上海外环外，最好的地段是哪里？

　　最近几天，由于众所周知的原因，外环外相关的话题都特别火。

　　恰巧前几天，我紧急追了一篇热点，讲了一些外环外可能会受到利好的区域。

　　篇幅有限，当时主要以盘点为主，不少板块都没有带到。

　　熟悉我们的朋友都知道，我们认为内中外环的概念不是价值的等高线。

　　由于城市化程度、产业发展、客群基数的差异，即便处于同样的环线位置，价值也有了较大的差异。

　　今天我们借着这个话题，系统性的做个板块评测分级。

　　第一梯队

　　1000万及以上

　　徐汇华泾、闵行近郊、唐镇

　　当你有1000万，愿不愿意买到外环外？

　　大部分人初看这个问题可能觉得反智，因为这是能买进内环的预算。

　　但是我开篇也提过，楼市不能单纯以环线来衡量价值。

　　看似反智的现象下，都是一组组家庭真金白银为这些超过一千万的外环外房产买单。

　　对于我们来说，反而很值得思考其背后的逻辑。

　　环线的内容有一个理论基础，就是环二老师提出的上海楼市的四分天下。

　　随着城市化的建设进程，上海已经由单中心的分析体系变成了如今的多中心体系。

　　从区域楼市的一致性视角来看，大概可以分为东南、西南、东北、西北四大片区。

　　这四个区域，基本可以看成四个独立的城市，有各自独立的健全的城市配套。

　　对应区域的居民主要在对应的片区活动，区域的购买力并不会大范围的跨区域流动。

　　反映到楼市上，四片区的购买力基础不同，供需情况不同，房价表现就大为不同。

　　反映到现实上，就是各区域居民之间对互相房价的不理解。

　　普陀的居民不能理解莘庄卖到10万+，比肩长寿路的水准，大多数时候只能冠以一句泡沫。

　　浦西的居民也很难理解唐镇那么荒凉的地方，房价直接跑到了10万+。

　　话说回来，过去30年上海楼市快速分化，浦西的三个片区里，西南片区的确是相对发展的更好，形成了一定的产业优势，城市化水平也更高。

　　同在外环线附近，南看闵行、北看宝山、西看嘉定青浦，只有闵行是成片的成熟界面。

　　像七宝莘庄，地缘居民愿意为了10万+的单价，1000万的总价买单，本质就是在地缘居民心里，这里并不算郊区。

　　当然，拆解到底层，还有项目的品质、城市界面和环境的好坏、配套的健全、学区优势等等要素。

　　1000万预算以上的中产客户，需要的中产社区一般都是五边形战士，这些要素缺一不可。

　　相对来说，华泾可能算是个异类，眼下的环境比较一般，但是华泾有巨大的规划预期。

　　华泾靠着徐汇滨江南拓和TOD的规划还是撑住了一波价格，再叠加徐汇内环外商品房缺失的基本面，印象欧洲这种标杆顶峰时还是能站住1000万的价值段的。

　　浦东的发展逻辑和浦西完全不同。

　　我们对于唐镇写过多次分析，包括眼下的价值支撑点和未来供应的影响。

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　　第二梯队

　　800-900万

　　新虹街道、南翔东社区、浦锦、春申

　　之前提到的1000万以上的几个区域，基本是成为了所属区域居民改善终点的板块。

　　实际上，800万以上，就已经跨入了中产社区的水平。

　　这些板块差了巅峰一线，肯定是在某一方面有一些“遗憾”。

　　春申板块的价值站位其实可以看做1.5梯队，地段上紧邻七宝莘庄，属于闵行的近郊区域，城市界面很成熟。

　　但是相比于一梯队的板块 ，春申的问题在于 整体板块比较小，以学区见长，不像七宝和莘庄那么有向心力。

　　像七宝、莘庄都有多个社区可以站到1000万以上，但是春申由于体量不大，品质社区就春申景城一二三期。

　　但是春申景城整体户型定位又不大，也一定程度上限制了板块的上限， 成交区间一直在700-1000万区间内。

　　因此，春申就暂定为1.5梯队了。

　　南翔东社区属于各方面都不错，也是嘉定区内的改善目的地之一。

　　但是问题在于，这个片区地缘产业汽车工业其实有些下坡路，近些年带来的增量购买力并不够充足。

　　整个西北片区的市区部分产业也是十分弱势，南翔上游的普陀众多板块都因为缺客户价格起不来，和南翔的客群都有重叠。

　　临近的桃浦板块，最近正在海量供应新房，总价800万起，品质还都很不错。

　　这一方面抢走了部分南翔的改善客户，又在一定程度上直接封死了南翔的上限，南翔超过800万的房源成交就有些乏力了。

　　这种情况下，连备受瞩目的绿城销售都没达到预期，板块的二手更不用说了，成交直接结冰。

　　南翔的颓势，可以预见还要持续一段时间。

　　但是远期来看，南翔东社区这种成熟度，价值一定是回归的，眼下也算是个抄底的时期。

　　大虹桥中，真正稳稳站稳八百万的还是新虹街道的几个商品房。

　　但是大虹桥的问题也很明显，一个是产业空心的问题，一个是被机场和高铁物理阻隔的问题。

　　大虹桥一直有种飘在市区之外的郊区感，这点会让大虹桥的商品房很难升阶，除非大虹桥产业出现史诗性的突破。

