房产律师——购房后卖方未按约定交房，买方能否起诉解除合同

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告林某杰向本院提出诉讼请求：1.解除我与周某鹏、宋某辉于2020年12月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令周某鹏、宋某辉向我双倍返还定金1600000元；3.判令本案诉讼费、保全费由周某鹏、宋某辉承担。

事实与理由：2020年12月11日，我与周某鹏、宋某辉签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定周某鹏、宋某辉以总价4000000元将其名下的北京市昌平区×房屋出售给我。根据合同约定，周某鹏、宋某辉应于2021年3月15日前将涉案房屋交付给我，并于2021年10月30日前办理涉案房屋抵押注销登记手续。根据约定，我委托案外人分六次向周某鹏、宋某辉支付了800000元购房定金。2021年12月31日，周某鹏、宋某辉向我出具定金收据，确认已收取我支付的购房定金800000元。

合同约定的交房日期到期后，我多次督促周某鹏、宋某辉办理交房手续，但周某鹏、宋某辉以出差等为由，拒不向我交付涉案房屋，并明确表示不愿意继续履行合同，且至今未办理涉案房屋抵押注销登记手续。周某鹏、宋某辉拒不按照约定将涉案房屋按期交付，已构成违约，我有权解除合同并要求周某鹏、宋某辉双倍返还定金，故我诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。

被告周某鹏、宋某辉辩称：不同意林某杰的诉讼请求。涉案合同我方同意解除，但不同意林某杰的其他诉讼请求。林某杰与我方签订的《北京市存量房屋买卖合同》属于无效合同，涉案房屋属于经济适用房，经济适用房是国家为了保障低收入以及弱势群体开发的政策性用房。购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易。我方与林某杰签订合同的时间是2020年12月11日，房屋产权证获得的时间是2016年10月19日。签订合同时，我方购得经济适用房尚未满5年，涉案房屋的买卖合同因违反社会公共利益及法律行政法规的强制性规定，属于无效合同。

涉案房屋买卖合同的签订并不是我方的真实意思表示，双方买卖合同系中介公司的工作人员陈某峰居间促成，在签订合同的过程中，林某杰从未露面，因为我方对于中介经办人员的充分信任，并且缺少房屋买卖的经验，以为经济适用房是可以买卖的，在签订合同时，陈某峰曾要求我方一并签署了20年的租赁合同。查看本案的合同，能够明显看出合同的条款、权利义务不对等。林某杰仅支付了80万元定金，就要求我方腾房，在正常房屋买卖交易惯例中，一般是支付绝大部分款项，才进入腾房阶段，合同的条款恰恰反映涉案合同在签署时存在问题。我方在发现问题之后，于2021年3月15日腾房之前，曾与陈某峰沟通过此事，当时我方提出可以退还定金，甚至支付一定的违约金，而陈某峰要求一定要继续履行合同。

在涉案合同无效的情况下，我方返还的只是已经收取的首期购房款的定金，况且林某杰在与我方沟通过程中，存在恶意拖延、扩大责任的情况，也存在过错。因此，不应支持林某杰双倍返还定金的请求。林某杰已经违约，合同约定，签订本合同前，林某杰向我方支付定金80万元，而林某杰给付定金是在2021年，违反了合同约定，林某杰没有权利向我方主张返还定金。本合同约定是林某杰故意给我方设套，合同中约定第一笔购房款是80万元，交付时间是2021年12月31日，贷款也应该在2021年12月31日付给我方。林某杰在未向我方交付房款前，就让我方把房屋交付给林某杰，然后，恶意给我方设定万分之五的违约金以及100%的违约金。该合同系林某杰恶意与第三人a公司（以下简称a公司）经纪人陈某峰设定的条款，恶意通过诉讼的方式侵占我方的财产。我方申请将第三人陈某峰追加到本案中。从合同签订之前的磋商到签订之时以及签订之后被套路的整个过程中，我方均不认识林某杰。在我方意识到涉案房屋为经济适用房以及被套路之后，就前往昌平住建委反映涉案合同被套路的情况，要求昌平住建委出面帮助解除合同，是因为我方多次要求与a公司的陈某峰联系要求解除合同，但陈某峰以各种理由推脱且仍在糊弄我方。

