上海四大城乡结合部

　　上海的城乡结合部有很多，而这四个无疑最具代表性！

　　上海四大城乡结合部，你最看好哪个？谁会最先崛起？

　　01

　　奉贤西渡

　　奉贤的西渡堪称上海城乡结合部的代表。

　　西渡向北与闵行主城区隔着黄浦江“天堑”，南北简直是两个世界。

　　北部的老闵行在上世纪五六十年代就是上海的工业卫星城了，发展到现在城市化程度已经非常高了。

　　小区多、配套齐全、烟火气息浓，闵行1号路商业街（现江川路）很早就出名了。

　　而一旦跨江到达西渡对岸，断裂就比较大了。

　　西渡是奉贤距离上海主城区最近的地方，堪称奉贤“北大门”。

　　但是这个“北大门”建得并不好，没有成为奉贤真正的“门户”。

　　与松江九亭、青浦徐泾、嘉定南翔和宝山大华相比，西渡被甩开一条街，城市化程度不高。

　　西渡街景

　　西渡的资源很薄弱，商业、教育、医疗资源都有短板，需要蹭老闵行的。

　　西渡街道一片小区之外就是农田和工业区。

　　如果说老闵行是“城里”的话，那么西渡就是“乡下”。你说它不属于城乡结合部又属于什么呢？是不是很典型？

　　这也在于西渡在奉贤的定位中本身就是工业区，加之远离区域中心奉贤新城，得不到更多的资源倾斜。

　　不过未来西渡也有崛起的希望，成长为像九亭那样的“睡城”，只是需要一个很长的周期。

　　现在闵行南部正在搞一个“大零号湾”的科创规划，叠加紫竹高新区、15号线延伸的背书，还有“浦江第一湾”的利好带动。

　　这样看上去西渡是不是很有潜力呢？

　　现在的西渡就是缺少好房子，配套做得不好，另外工业污染导致环境不宜居，城市界面拉胯。

　　如西渡在15号线延伸的西闸公路站周边打造一个TOD社区，开发出一批高品质商品房。

　　那么既能承接闵行产业人群和刚需购买的外溢，也能提高西渡的城市化，利于奉贤“北大门”的打造。

　　不过这个站点周围现状被农田和工业区包围，耕地红线不能轻易碰，还有厂房要拆迁更新，建设有阻力。

　　西渡这个地方暂时不是奉贤发展重心，西闸公路要留到最后开发，先建设奉贤新城、齐贤和金汇重点区域。

　　这也避免不了西渡会长期维持城乡结合部的一个状态。

　　西渡何时崛起，既要看闵行大零号湾的带动，也要看奉贤的努力，剩下的就让时间来回答吧。

　　02

　　松江洞泾

　　其实松江的九亭、新桥、泗泾、洞泾四大镇都属于城乡结合部。

　　不过九亭的城市化程度很高，商业配套很成熟，与七宝连接紧密；

　　而新桥既是别墅富人区，又是G60科创走廊起点，有大战略加持，与一般的城乡结合部不同；

　　泗泾是动迁基地，开发了很多新的住宅小区，吸走了很多9号线产业人群的外溢。

　　洞泾就不同了，要地铁没地铁，要商业没商业，大片区域保留着原始乡镇风貌。

　　9号线的洞泾站只与板块擦肩而过，延伸的12号线还在建，要2027年底才开通。

　　所以目前的洞泾轨交不方便，加上配套的不优，连上海的睡城都做不了。

　　洞泾地铁站不像泗泾、九亭那样都打造成了TOD商业，该站点四周被农田包围，乡野特色明显。

　　洞泾的商业很欠缺，镇中心都是拉胯的小店，同乐商业广场入驻的只有部分品牌，整体消费能级不高，人气也不旺：

　　同乐路大街上人影也稀少，一副破败的乡镇模样：

　　洞泾镇上的次新商品房很少，多以90年代的老房子为主，二手房市场没有流通性。

　　除了农田边上建起的洋房绿城兰园和海伦堡兰园外，另外就是在靠近新闵别墅区的地方建了保利十二橡树庄园、合生国际花园、法兰西世家等别墅和一些洋房，延续新闵风韵。

　　像洞泾老镇区基本上是被抛弃的，未来的开发重点在12号线延伸线一带。

　　其中沪松公路站和刘五公路站分别规划了洞泾未来湾TOD、生态科技城TOD。

　　伴随着城市更新，洞泾站也已有土地出让，未来会大力进行房地产开发：

　　只是洞泾的新房已经不便宜了，在5-6万元/m²，你会花这么高的价格买在这个城乡结合部吗？

　　而且当前在售几个项目距离12号线站点都有不短的距离，好的TOD盘还没开发出来呢！

　　不可否认，踩上G60科创走廊和12号线延伸的快车，洞泾这几年变化很大。

　　在规划TOD的同时，北部还新建了一个华东师范大学第二附属中学松江实验学校。

　　这是一所九年一贯制学校，已于2023年建成投用进行首批招生，区域教育短板将有所弥补。

　　另外G60科创走廊还催生了洞泾的数字产业发展，引来了科大智能洞泾产业园、G60松江·安徽科创园、上海工程技术大学国家大学科技园松江园区（洞泾）等一批数字化转型示范园区，助力G60科创走廊发展。

