广州旧改周报┃广州城中村改造全名单及进度表发布！

2024年第04周广州城市更新市场周报

（01月22日—1月28日）

本期看点

政策资讯：

本期重点收录了5条最新政策，其中国家级2条，市级3条。内容主要集中于基本农田保护、规范临时用地管理、房地产调控、城市更新专项规划等

行业资讯：

1.全国首批房地产项目名单加快落地

2.住房城乡建设部办公厅印发城市更新典型案例（第一批）

3.中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率和支农支小再贷款、再贴现利率

4. 广州海珠康鹭片区城中村改造“首拆”启动

项目动态：

本期，广州市共发布2个控制性详细规划调整公告项目动态，用地面积61.9公顷。

市场资讯：

1.土地挂牌

本周有2宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周有2宗土地成交信息。

3.新盘入市

本周有8个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

住宅成交832套，成交面积91590㎡；商业成交151套，成交面积12500㎡；办公成交131套，成交面积14784㎡；车位成交839套，成交面积10759㎡；合计成交1953套，成交面积129633㎡。

01

政策资讯

本期重点收录了5条最新政策，其中国家级2条，市级3条。内容主要集中于基本农田保护、规范临时用地管理、房地产调控、城市更新专项规划等，具体政策内容要点如下：

1.文件名称：自然资源部 农业农村部关于公开征求《永久基本农田保护红线管理办法》（征求意见稿）意见的公告

发布单位：自然资源部 农业农村部

发布日期：2024-1-26

文件要点：1、关于永久基本农田保护红线的划定。明确永久基本农田划定成果经批准后，作为永久基本农田保护红线纳入国土空间规划，规定了永久基本农田的划定程序（第五条、第六条）。

2、关于管控原则和要求。明确禁止在城乡建设中以单个项目占用为目的，擅自调整永久基本农田保护红线。禁止在生态保护红线、城镇开发边界调整过程中，擅自调整占用永久基本农田保护红线（第八条）。根据法律、行政法规和国务院有关规定，通过列举的方式明确了禁止占用的情形（第九条）。

3、关于质量建设。明确提出逐步把永久基本农田全部建成高标准农田（第十条），明确了质量建设和提升的相关措施（第十一条、第十二条）。建立实施永久基本农田储备区制度，明确划入储备区的耕地情形和有关管理要求（第十三条、第十四条、第十五条）。

4、关于占用和优化调整。一是细化完善建设占用永久基本农田的管控制度，通过列举的形式明确允许占用永久基本农田的情形（第十七条）；二是建立永久基本农田布局优化调整的机制，明确“整体稳定、优化微调”的基本原则，涉及高标准农田建设、土地综合整治项目，集体经济组织配套设施建设以及乡（镇）域年度评估四种情形确需对永久基本农田保护红线进行局部微调的，允许依照《办法》的规定对红线进行局部优化调整（第十八条、第十九条、第二十条、第二十一条）；三是明确永久基本农田保护红线进行优化调整的，应当按照有关程序修改相应的国土空间规划（第二十三条）。

2.文件名称：广东省自然资源厅关于进一步严格规范临时用地管理的通知

发布单位：广东省自然资源厅

发布日期：2024-1-23

文件要点：1、加强临时用地使用范围和选址审查。明确临时用地用途不得突破自然资源部2021年最新文件中规定的使用范围，并根据自然资源部、国家文物局有关文件，新增明确了考古和文物保护等临时使用土地参照临时用地管理的要求。同时，明确市、县级自然资源主管部门要积极引导建设单位科学合理选址和确定临时用地规模，最大限度避让耕地和永久基本农田、生态保护红线等敏感区域。确实难以避让的，需严格审查准入条件。

2、合理保障临时用地补偿。明确临时使用土地补偿费构成，其金额和支付方式由临时使用土地合同约定，强调保障青苗及地上附着物所有者、遭受损失的原土地使用权人或者土地承包经营权人的应有补偿。