另一方面，陈某峰又与林某杰串通，要求我方交房，我方在无奈之中才要求昌平住建委出面。因为我方不认识林某杰，且基于对陈某峰作为a公司专业人员的信任，才一直要求陈某峰进行处理。处理的过程中，我方多次要求解除合同，退还首付款，才导致本案的发生。涉案房屋为经济适用房，双方买卖该房屋损害了国家公共利益，该合同为无效合同。

法院查明

周某鹏、宋某辉系北京市昌平区×房屋的所有权人。该房屋系周某鹏、宋某辉于2014年11月购买的定向安置房，权利性质系按经济适用住房管理。2020年12月11日林某杰（买受人）与周某鹏、宋某辉（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人与买受人就存量房屋买卖相关内容协商一致，签订本存量房屋买卖合同。出卖人所售房屋坐落为昌平区×号。该房屋已经设定抵押，抵押权人为某银行，出卖人应当于2021年10月30日前办理抵押权注销登记。出卖人已将该房屋出租，承租人放弃优先购买权，租赁期限自2020年12月10日至2040年12月19日。出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至租赁期间届满的房屋收益归买受人所有。

除买卖双方另有约定外，出卖人自本合同签订之日起至不动产转移登记办理完毕之日止，不得就该房屋签订新的房屋租赁合同。若出卖人违反上述约定，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并按照买受人全部已付房价款的100%向买受人支付违约金。出卖人与买受人通过自行成交的方式达成交易。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为400万元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金80万元，该定金于交付首期房价款时抵作本房屋交易价款。买受人应当于2021年12月31日前支付首期房价款80万元，占全部房价款的20%，余款240万元向住房公积金管理机构委托的商业银行申请贷款支付。

如贷款机构不批准买受人的贷款申请，买受人应当于2021年12月31日前向出卖人支付剩余房价款。出卖人应当在2021年3月15日前将该房屋交付给买受人。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期在30日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并按照买受人全部已付款的100%向买受人支付违约金。出卖人和买受人同意自本合同签订之日起400日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。

因出卖人的原因，买受人未能在400日内取得不动产权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分），并按照买受人全部已付房价款的100%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。

合同签订前后，林某杰于2020年12月4日通过陈某峰向周某鹏转账10万元，于2020年12月11日通过陈某峰向周某鹏转账20万元，于2020年12月24日通过陈某峰向周某鹏转账30万元，于2020年12月31日通过陈某峰向周某鹏转账20万元。周某鹏于2020年12月31日为林某杰出具《定金收据》一份，载明：本人周某鹏，因出售位于北京市昌平区×的房屋，今已收到购买人林某杰（委托陈某峰代为转账支付）分六次支付的购房定金80万元。合同履行过程中，直至双方合同约定的交房日止，周某鹏、宋某辉未向林某杰交付涉案房屋。

陈某峰于2021年3月18日与周某鹏微信联系，询问其租房的事情什么时候敲定，该交房了。周某鹏回复称一直在找。2021年3月23日周某鹏微信询问陈某峰林某杰是否具备北京市购房资格陈某峰回复称林某杰具备北京市购房资格。周某鹏称其表姐想购买其房屋，并询问陈某峰违约金相关情况。陈某峰回复称违约金为总房款的20%，并表示林某杰的意思是想要房，不想要违约金，让周某鹏再确定一下。

周某鹏、宋某辉主张陈某峰系a公司的工作人员，涉案《北京市存量房屋买卖合同》由陈某峰一手操控其签订，其并未细看合同，亦与林某杰不相识，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》时，陈某峰还让其另行签订了一份《北京市房屋租赁合同》，陈某峰的行为构成违规操作，其于2021年4月13日到昌平住建委反映情况，昌平住建委与陈某峰核实情况后，陈某峰与其联系退款事宜，但双方未能达成一致。周某鹏、宋某辉提交《北京市房屋租赁合同》一份予以证明，并申请本院向昌平住建委调取其反映相关情况的卷宗材料。其中《北京市房屋租赁合同》由周某鹏、宋某辉（出租人、甲方）与杨某洁（承租人、乙方）于2020年12月10日签订，约定：甲乙双方在平等自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：房屋坐落于北京市昌平区×，所有权人为周某鹏、宋某辉，房屋已设定了抵押。房屋租赁期自2020年12月10日至2040年12月19日，共二十年。甲方应于2020年12月10日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金标准为25000元/年，租金总计50万元，押零付全部。合同还约定了其他事项。

