出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王迪
编辑 | 吴亚
当地产沦为“地惨”,曾经最大的隐形大佬中国平安等险资逐渐撤离地产,而地产围猎者并没有因此而隐匿。2024年开年,互联网巨头腾讯豪掷64亿北京拿地,钢铁大佬14.02亿抄底豪宅翡翠苑,又有“煤老板”“水泥巨头”“粮油老板”“酒业大亨”等各界富豪们杀进房地产。
搜狐财经梳理发现,在此批地产掠食者中,“煤老板”以高频次、大手笔频繁出现在地产交易中,不仅广泛抄底公寓、办公等业态,而且有“煤老板”拿下纯住宅或综合性用地,更有煤炭企业参与烂尾楼的收购与盘活之中。
一位常年从事供应链贸易,主营煤炭、铁矿石、焦炭等大宗贸易的相关人士对搜狐财经指出,煤炭行业抄底地产是好事情,房地产本来就是优质资产,并且核心城市的房价跌的可能性很小。煤炭行业这两年一直不错,主要是有资金。就股票来看,其它行业跌得很惨,但是煤炭还算不错。
资本市场层面,2月2日,沪指一度跌超3%,市场情绪低迷,煤炭、石油板块依然坚挺。成份股上,中国神华、中国石化涨超2%,山西焦煤、中煤能源涨超1.6%,兖矿能源、平煤股份、中国海油、恒逸石化、陕西煤业、淮北矿业涨幅居前。
对于“煤老板”闯局地产,一位常年深耕地产的一线操盘手对搜狐财经表示,资金找出口,他们觉得一线核心资产已经跌了一轮,有炒底机会,但是大概率会抄在“半山腰”上。
闯局者再闯局:一线城市办公及公寓资产成目标,拿地偏向住宅等综合用地
“煤老板”作为一个群体标签真正诞生始于2002年。彼时,我国开放电煤指导价,煤炭价格一夜之间全部上涨,让“煤老板”贴上了“亿万富豪”的标签。早期完成原始财富积累的他们,在十年前就已经投资影视,买车只挑豪车,买房就买整栋。
搜狐财经梳理发现,在隐退舞台很久,煤炭大亨们再次高调进场,他们不仅抄底了一线城市商业办公及公寓资产,而且在土地市场上也频频亮相。不少“煤老板”陆续投资购买上海中粮海景壹号公寓、雅居乐海南清水湾的三家度假酒店、金茂北京威斯汀大饭店和富力香水湾万豪酒店等资产。
以2023年11月交易的中粮海景壹号5号楼、6号楼、7号楼为例,其买家是上海邕鹏实业,背后由内蒙古满世煤炭集团100%持股。
在“煤老板”参与的交易中,不少标的位置优越。中粮海景壹号毗邻“中国第一豪宅”汤臣一品,部分楼栋距离黄浦江仅约百米,直面一线江景和对岸的外滩万国建筑群。如此核心的区位,公告中指出项目增值额为34亿,增值率465.13%。
此外,2023年10月,金茂转让的北京威斯汀大饭店也由“煤老板”接手,成交价28.01亿元。金茂威斯汀位置同样优越,位于北京朝阳区燕莎商圈、毗邻中央商务区三里屯附近的34层豪华酒店。酒店自2008年开业以来,中国金茂委托万豪国际管理集团公司经营管理,总建筑面积约为77945平方米,曾接待众多外国首脑及体育、商界精英人士。
再往前倒推,具体案例有2022年7月,内蒙古汇能煤电集团以62亿元购买了上海静安大悦商务中心。2022年7月,烂尾十余年的西江月被辰宫地产接盘,辰宫地产背后有本省榆林、神木的能源集团作后盾。2022年5月,鄂尔多斯(600295.SH)公告,拟斥资27亿元收购上海苏河湾中心3、4号写字楼等。
对于此种现象,盘古智库高级研究员江瀚告诉搜狐财经,它的影响是复杂和多方面的。首先,这些企业家的投资行为可能会对地产出清产生一定的影响。他们的购买行为可能会给市场带来一定的资金支撑,减缓房价下跌的速度,从而避免市场崩盘的风险。
“同时,这些投资者的进入也有助于化解金融风险,因为商业办公资产通常作为抵押物为企业提供融资,有助于降低金融体系的系统性风险。”江瀚称。
镜鉴咨询创始人张宏伟则对搜狐财经表示,从出售企业来讲,原则上是企业资金面比较紧张,通过出售非核心资产去套现,补充公司的现金流。从投资城市名单来讲,“煤老板”重点关注的酒店类资产一般都是在北上广深苏州,还有杭州、成都这类一线城市及强二线城市,以及三亚这样的旅游城市。原则上一线及强二线城市等10个城市值得主动投资并持有,其他大部分城市并没有投资价值。
就拿地层面来看,在民营房企隐退于土拍市场之时,“煤老板”们以“救世主”的形象活跃在土地市场中。土豪“煤老板”们不仅没有底价成交,而是多以溢价拿地。
2023年10月,金汇海以15.1亿、10.22%的溢价率拿下北京房山区拱辰街道综合用地(含住宅),金汇海由山西金泉能源集团100%持股,背后是山西“煤老板”温秋贵家族,这也让这横跨能源、地产、银行、货运的公司再填“拼图”。
无独有偶,2023年9月,山西金振德房地产开发有限公司10.796亿,溢价率约15%摇中广州番禺新光快速路地块。2023年8月,山西“煤老板”张亚平以22.53亿、溢价15%拿下成都龙泉驿十陵板块一地块。
折价收购,是否会抄在“半山腰”上?
