CRIC测评|城投揽江院子：2024年首个日光盘，首开去化100%

前言

回归主城成了长沙楼市的发展趋势。主城区的项目价值水涨船高。城投揽江院子作为长沙1.5环内首个第四代建筑，其“庭院”的宽阔以及产品设计的惊艳吸引了众多购房者，首开当天吸引了91组购房者，并实现了100%的去化率，引爆长沙楼市。

首开表现

2024年首个日光盘，首开去化100%

城投揽江院子1月21日首开，推出2、9号栋，共63套房源，户型面积为145-280平米，首开11800元/平米起，2号栋均价12200元/平米，9号栋均价14300元/平米，办卡总价优惠5000，认筹送10000元购房优惠劵，开盘额外享受99折优惠。

城投揽江院子项目信息

从楼栋位置来看，9号栋面向浏阳河，2号栋北面是幼儿园，西面无高楼，可直看湘江，两栋楼均有一面无遮挡，视野较为开阔，楼栋位置较优。

项目首开以毛坯入市，以远低于住宅13200元/平米的售价吸引了大量购房者，首开认筹91组，最终实现63套去化，去化率100%，成为2024年长沙市首个日光盘。

首开现场实拍图

城投揽江院子的开盘去化无论是在主城中心、高端住宅还是第四代住宅市场上都完胜其他项目，一方面是项目本身地段优势，第二方面是项目对产品的精心打磨，第三则是高性价比优势，项目以倒挂万元的优势吸引众多购房者。

项目回顾

土拍情况

主城核芯区商住地

毛坯限价13200元/平米

2021年12月开福城投旗下子公司长沙市揽江置业有限公司拿下主城区核芯地段商住地，限价13200元/平米，并打造了长沙主城首个第四代住宅——城投揽江院子。

城投揽江院子拿地信息

长沙市房地产历经20余年开发，市中心土地到目前只能依靠城市更新来获得，城投揽江院子拿地的当年，1.5环内仅有三宗涉宅地出让，可见长沙主城土地的寸土寸金。

宗地分为两部分，S2地块为商业地块，S3地块为住宅地块，从规划来看，商业和住宅是分隔开的，不会有商住混杂的问题。

项目入市

携手清华大学建筑设计研究院

打造1.5环内第四代建筑，引领主城新居

城投揽江院子作为百亿国企开福城投的最新力作，项目携手清华大学建筑设计研究院，倾力打造绿色宜居的第四代建筑敬献长沙主城，引领主城新居。

项目批前公示显示，规划11栋住宅，1栋商业和1所幼儿园，共规划了535户住宅，全部为144㎡以上的改善产品。园林高度集中，集中打造大型活动场所，以方便全年龄段业主娱乐和休闲。

（以上为批前公示规划图）

建筑上，打造长沙1.5环内首个第四代住宅，从效果图上可以看到，楼栋户户带庭院，业主未来生活在负氧离子充足的社区，身心健康均有所保障。

项目解析

区位配套

坐落主城核芯

以江河交汇+双地铁+双学校+五大商圈交汇成就热销

揽江院子，取“天赋江河，揽于一院”之意，从案名就点明了项目的地段、外部资源、景观视野及产品特性。城投揽江院子地处长沙湘江与浏阳河交汇处，江与河交汇，聚集了长沙山水资源的精华，在长沙无论与哪个项目对比，景观资源均属上乘。

除景观外，城投揽江院子项目周边更是政商黄金交汇中心，毗邻三馆一厅文化高地、与开福区政府仅一路之隔，更聚集了以大悦城为引领的五大商圈，无论是圈层还是休闲均处长沙一梯队。

交通上，地处交通要塞，享受（纵）三湘第一路“芙蓉路”，（横）福元路-长望路，（纵）地铁1号线，（横）规划地铁8号线。

教育上，自建幼儿园，周边配套开福区第一小学、清水塘第三小学、湘一史家坡九年制学校、开福区第一中学、北雅小学、北雅中学等学府，名校品牌扎堆，教育配套成熟。

产品亮点

将庭院搬至空中

打造1.5环首个带庭院的高层

城投揽江院子以清华大学建筑设计研究院精心研究的有“中国的第五大发明”之称的第四代建筑敬献长沙主城，精心打磨产品，打造长沙1.5环首个带庭院的高层，最终进入2023年克而瑞产品力榜单。