关于周某鹏、宋某辉申请调取的证据，昌平住建委于2022年9月26日向本院出具调查令回执，载明：你院所称的2021年4月13日周某鹏、宋某辉反映情况时所形成的谈话笔录不存在。截至2022年9月25日，我委未收到过周某鹏、宋某辉所递交的书面投诉材料，也未产生过相应的询问笔录、答复意见书等材料。林某杰主张杨某洁系其朋友陈某峰之妻，其与周某鹏、宋某辉签订《北京市存量房屋买卖合同》时涉案房屋过不了户，故周某鹏、宋某辉与杨某洁签订了二十年的房屋租赁合同作为周某鹏、宋某辉履行《北京市存量房屋买卖合同》的保障。经询，周某鹏、宋某辉主张涉案房屋其并未租赁给他人，一直由其自行居住使用。林某杰于2021年11月16日向本院提交起诉状，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并要求周某鹏、宋某辉双倍返还其定金160万元。周某鹏、宋某辉于2021年12月6日收到本院送达的起诉书副本及证据材料。

裁判结果

一、原告林某杰与被告周某鹏、宋某辉签订的《北京市存量房屋买卖合同》解除；

二、被告周某鹏、宋某辉于本判决生效后十日内双倍返还原告林某杰定金160万元。

房产律师靳双权点评

依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同的，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定，但是不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

本案中，涉案房屋系周某鹏、宋某辉购买的定向安置房，该房屋虽属于按经济适用住房管理的房屋，但并非国家为解决中低收入群体的住房困难向社会公开配售的具有社会保障性质的经济适用住房，不适用经济适用住房关于限制交易的相关规定，周某鹏、宋某辉以其取得涉案房屋的所有权证尚不满五年，涉案房屋不能上市交易为由主张其与林某杰签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，依据不足，法院不予采信。

周某鹏、宋某辉系完全民事行为能力人，其与林某杰签订的《北京市存量房屋买卖合同》就交易房屋的坐落位置、交易价格、付款方式、房屋交付时间、房屋过户时间、违约责任等作出了明确具体的约定，周某鹏、宋某辉现主张该合同并非其二人真实意思表示，依据不足，法院不予采信。周某鹏、宋某辉在与林某杰签订《北京市存量房屋买卖合同》之前，又与案外人杨某洁签订了租赁期限为20年的《北京市房屋租赁合同》，根据林某杰所述，该租赁合同系作为周某鹏、宋某辉履行《北京市存量房屋买卖合同》的保障，且根据周某鹏、宋某辉的陈述，其二人并未将涉案房屋出租给他人，涉案房屋一直由其自行居住使用，故周某鹏、宋某辉与杨某洁签订的《北京市住房租赁合同》并未实际履行。周某鹏、宋某辉以双方签订《北京市存量房屋买卖合同》的同时又与案外人签订《北京市住房租赁合同》为由主张《北京市存量房屋买卖合同》无效，依据不足，法院不予采信。

该合同系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不具备无效事由，合同属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据双方合同约定，签订该合同前，买受人已向出卖人支付定金80万元。而在合同实际履行过程中，林某杰于签订合同前仅向周某鹏、宋某辉支付购房定金30万元，剩余定金50万元系在合同签订之后支付。周某鹏于2020年12月31日为林某杰出具《定金收据》，明确载明已收到林某杰支付的购房定金80万元。林某杰虽未按照合同约定在签约之前付清周某鹏、宋某辉80万元定金，但周某鹏、宋某辉仍选择与林某杰签订合同并继续履行合同，应视为周某鹏、宋某辉对林某杰迟延支付定金的行为未提出异议，现周某鹏、宋某辉以林某杰未按期支付定金为由作为其不履行合同的抗辩理由，依据不足，法院不予采信。

因周某鹏、宋某辉并未按照双方合同约定于2021年3月15日将涉案房屋交付林某杰，在陈某峰明确向其表明林某杰不要违约金想要房的情况下，周某鹏、宋某辉仍未履行其主要合同义务，其行为已构成根本违约。在周某鹏、宋某辉构成根本违约的情况下，林某杰有权要求解除双方合同，并要求周某鹏、宋某辉承担相应的违约责任。林某杰已支付周某鹏、宋某辉购房定金80万元，现因周某鹏、宋某辉的行为构成违约，林某杰要求周某鹏、宋某辉双倍返还定金160万元的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。