房地产市场的调整与煤炭行业的发展形成了利益契合。近年来煤炭行业一直保持较高的收益,而房地产行业在调整阶段。有业内人士指出,今年的煤价已经是三年前的两倍,而某些城市的房价却相对三年前打了多个扣折,这显然是一笔十分划算的交易。
Mysteel统计数据显示,全国36家上市煤企发布的2023年前三季度业绩报告,合计营业收入约12000亿元,合计净利润约1630亿元。其中,有32家企业实现盈利,中国神华以净利润482.69亿元排名第一。另据国信证券,近年来煤炭板块上市公司业绩保持稳健增长。
此批进场的“煤老板”大多是资金雄厚的掌舵者。例如,购买上海大悦中心的内蒙古汇能煤电集团以496.4亿元的营收位列今年中国民营企业500强中第240位,也是煤炭企业中的第三位。山西鹏飞集团2022年营收突破1000亿元大关,是山西省民企中唯一跨入千亿级阵营的民企,在中国能源500强榜单中排在第114位;在成都拿地的张亚平背后的东辉能源位列298位。
但是,即便是瞅准了一线城市核心区域的商办、公寓等资产的抗跌性,面对不确定的市场环境,其依然有下行的可能。另外,在住宅市场房价普遍下行的市场中,想要做好造房这笔买卖,仍然意味着面临不少挑战。
据国家统计局数据显示,2023年全国商品房仅卖了11.66万亿元,相比于高点的10万亿元的销售再度减少。2023年12月70城二手房价格环比全线下行。
仅以写字楼来看,据中指研究院数据,2023年第四季度全国15个重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.70元/平方米/天,环比下跌0.34%,跌幅较2022年亦有所扩大,降至近5年的新低。
汇生国际资本总裁黄立冲则对搜狐财经指出,“煤老板”的策略是基于对房地产市场周期的理解和对未来市场回暖的预期。他们收购的资产通常是折价的。他们认为这些资产的处置价格低于其内在价值和公平市场价值。
“如果市场确实如他们预期的那样回暖,那么这些资产的价值将会上升,他们可以通过出售这些资产来实现利润。这种投资策略并非没有风险。房地产市场的回暖可能会因为多种因素而延迟或不如预期,例如经济增长放缓、政策调整、市场供需关系变化等。”
黄立冲的理解是,如果市场持续低迷,那么这些投资者可能面临资产贬值的风险,甚至可能出现亏损。目前房地产资产的流动性通常较低,一旦市场环境恶化,这些投资者可能难以快速出售资产以避免损失。
避免过度依赖单一行业,利于房地产出清
尽管煤炭相对于其他行业表现向阳,但是多位煤炭行业从业者告诉搜狐财经,去年煤炭行业相对于其他年份表现并不理想。这也导致了部分煤炭大亨抄底地产,加速资产多元化,避免过度依赖单一行业。
以收购上海苏河湾中心的鄂尔多斯来看,其2023年前三季度主营收入220.28亿元,同比下降21.23%;归母净利润25.33亿元,同比下降44.01%;扣非净利润24.74亿元,同比下降44.2%;其中2023年第三季度,公司单季度主营收入70.56亿元,同比下降16.91%。
中诚信国际报告显示,2023年以来,煤炭价格出现回落但仍处于相对高位,煤炭企业整体保持较好的获现和盈利能力,企业杠杆指标和偿债指标总体保持向好态势。
“未来煤炭供需紧张的态势持续缓解,煤炭价格或承压,煤炭企业盈利及获现能力或将回落,偿债指标表现或趋弱,但考虑到行业融资环境有所改善,煤炭企业债务接续仍较有保障。”报告如此写道。
事实上,煤炭行业也经过多轮调整。2002年,煤炭造富时代开启。2012-2015年,产能过剩,让煤炭价格下行。2016年,供给侧结构性改革启动,落后产能退出力度加大,先进产能稳步释放,宏观经济企稳带动下游需求恢复,让煤价上涨。2020年,疫后全球经济企稳复苏,国内外需求快速增长,通过核增释放优质产能快速增加供给,平抑煤炭价格波动。
煤炭行业是一个资本密集型行业,需要大量投资建设煤矿、运输线路、煤炭加工厂等固定资产。因此,煤炭企业的固定资产投资占比通常较高。
搜狐财经根据中诚信国际报告梳理发现,从2018年开始煤炭行业的杠杆率一直处于波动下行的趋势,而近年来煤炭开采和和洗达业固定资产投资累计同比逐渐下滑,在2022年6月达到近5年来最高点50%,至2023年占比达到10%。
于地产而言,黄立冲对搜狐财经指出,从宏观经济角度看,“煤老板”闯局地产对于房地产市场的出清是有帮助的。把市场中的不良资产被清除或转移,有助于市场恢复健康。他们是不良资产市场中的秃鹫,吃死去地产公司的腐肉,当资产价格下跌到一定程度,吸引了资金雄厚的投资者进场,这有助于稳定市场预期,减少恐慌情绪,促进市场的自我修复。
一方面,房企通过出售资产缓解一下资金压力。另一方面,相比于煤炭行业的不稳定性,被“煤老板”们视为理想的投资标的的房地产实物,在抄底进场的环境下亦有获得稳定回报的可能。
在江瀚看来,对于煤炭大佬这些闯局者而言,他们也面临着一些风险和挑战。首先,他们需要面对市场不确定性的影响,包括政策风险、经济周期风险等。其次,他们需要考虑如何将这些商业办公资产进行有效的管理和运营,以获得稳定的收益。此外,他们还需要关注市场趋势的变化,及时调整投资策略,避免因市场变化而导致的资产贬值风险。
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