化业务，金鹰集团是以可再生资源开发为基础的制造企业。

过去一段时间，万达出售万达电影、盈方体育传媒，甚至在与太萌重签新协议中，不惜让出上市主体的控制权。

而今，险资、基金、外资、实业，都来给王健林助阵，更见万达缓解流动性压力的考量。

从另一个层面讲，这也是万达践行“轻资产”战略的延续。未来，它或许仍对上述出手的项目，享有长期的运营管理权。

地产周期里，卖文旅、商业项目的，并不止万达一家。融创近期也有一系列相关动作。

1月18日，成都环球中心部分房产被司法拍卖，评估价16.9亿元，起拍价11.5亿元，相当于打了七折。

该拍卖标的建筑面积总计11.5万平方米，用途为住宿餐饮用地、酒店。

在此三天前，融创还将武汉甘露山文创城开发主体35%的股权及债权，挂上交易平台，起始价10.99亿元。

根据规划，该项目规划用地面积1.1万亩，总投资700亿元，定位为冰雪娱乐综合单体、水主题综合娱乐度假区、主题文旅项目。

在密集的动作中，还涉及被摆上货架的无锡融创茂、融创昆明万达城，以及起拍价约5.97亿元的成都融创施柏阁酒店、成都融创堇悦酒店等。

融创拿出来的资产，许多都是当年从万达、云南城投手中，收购过来的。

文旅领域，曾是地产黄金时代，房企多元化的重仓之地。万达以往的“以售养租”模式，引来不少地产商效仿，拓展业务边界，而有些主体也借文旅曲线扩储，在一个个大项目里，投下了不少资金。

眼下，尚未摆脱的流动性逆境，改变了房企憧憬的“文旅梦”。在缓解现金流压力的资产出售清单里，除了住宅项目之外，文旅、酒店项目也成为被处置的对象。

碧桂园近来也一口气在广州产权交易所，挂出了5项资产，转让价格达38.18亿元。

这5项资产均为运营类物业，包括增城区凤凰城酒店、增城区碧桂园中心甲级写字楼、增城区碧桂园凤凰城永旺商业物业等。

当中，增城区凤凰城酒店是优质的酒店资产，其价格最高，达到了12.6亿元。

交易“冷场”

“流拍”、“撤回”，成为了出售文旅资产过程中，较为常见的字眼。

短短一个月的时间内，融创几笔摆上了货架的文旅资产，不约而同地遇到过同样的现象——无人出价。

融创昆明万达城、成都融创施柏阁酒店和堇悦酒店，均为开拍前被撤回，而无锡融创茂二次上架拍卖却依然流拍，成都环球中心部分房产同样遇到流拍的处境。

总体看来，尽管融创上架的文旅资产，起拍价大多打折，折扣从5折到8折不等，但市场依然审慎理性。

像是进入二拍的融创昆明万达城地块及滇池宋品酒店，起拍价从5.6亿元降至4.48亿元，相当于评估价的56%，而无锡融创茂的起拍价也从21亿元降至17亿元，相当于评估价的58%。

可见，关于文旅资产出售，已经不是以打折降价的手段，便能吸引到接盘者。按照业内的说法，文旅资产变现慢，运营投入资金大，容易拖累现金流，且积累的债权较为复杂，愿意接手的人不多。

尤其是，当下市场上出售的优质资产众多，卖家多、买家少，掌握主动权的买家更愿意选择核心、热门城市的商业、住宅等资产。

此前，融创盘活项目能够取得一定成效，很大程度上是因为处置的是核心资产。

比如融创与华融、东方资产、长城资产、信达资产等AMC开展合作的项目，都是诸如上海董家渡、武汉桃花源等项目，为热门商业、住宅项目，有比较明显的产品优势。

而融创此次所出售的文旅资产，多数存在抵押、欠债等问题，股权、债务较为复杂。

昆明万达城的主体公司昆明融创城投资有限公司，存在欠缴税款约12.77亿元，而无锡融创茂的主体公司无锡融创城投资有限公司，被执行人记录14条，被执行总金额为37.57亿元。

因此，拍卖的过程中，经常可以看到这样的场景：几千人围观，但无人报名竞拍。

这些文旅项目，是孙宏斌曾经引以为傲的资产。2017年，融创以438.44亿的交易对价，从万达手中接盘13家文旅项目91％权益，立志要实现“诗和远方”。

也正是这些收并购而来文旅项目，一定程度上导致了融创现金流的沉淀。

上述处置的资产，多数位于融创西南区域，那些年，融创西南也收购成都会展和时代环球各51%股份，不断加速布局，最终证明在周期里，这些重资产没能自我消化。

许多文旅项目上了货架，难免要经历一番蹉跎。不久前，渝开发拿下的“重庆版东方明珠”——环球欢乐世界，也是如此。

在重庆大剧院旁，裸露着一个“大坑”，里面长满了杂草，隐现着些许施工的迹象。这里曾计划建设环球欢乐世界，但搁置数年，仍未有实质上的进展。

去年，该项目被推上拍卖台，由于其时间跨度较长，其中债务关系较为复杂，虽管理人承诺成交后会协助清场，但拍卖公告里仍强调竞拍人“务必亲自实地看样”，否则相关责任自负。

此后，5个多月的时间里，历经10次流拍，直到该年度的11月底，终于由重庆城投旗下的两家子公司渝开发、重庆颐天康养合力拿下。

项目代价仅为7.97亿，相比于22.79亿的评估价，跌价超过六成。

拿出家底

一纸《关于做好经营性物业贷款管理的通知》的发布，意味着融资的边界，进一步放宽。

以往，大型房企多持有一些优质的经营性物业资产，包括商业综合体、购物中心、办公楼等，但可获得的抵押贷款规模有限，且不能用于偿还房企债务。

此次新政明确，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房企，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款，用于偿还存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。

换言之，经营性物业贷款的资金使用范围扩大，可偿还存量房地产贷款和地产债。这项政策的出台，有利于地产商快速盘活存量资产，缓解资金链压力。

这个对文旅综合体、商办等存量项目利好的消息，落地还需要时间，地产商想在短时间内回笼资金，只能寻求出售变现。

起初，在流动性逆境中的地产商，卖资产一般都是找合作方、债权人接盘，不愁买家。此类交易方式，直到近期仍在陆续出现。

比如，去年下半年，碧桂园将广州亚运城项目的26.67%股权，转让给了中海。而在此不久前，弘阳地产也曾把广州珠江弘阳时光荟项目34%股权，作价2.95亿元，系数转给了珠实地产。

而融创则卖项目抵债。它分别将杭州臻华府项目、杭州望金沙酒店项目、合肥秀场酒店项目，卖给了荣丰酒店管理公司。

三笔交易总价款约为12.3亿，主要用于冲抵融创对荣丰公司的债务，另有一部分用于项目建设。

但随着行业进入深度调整期，房企出售资产，已进入到了另一个阶段。它们把项目放到货架上，寻求买家，在评估价的基础上，经过多轮博弈，最终大多折价出让。

就像富力，虽然其上半年酒店分部经营净利润达6.81亿元，实现扭亏为盈，但它依旧在接受潜在买家的询价。

据悉，2022年富力地产就曾12.45亿元出售北京、福州、镇江3间酒店。该公司表示，接下来将继续出售非核心酒店及投资资产，以产生流动资金，用于还款及营运资金用途。

率先实现境内外债务展期、化债前景较为明朗的富力，尚有底气只出售非核心酒店等资产，而其他不少房企，目前已拿出了“压箱底”的核心资产，以便更好地吸引投资者，谋求更快变现。