　　浦锦街道一直被调侃为闵行的弃子，是闵行唯一一个没被划进主城区的板块。

　　但是事实上，浦锦眼下的发育情况可能还是比闵行南部的情况要景气不少。

　　浦锦有几大核心优势，低密度，交通方便，配套齐全，而且还背靠了浦东这颗大树，房价相对很坚挺。

　　问题在于，这地方现在也相当于独立于市区范围的新城，未来的彩蛋就是三林滨江南侧的开发，和浦锦自身滨江农田区域的开发。

　　这些预期什么时候兑现，谁也说不清楚。

　　浦锦的专题分析，可以找小助理领取。

　　第三梯队

　　600-800万

　　徐泾，周康

　　松江新城、嘉定新城、川沙

　　到了这个预算区间，就会有一个分岔路口，是选择市区的外溢板块，还是选择成熟新城的核心区域。

　　前者是开放型市场，和市区走一套价格体系，吸收部分市区的外溢客户和地缘产业客户。

　　后者几乎是内生型的市场，以后的接盘侠大多是本地人，房价生长的支撑力跟对应区的发展强挂钩。

　　徐泾是典型的迎接市区外溢的板块，地缘产业大家都清楚，没起来。

　　徐泾另一个问题就是海量的供应造成的稀缺性下降，等到解禁后还会有市场挤兑出现。

　　单以眼下的发展情况来看，徐泾的合理房价是要弱于新虹街道的。

　　一旦出现价值和价格的倒挂，大家就要小心了。

　　周康，是典型的城乡结合部，这个界面就决定了它很难成为一个典型的中产社区。

　　但是好在浦东界面好的地方太少，新房供应又少，商品房一直都比较稀缺。

　　从板块价值来看，周康很幸运的成为了张江南拓的直接受益者，房价整体的涨幅和坚挺程度有目共睹。

　　以上这俩区域，都是有一些利好，但是也存在一些难以快速改观的问题。

　　从我们的视角来看，周康的产业更强，至少在今天的这个房价涨跌逻辑下，可能潜力还大一点。

　　徐泾的房价现在还处在价值回归的过程中，难谈性价比。

　　把这两个板块放在600-800万，是因为他们的确定性还不够，800万以上的中产买均好型的板块会更好。

　　另外一条脉络就是买松江新城、嘉定新城、川沙这种内生型市场。

　　这种区域，核心区配套都是很成熟的，但是接盘的客户基数是有限的，主要是本地人自己抢房子改善。

　　如今的房价扰动因子中，最相关的就是每年新落户那些人才买什么地方，他们去的地方房价才更容易涨。

　　像这几个内生型板块，被选择的概率并不大。

　　自住还好，投资需谨慎，选择这些区域要做好涨不动的准备。

　　第四梯队

　　500-600万

　　江桥、九亭，闵行其余主城部分

　　九亭和江桥的出道地位很像，都是第一代沪漂刚需聚集地，都有航道影响。

　　明面上看，江桥发展的更好，有了大虹桥的规划，建了一些新的商品房。

　　实际上我可能要给出一个不同的结论，我认为九亭可能潜力更大，反而江桥的价值可能是被高估了。

　　说起一个板块的能级，一方面是板块的居民圈层，另一方面是板块的城市建设水平。

　　二者虽然都是初代刚需社区，但是背靠9号线的九亭，人口结构在过去这20年更迭了很多次，已经逐渐变成了以外溢产业客户为主的板块。

　　反观江桥，上游普陀产业比较弱，核心区城市更新的进度也比较慢，没建太多的商品房，板块内的主要居民还是以本地人和动迁居民为主。

　　从建设水平来看，现在去到北九亭，已经有了一个中产板块的雏形，商业氛围和社区品质都还不错。

　　江桥还有大把区域城乡结合部的既视感，新房龙湖青云阙卖不动，原因都不用多说，大家去项目周边逛逛就懂了。

　　对比之下，九亭的楼市站位很明确：

　　上游七宝的房价已经帮九亭扛住了价格峰值，客户顺着9号线外溢而来，下游还有泗泾、洞泾、佘北这些地区的客户改善而来。

　　只要西南片区发展的好，九亭的价格是有预期的。

　　江桥就很奇怪，很难在楼市找到合适的生态位。

　　板块上游产业比较弱，造成临近板块跟江桥价格没拉开差距；

　　板块自身的居民层次没有根本性改变，地缘购买力又不强；

　　江桥自身的城市界面和资源很一般，交通上也没有什么下游板块，难以成为改善客户的目的地。

　　这种情况下，江桥的生态位是很尴尬的，某些价格过高的次新房靠着大虹桥的概念短期可能还有些支撑。

　　长期来看，如果基本面不改观，价值回调再所难免。

　　剩余的在这个预算段的就是闵行的主城部分，莘庄往南到吴泾，这个不用多说，500-600万是个合理区间。

　　再高一些就会往靠市区的地方买了。

　　宝山外环也就顾村和杨行部分区域还能讲一下性价比，大部分地区都不是很值得买。

　　结语

　　上海楼市如今的安全线门槛是400万，也就是整个楼市成交总价的中位数附近。

　　如果想要跑赢大盘，基本要把预算提到600万。

　　400-600这个区间，一定要非常仔细得分析筛选，才能找到部分合适入手的房子。

　　至于大部分的远郊区域，总价区间低于400万，就几乎很难挑到好的标的。

　　而且，从当下的城市发展逻辑来看，远郊房产的稀缺性一定是呈现下降态势的。