3、严格落实临时用地复垦工作。明确临时用地复垦的要求与标准，规定因气候灾害等不可抗力因素影响复垦可延期、临时用地范围土地在期满前经依法批准转为合法建设用地等情形的处理方式，规定临时用地到期后实施复垦和支取预存费的方式，完善用地单位未履行复垦义务时由政府代为复垦的做法，明晰临时用地复垦验收通过后归还土地、退出管理的机制。

3.文件名称：广州市人民政府办公厅关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知

发布单位：广州市人民政府办公厅

发布日期：2024-1-27

文件要点：1、明确极大住房保障力度。2024年计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放住房租赁补贴1.8万户。

2、精准支持房地产项目合理融资需求。按照《住房城乡建设部 金融监管总局关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（建房〔2024〕2号）要求，建立我市房地产融资协调机制，搭建政银企沟通平台，推动房地产开发企业和金融机构精准对接，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

3、优化调整限购政策。（1）在限购区域范围内，购买建筑面积120㎡以上（不含120㎡）住房，不纳入限购范围。（2）在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在我市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。（3）对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理。（4）商服类物业不再限定转让对象。

4.文件名称：广州市规划和自然资源局关于公布实施《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》的通告

发布单位：广州市规划和自然资源局

发布日期：2024-1-26

文件要点：1、分区分类，落实城市发展战略。实现对城市发展蓝图的有效传导，明确城市更新重点区域，实施差异化更新策略。基于市域总体空间格局，划分一、二级城市更新区域。结合不同类型更新项目，因地制宜明确更新模式与实施路径，满足城市个性化特色化发展需求。

2、增存联动，分步推进更新改造。规划至2025年，累计推进城市更新约130平方公里（含城中村改造70平方公里）；至2030年，累计推进城市更新约230平方公里（含城中村改造120平方公里）；至2035年，累计推进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里），通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举，推动低效存量土地的盘活再利用。

3、产业提质，全面支撑“制造业立市”。鼓励低效产业用地等存量资源更新改造，形成新空间供给，为新动能新产业留足空间，实现产业和空间“双转型”。提出至2025年拟推进村镇工业集聚区项目206个、总用地面积约18平方公里。选取村镇工业集聚区试点项目，形成示范效应。

4、坚守底线，促进历史生态保护。坚持历史文化保护优先，积极保护广州历史城区，延续城市传统中轴线和传统街巷风貌。

5、安全韧性，完善公共基础设施。补齐教育、医疗、养老、环卫等公共基础设施短板；规范保障性住房和人才公寓等政策性住房和中小户型租赁住房配置；合理规划给排水、通信、燃气等市政基础设施。优先保障重大交通基础设施建设用地，引导轨道交通站点周边以TOD模式推进更新。

6、精准施策，构建现代化国际大都市。助力实现广州“美丽宜居花城 活力全球城市”愿景，聚焦中心城区核心区、中心城区及周边城区，推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目267个（含城中村项目165个），提升城市核心功能。

5.文件名称：《广州市城镇危破房改造实施办法（征求意见稿）》

发布单位：广州市住房和城乡建设局

发布日期：2024-1-25

文件要点：1、按“四不”标准改造提升。《办法》指出，危破房改造工作应当遵循“尊重历史、实事求是、多措并举、分类实施、因地制宜、绿色安全、优化简化”的原则。改造模式分为单独改造、成片改造。其中，危破房鉴定为B级或一般损坏房的，原则上采取维修加固的方式实施改造。资金筹措方面，城镇危破房改造项目由房屋使用安全责任人自主筹资实施，也可依法引入市场主体合作改造实施。