　　这里已经入住了保隆科技、科大智能、尚实航空、中科教育、元启实业等一批人工智能行业龙头。

　　松江新城业已发展成熟，洞泾今后将是松江向北开发的重点，落后的城乡结合部面貌会得到改观。就是房价越来越贵了，好处不会轻易被我们老百姓捡到。

　　03

　　浦东周康

　　上海第三大城乡结合部是浦东的周康地区。

　　这里是张江购买力外溢最远的地方，不能再远了。

　　用网友的话评论来说，浦东发展了30多年也只是把城市化推进到了与南汇交界的城乡结合部。

　　其实周康板块包含了周浦和康桥两个镇，经常被合称为周康。

　　其中在康桥还夹杂着大片的工业区，有发展断裂，康桥各方面配套都不及周浦。

　　周浦有“小上海”之称，自古繁华，2009年很早就开业的周浦万达广场已成为浦东南部的商业生活中心。

　　周康再向南，就是航头和新场了，这是彻彻底底的乡下，保留了原始村落风貌。

　　不过比西渡、洞泾幸运的是，周康板块开发得更加成熟，商品房小区多，城市界面还说得过去。

　　周康毕竟是属于浦东，很容易拿到大规划，虽然很多地方都是城乡结合部，但不影响房价上涨。

　　赶上张江科学城的南扩，周康深受利好，吸引了很多张江产业人群的入住。

　　周康二手房本轮涨幅很大，回调起来还坚挺。

　　周康是浦东很多外地人聚集的地方，板块成交位居浦东第一。

　　周康板块向北就是正在高规格建设中的张江城市副中心。

　　张江崛起后，有望带动康桥工业区的转型与周浦东CBD的建设，改变落后的城乡面貌。

　　周康后续的发展，依然值得看好！

　　尤其是1月30日上海正式放松了外环以外地区的限购，允许单身交满5年上海社保的外地人可买房了，这让周康等外环外板块直面利好。

　　上海楼市新政规定，在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域(崇明区除外)限购1套住房(含新建商品住房和二手住房：

　　04

　　祝桥

　　上海的第四大城乡结合部是祝桥。

　　大家都知道祝桥有上海东站的利好，不过一个高铁站还是改变不了祝桥“乡野”的一面。

　　祝桥除了镇中心几片成熟的小区和商业外，往外走一两公里就是农田。

　　虽然这是一个被农田包围的城镇，但房价可不低！

　　次新小区公元2040单价要5.6万元/m²左右，新盘森兰海天名筑则卖到均价5.4万元/m²，真心不便宜。

　　这两盘周围是这样的情景，荒地、菜地一大片：

　　祝桥镇上的配套不成熟，都是乡镇服务水平。

　　新世界欢乐城商业广场基本倒闭，只有天和商业广场热闹些：

　　坐落海天湖公园之畔的昊·梦想谷巨型商业综合体很气派，代表了“城”的一面，但已烂尾多年：

　　祝桥有“城”又有“乡”，是浦东又一个城乡结合部的代表。

　　如果以人广为中心，祝桥、惠南和金汇都是在差不多的30公里直线距离。

　　惠南和金汇的配套都要比祝桥成熟，更有烟火气息，而且房价只要3字头。

　　但是祝桥次新小区房价却要5-6万元/m²，这样一对比就没有优势了。

　　东站的规划很好，可惜表现在祝桥的房价上已经透支了，和洞泾一样，便宜不会轻易被我们老百姓捡到。

　　不过从长远来看，祝桥这个城乡结合部发展还是看好的，毕竟与周康一样都是属于浦东，有大规划和大战略支持。

　　祝桥的高铁上海东站是为辅助打造临港自贸新片区和服务浦东建设社会主义引领区而规划建设的。

　　以后浦东人民都来祝桥坐高铁，这岂不是一个莫大的荣幸？

　　东站、虹桥共同打造的是上海空港型国家物流枢纽，一个面向国际，一个面向国内，统筹的是国内国际两个大循环。

　　以此看来，上海东站可能会打造第二虹桥，搞一个东站商务区那是妥妥的，只是需要一个很长的周期。

　　祝桥向西连接的是川沙城市副中心，如果川沙崛起，那么对祝桥会是一个带动。

　　可惜没有如果，川沙自己还在难产呢。

　　所以祝桥势必要靠自己单打独斗了，一切都需要政策来刺激。

　　好在祝桥的配套在升级，如交大附属第九人民医院(祝桥院区)在建了。

　　这是一个大三甲医院，明显是为服务川沙、祝桥东站、惠南城镇组团而准备的。

　　从长期发展来看上海东站我们是看好的，但就中短期而言房价已高投资可能没有回报，而且盲目地赌规划存在一定风险，并不建议入手祝桥这个板块。

　　西渡、洞泾、周康和祝桥成了上海四大典型的城乡结合部。其中周康和祝桥可能会率先起势。

　　当然上海还有很多城乡结合部，有的地方房子能买，有的不能买，或者入手时机与标的不对。