南京各大CBD为何不香了？

规划层面南京拥有的CBD很多，最核心最主要的就有四座，分别是现有的新街口、发展过半的河西、正在成型的江北以及不急不慢的南部新城。其他还有百家湖CBD、燕子矶CBD、麒麟CBD等等。但实际上目前关于CBD的建设，大家普遍的观点还是过剩或者华而不实，问题出在哪？为什么过去大家觉得高大上的东西，现在好像不太香了？

01 贸易产物

CBD作为近现代的产物不是一开始就有的，它的产生基本源自海上贸易，贸易催发出大量的交易，而高频交易在演变的过程中逐渐催生出金融，因此很多著名城市的CBD都位于港口或交通枢纽的附近，比如最典型的纽约。

为了减少时间上的损耗，加快商业情报的传递，贸易相关的资源要素和人员开始聚集，于是产生了超出供应水平的商务办公以及居住需求，从而促使一定范围内的建筑由低密度向高密度升级。在这个过程中楼越建越高，从而产生天际线。另外高楼也逐渐成为资本力量的象征，因此不少企业主在获得巨大成功之后，也会尝试通过建设大楼地标来体现资本的品味和实力。而不管是前者还是后者，这个过程本质上是贸易催动下的资本增密过程。

国内当然也有真正通过贸易演变而来的CBD，比如上海、香港等沿海城市，但大部分其他城市的所谓CBD其实并不是通过贸易发展而来，而是通过其他方式。而且严格来说所谓CBD在新时代互联网以及移动终端的影响下，存在的必要性已经大大下降，CBD其实已经是上个时代的产物。

02 CBD与城市化

如何让大家情愿的支持新城区的开发，通过高大上的CBD做规划层面的高定位，以城市行政功能的迁移做背书、以国企的入驻做产业支撑、以轨道交通的通达性做投资性利好。从而吸引开发商和购房者加入到新城开发的过程中来，享受城市化进程的红利。

但这里的CBD大多数情况下并不能起到真正贸易交易作用，毕竟大部分城市并不是核心的贸易中转站，更不是证券交易中心。所以很有意思，这些城市的CBD实际上演变成了城市复合中心，集多种功能和业态为一体。包括行政、体育、文化、展会、商业体、国企集中区、银行集中区、高端公寓区为一体，常规以金融为主的CBD业态形式在国内实际上等同于市中心或区域中心。

实际上这也是一个资本不断增密的过程，只是这个增密过程是由城市化进程引发的，但当这个进程因为某些原因开始出现停滞的时候，资本增密的过程也就被中断了，甚至不增反减，资本退潮之下，CBD的建设自然受到影响，甚至陷入停滞。原本散户、庄家与发起人共荣共利共建新城区的良性关系被打破。

但CBD作为新城区价值的标定物，如果实现不了，从投资的角度来说，相当于投资回报可能无法兑现或兑现周期过长，自然在大家的眼里就变得不那么香了。

03 信用与转型

所以从这个角度来说，为了维持投资的稳定性，维持土地市场的良性和长远发展，南京各大核心主城之前规划的CBD依然需要建成，贸然放弃实际上损害的是城市信用本体。除非土地市场的时代彻底终结，以后这个游戏真的不玩了，否则维护土地市场的信用体系依然很有必要。

要命的是，随着互联网的普及以及特殊时期引发的移动或居家办公风潮，实际上CBD的功能必要性已经在新社会结构下大大降低。指望更多金融、银行机构或大型国际企业总部填充南京的各大CBD既不现实，其实也没什么用处。CBD本身对于城市来说并不产生收益，CBD充其量只是一个高端容器。因此需要最大化的发掘其景观以及旅游资源，同时要有人来办公，有人来观光、有人来消费、才能产生利润，只有产生足够诱人的利润才能催生资本的再次加密过程。

不能不建，建了又未必符合时代需要，所以我的想法倒不如将后续的部分CBD当作是高阶版的科创园区，我们没有必要一定要将CBD和科创园严格区分开来，本质上都是办公，只是高密度和中密度的区别。

同时更多将CBD本体与城市旅游相结合，建筑本身也是城市吸引力的一部分。难道非要在远郊建一个传统的游乐园或者搞个园博园才是发展旅游业吗？为什么CBD不能成为城市观光旅游中的重要部分？如果开发得当这将明显促进商业、酒店等与消费相关行业的繁荣，并且与大众可以有更多更充分的互动。

尤其是河西CBD，拥有如此磅礴的气势但内部的商业氛围却并不高，中轴绿带也没什么人气，活力感与规划等级明显不匹配，这显然是一种城市资源的浪费。要把去河西CBD上班转变为去玩，相应的旅游价值值得南京好好开发。

江北CBD正在逐步成型，虽然还没有对外开放，但后期在业态布局上不要往单一化的金融或新金融去布局，应该尽可能发掘其都市休闲旅游的可能性，突出多样性和活力感，更多尝试上下混合业态的布局，不要完全采用分区规划的方式，这种方式虽然规整逻辑感清晰但增加了不必要的人口迁移过程，降低了活力感。

南部新城虽然定位总部区，但个人觉得还是应该更多往文化方面去靠，本来总部这方面资源就很紧张，内部再过度竞争，到最终谁都发展不好。南部新城需要更多关于新文化形式的展馆或博物馆，个人最期待的就是能在南部新城能有一座航空博物馆。

另外CBD真的不需要很高，作为城市关键的一部分，只要能凸显出来就可以了，因此200米也可以是地标，甚至100米都可以，只要非地标属性住宅高度能够降下来。假设整个居住街区都是50米以下的高度，那么商务区100米就已经可以产生明显的地标感，200米就已经非常强烈了，过度强调楼宇高度老实说必要性不大，性价比也不高。