2、符合条件可适当增加使用面积。指引提出，城镇危破房改造项目，可依程序报批后适度改善原有居民的居住条件，并按如下原则控制套内增加的面积：（1）对于非成套住宅进行成套化改造，在确保安全的前提下，套内可完善厨房、卫生间等必备设施功能，具体使用面积厨房约4㎡，卫生间约3㎡。（2）对于成套住宅，应尽量在原有套内建筑面积的基础上通过内部调整进行优化，原则上原建筑面积大于70㎡的套型不再增加套内建筑面积，原建筑面积小于70㎡的套型，且原厨房、卫生间面积小于《住宅设计规范》(GB50096-2011)最低标准的，可以按厨房约4㎡，卫生间约3㎡适当增加使用面积。

02

行业资讯

1、全国首批房地产项目名单加快落地

1月26日，住房城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会，部党组书记、部长倪虹出席会议并强调，深入贯彻落实中央经济工作会议精神，加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，支持房地产项目开发建设，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

会议指出，建立城市房地产融资协调机制，是贯彻落实党中央、国务院决策部署，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求、促进金融与房地产良性循环的重大举措。

会议强调，项目有序开发建设，是房地产市场平稳健康运行的基础，事关人民群众切身利益。针对当前部分房地产项目融资难题，各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求。

会议要求，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，加快构建房地产发展新模式，长短结合、标本兼治，促进房地产市场平稳健康发展。要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。要以编制住房发展规划为抓手，完善“保障+市场”的住房供应体系，建立人、房、地、钱要素联动新机制，健全房屋全生命周期基础性制度，实施保障性住房建设、平急两用公共基础设施建设、城中村改造，打造绿色、低碳、智能、安全好房子。要重拳整治房地产市场秩序，纠治房地产开发、交易、中介、物业等方面乱象，曝光违法违规典型案例，切实维护人民群众合法权益。

2、住房城乡建设部办公厅印发城市更新典型案例（第一批）

为贯彻落实党中央、国务院有关决策部署，各地积极探索、分类推进实施城市更新行动，积累了一批好经验好做法好案例。为发挥典型案例示范作用，住房城乡建设部印发28个城市更新典型案例，请各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设（管）委，新疆生产建设兵团住房城乡建设局认真学习借鉴，因地制宜探索完善城市更新项目组织机制、实施模式、支持政策、技术方法等，及时总结经验做法、推荐典型案例报送住房城乡建设部。

3、中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率和支农支小再贷款、再贴现利率

为巩固和增强经济回升向好态势，中国人民银行决定：自2024年2月5日起，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.0%；自2024年1月25日起，分别下调支农再贷款、支小再贷款和再贴现利率各0.25个百分点。

中国人民银行将全面贯彻中央经济工作会议和中央金融工作会议精神，认真落实党中央、国务院决策部署，灵活适度、精准有效实施稳健的货币政策，加大宏观调控力度，强化逆周期和跨周期调节，保持流动性合理充裕，促进社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，持续推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。

4、广州海珠康鹭片区城中村改造“首拆”启动

面对新一轮城中村改造，康鹭片区城中村改造按下了“加速键”。海珠区住建局相关负责人介绍，海珠区加紧加快推进工作，2023年10月27日片策方案获市住建局批复，12月20日单元规划经市规委会审议通过。康鹭片区城中村改造正式实现“首拆”，成功迈出关键一步。

更新改造保障居民有效安置产业合理延续。在保护和发展产业生态方面，海珠区尊重企业发展意愿，妥善做好安置工作。对意向继续在海珠发展的企业，在“育”字上下功夫，结合产业基础优势，优化完善中大纺织商圈产业规划，通过升级改造专业市场，焕新产业空间，助力企业做大做优做强。此次改造还首次提出了配置综合产业用地，为企业就地升级，延续产业优势和经济活力提供了产业载体保障。

首创城中村改造基层协调议事机制。稳妥推进城中村改造工作，海珠区首创城中村改造基层联络协调议事工作机制，以13个经济社地域为界，将康鹭片区划分为13个网格，每个网格均设立专班，由经济社社长、网格长担任“双班长”，搭建“一网格一议事厅”，分批次、小范围、多频次充分听取群众意见，打造“康鹭街坊茶室”，让村社干部、社员、居民群众一起喝茶聊天，畅谈意见，在沟通中凝聚共识，形成“最大公约数”。

