银行预售款监管失责乱象：有银行擅自划扣抵债，有项目因此烂尾

又有银行因商品房预售款监管失责被通报。成都市住建部门近日通报多起典型案例，等多家银行被暂停在当地承接预售资金监管业务资格，通报指出中国银行、招商银行未对预售款的入账、支付等履行相应监管职责，导致监管资金被挪用，项目无法实现竣工验收。

湘财Plus注意到，在商品房预售款的监管上，银行被指违规的乱象事件不少，浦发银行、广发银行、泉州银行等纷纷中招。在广东，一家银行因向地产公司发放的贷款未收回，直接从包括监管账户在内的11个账户划走6.1亿元，用以抵债。

多家银行被指监管失责有项目因此烂尾

成都市住建局的通报显示，多家银行存在违规行为，导致发生按揭贷款未入监管账户、违规支取监管资金、监管资金被挪用等情况，甚至有项目因此而烂尾，无法实现竣工验收，被监管部门暂停承接新的商品房预售资金监管业务资格。

在龙泉驿区世茂璀璨天成项目中，中国银行成都锦江支行、招商银行成都青羊支行作为预售款监管银行，未对预售款的入账、支付等履行相应监管职责，导致预售款监管账户资金被挪用，项目3-11栋无法实现竣工验收。监管部门决定，暂停两家支行在当地承接新的商品房预售资金监管业务资格，同时报成都市住建局暂停两家支行在全市的承接资格。同时，龙泉驿区已向世茂投资控股有限公司发函敦促解决遗留问题。

在金堂县和裕·晶河湾项目中，开发商利用预售款监管服务平台系统漏洞，多次违规支取监管额度内资金，承办银行大连银行天府支行未依规依约尽职履行监管责任，被暂停在当地及成都市承接新的商品房预售资金监管业务资格。据介绍，天府支行已将违规收取用于偿还开发贷款本息的资金退还至监管账户，剩余资金仍在追缴中。

在未来著广场项目中，恒丰银行双流支行、邮储银行太升南路支行作为按揭贷款银行，通过变更个人贷款协议收款账号的方式，将部分按揭贷款直接存入开发企业的一般账户，未存入预售款监管账户，被暂停3年承接新的商品房预售资金监管业务资格。浙商银行成都经济技术开发区支行作为预售款监管银行，同样被暂停资格。

湘财Plus注意到，浙商银行成都分行、邮储银行成都分行也因此受到牵连，支行整改期间，分行同样被暂停在成都市的承接资格。

违规现象频发有银行擅自划扣抵债

在商品房预售款的监管上，银行被指违规的事件不少。据湘财Plus不完全统计，2023年度，在福建福州，浦发银行、招商银行、泉州银行被指擅自划扣预售资金，被责令整改或终止监管银行资格；在贵州贵阳，广发银行、浙商银行、浦发银行在预售资金监管考评中倒数，被要求限期整改。

其中，浦发银行福州分行在正荣观江樾小区项目未完成交付及不动产权首次登记的情况下，且已明确告知该项目属于有关保交楼例会重点监管项目，仍擅自划扣预售资金3000万元用于归还贷款，鉴于该行2022年也曾违规，对该行监管银行资格予以终止。

招商银行福州分行在融创公馆项目中，未按照要求实施监管，擅自从预售资金监管账户款项划转570万元用于归还贷款，被通报、记录违规一次。

泉州银行福州台江支行在闽商大厦项目，擅自划转预售资金监管账户款项，被通报、记录违规一次，责令立即整改。

2023年10月，贵阳市住建局召开商品房预售资金监管银行评价情况通报会，参与考评17家银行中，广发银行贵阳分行、浙商银行贵阳分行、浦发银行贵阳分行倒数前三，被实行限期整改。贵阳住建局要求，监管银行要履行见单即付，不得擅自使用、处分或违规拨付监管资金。

湘财Plus注意到，还有银行擅自划扣预售资金用于偿还贷款。据广东高院2023年底披露的案例，某银行放贷6亿元给某地产公司用于楼盘项目建设，因其未按期还款宣告提前到期，并从该公司在该行开设的11个账户（包括10个监管账户）内划走6.1亿元，经相关部门协调才陆续退还或支付该公司欠付的工程款。

随后，银行起诉地产公司偿还2.4亿元本金及利息，而地产公司反诉要求银行返还划扣的监管资金。法院认为，银行明知监管账户资金为预售款，仍违规扣划用以清偿到期债务，违反法律法规，严重损害工程建设单位权益，导致在建项目陷入停滞，最终判决银行向地产公司返还违规扣划的商品房预售资金，并支付资金占用费。

因资金被挪用银行与住建部门扯皮

在商品房预售款的监管的问题上，还曾发生银行与监管部门扯皮的事件。2022年，郑州市康桥玖玺园项目停工，业主质疑郑州银行作为预售款监管银行，存在巨额监管资金被挪用导致项目陷入停滞的情况。

郑州银行方面称，该行资金拨付获得郑州市房管局相关部门批准批示，这表明监管银行是“听招呼干活”，并称“如果他们不让拨、我们是拨不了的”。不过该说法当时遭到房管局方面的否认，称银行这种说法与事实不符，已将情况上报有关部门，并将追究银行责任。

不过此事最终是如何解决的，之后再无公开消息传出，预售资金被挪用究竟是谁的问题，责任很难作出判定。

早在2022年初，最高法、住建部、中国人民银行三大部门就联合发布商品房预售资金保全执行新规，其中明确指出住建部门、商业银行等相关单位工作人员在预售资金监管、账户款项监管、划拨过程中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法追究法律责任。

统筹/新湘财撰文/湘财Plus