在产品上，城投揽江院子将庭院搬到空中，户户带有大型庭院，在长沙主城，住高层产品，也可以体验别墅式生活。

同时，空中庭院除了养花种草，业主也可以改造成儿童娱乐区，甚至打造成第三休闲区，解决大平层交友会晤空间不足的问题。

楼栋设计上，城投揽江院子为提升居住舒适度，在产品设计之初便做了多方准备，所有面积都在144㎡以上，所有楼栋均为2T2户或2T1户的配置，纯板楼结构设计，楼栋整体通风和采光得到较大程度地保障，提升居住舒适度的同时，也保证了社区高端圈层的纯粹性。

尺度上，项目户户带南向庭院，且南向庭院面积最大可达95平米，堪比别墅。

同时，庭院与阳台实现无缝连接，庭院设置在餐厅、次卧及公区外，减少对客厅主卧等空间的采光影响，优化家庭外部结构的同时，也为居住添加绿色，为健康注入更多活力。

私密性上，项目也积极解决庭院私密性较差、相邻庭院有对视的困扰，上下层的隐私通过增加视线挡板的方式，阻挡楼上住户对楼下庭院的视线窥视，左右隐私则是通过在相邻庭院一侧加上了金属格栅，即有一定的视线遮挡作用，又确保了庭院的通透性和视野。

户型亮点

户均得房率超100%

首开户型145-280平米

城投揽江院子首开户型为145-280平米，同时作为第四代住宅，项目将奇数层和偶数层空中庭院进行错层处理，使每个户型都拥有6米挑空庭院，庭院80%为赠送面积，最高赠送面积达95平米，户内还有半赠送的阳台及全赠送的飘窗等赠送空间，户均得房率超100%。

（约145平米偶数层户型）

尺度上，约145平米户型三开间朝南，南向开间11.15米，进深10.3米，整个户型基本为正方形，即保证了通风和采光也有效的防止公摊过大的问题。

赠送面积上，户型庭院赠送率高达80%，南北双阳台赠送率高达50%，三大飘窗面积全赠送，同时过道与餐客厅融为一体，无浪费面积，户型的使用率较高。

舒适度上，3+1户型，主卧带有飘窗、卫生间，居住舒适度和私密性较好，次卫为三分隔卫生间，使用方便，且有效控制淋浴间的水汽范围，防止房间受潮。

（约280平米户型）

赠送面积上，约280平米为赠送率最高户型，该户型C型半包围的空中庭院面积高达95平米，80%的赠送，赠送面积高达76平米，再加上飘窗、电梯厅等赠送面积，综合得房率高达110%。

私密性上，两梯两户的设计，居住私密性更好，同时电梯厅也可以充分利用，很好地增加户型的使用率。

墅式生活表现上，户型空间堪比别墅，该户型做了5房2厅3卫，共两层，活动空间充足；庭院面积堪比别墅，户型首层为空中花园半包围，庭院面积高达95平米，业主无论是休闲还是待客亦或者娱乐都有广阔的空间。

竞争市场

一河之隔，房价差近万元

随着长沙土地市场不再限制住宅价格，长沙核心区的土地价值再次拔高，2024年1月16日，开福中心商住地挂牌截止，5家房企历经48轮，最终溢价47%成功出让，楼面价16180元/平米，根据成本和运达集团以往项目定价来预估，未来该地块均价将破“4”。

再看城投揽江院子的首开单价，真正意义的面粉贵过面包，未来项目的地段和产品价值将呈直线式拉高。

在住宅端，城投揽江院子作为第四代建筑，在1.5环内首个开启别墅式生活的项目，无论是产品还是面积段都匹配长沙高净值人群需求，而与项目一江之隔的北辰悦江洋大平层开盘，首开均价达21500元/平米，项目首开单价倒挂近万元！

品牌亮点

本土国企打造，以区域发展担当的实力

保障项目交付的安全性

开福城投集团是开福区政府100%控股的国企。成立20年来，参与开福区众多城市建设，如开福大道、湘一史家坡学校、潮宗街以及芙蓉北路提质改造等，总资产达460亿，资产评级AA+的实力国企，保障项目的交付安全性。

（开福城投开发项目）

在楼盘表现上， 开福城投已在湖南布局6大项目，为质疑开发经验的购房者注入一剂强心针。

同时，开发城投目前已经发展了三大产品系，其中城投揽江院子的“院子”系为开福城投的高端系列，以城市生活造极，以产品为极借资源之势打造城市高端产品。产品的底色也为购房者对项目产品品质增加了信心，提升了首开去化率。

城投揽江院子作为1.5环内首个带庭院的高层社区，无论是地段、产品还是价格均相较于其他大平层有一定的优势，再加上国企品牌的加持，让项目首开保持较好的去化，最终实现100%的去化率。

来源/克而瑞湖南

撰写/钟玲

审核/刘芳、蔡嫣

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