同步实施城中村人居环境治理提升。为广州中心城区的城中村，康鹭片区外来人口混杂、布匹服装加工小作坊众多，历史上违规搭建设备、厂房等问题突出。对此，海珠区坚持“三个必拆”（影响安全生产的违建必拆、影响消防通道和消防安全的违建必拆、影响房屋安全的违建必拆），打出九个专项行动“组合拳”，对连廊、吊机等“亮剑”，严查严管严治，累计拆违26.9万㎡。

03

项目动态

本期，广州市共发布2个控制性详细规划调整公告项目动态，用地面积61.9公顷。

1、控制性详细规划调整

1

广州市黄埔区新龙镇迳头村旧村改造项目

用地位置：位于黄埔区新龙镇南部，南临禾丰村，东临九楼村，西临均和村；北至新龙镇

改造项目范围用地面积：37.1公顷

申请调整内容：

1、用地布局及规划指标调整：①改造范围内：新增二类居住用地(R2)、商业商务用地B1/B2)、文化设施用地(A2)、中小学用地（A3）、城市道路用地(S1)、供电用地(U12）、公园绿地(G1)和防护绿地(G2)等用地，均衡布局公共服务设施和市政公用设施。

②改造范围外：结合落实区域道路及高效利用土地的需求，新增城道路用地(S1)商业商务用地或文化设施用地(B1/B2或A2)、商业用地兼容娱乐康体用地(B1/B3)、交通场站用地(S4)、水域(E1)、公园绿地(G1)和防护绿地(G2)等用地。

③改造范围内总建筑面积由现行控规9.14万㎡调整至128.75万㎡，较现行控规增加119.61万㎡；管理单元内总建筑面积由264.16万㎡调整至387.98万㎡，增加123.82万㎡，最终以政府审批为准。

2、道路调整：落实区域交通规划永九快速路(永龙大道)、兴龙大道，为提升片区路网通行能力和交通可达性，新增次干路1条、支路3条。

3、公共服务及市政公用设施调整：改造范围内规划居住人口3.29万人，规划公共服务及市政公用设施总建筑面积11.30万㎡，占住宅总建筑面积11%,共76处，较现行控规增加72处。其中，独立占地公服设共5处，包括45班九年制学校(27班初中+18班小学)，42班小学、社区中心、110KV变电站和12班幼儿园。

4、其他调整：

①规划管理单元边界调整：依据规划道路线位，优化AG0660 规划管理单元与 AG0662规划管理单元边范围线；

②水系与绿地调整：落实《黄埔区水系控制线优化调整方案》。

2

广州市黄埔区云埔街道刘村社区刘村、格岗片区旧村改造项目

用地位置：位于黄埔区云埔街道，云埔四路以南，云埔三路以北，光远路以东，云骏路以西

改造项目范围用地面积：24.8公顷

申请调整内容：

1、改造范围内，二类居住和服务设施用地调整为二类居住用地兼容商业用地兼容商务用地，村庄建设用地调整为二类居住用地兼容商业用地兼容商务用地，中小学用地由西侧调整至东侧。调整后，改造范围内，中小学用地增加0.8公顷、城市道路用地增加0.7公顷、居住用地(含二类居住用地兼容商业用地兼容商务用地及村庄建设用地)减少1公顷、服务设施用地减少0.6公顷。

2、开发强度调整调整后规划管理单元总建筑面积由105.6万㎡调整至131.8万㎡。

3、道路交通调整：改造范围内新增一条东西向道路，优化管理单元内路网组织。

4、公共服务设施调整：调整后，改造范围内共配套66处公共服务设施，总建筑面积7.9万㎡，较现行控规新增50处。

04

市场资讯

1.土地挂牌

本周有2宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周有2宗土地成交信息。

3.新盘入市

本周有8个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

统计时间：2024年1月22日至2024年1月28日

数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心

周报

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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