上海
小王最近遇上了一件烦心事。
原来，春节后，他因为失业，断了经济来源，导致他现在每个月3000元的租金已经拖欠了3个月了。现在，房东不仅要求解除合同，还要他依据合同赔偿违约金，并声称如果不付违约金，他就要把小王告到法院。
那么，依据租赁合同，在司法实践中，到底哪些违约金，法院会支持呢？
一、给租客的免租期的租金可以向租客主张要回
当前司法实践观点认为，如果租赁合同中约定了免租期，法院会倾向于认为，免租期是基于双方的租赁合同能够顺利履行，房东而给予的特别优惠，因此如果租赁合同因为违约导致被解除，房东要求租客支付免租期内的租金具有合理性。
二、逾期支付租金的罚息、解除租赁合同的违约金，可以同时要求租客支付
一般来说，租赁合同中，会同时约定两种情形下的违约责任。
第一种是履约延误的违约责任。比如，双方约定“逾期支付租金的，按日以未支付租金的万分之十计罚息”。
第二种是合同解除或终止后的违约责任。比如，双方约定合同解除后，“违约赔偿金按照一方给对方造成的实际损失计算。”
这两种违约责任是否需要同时承担呢？
在司法实践中实际上存在争议。
一种观点认为，不能同时承担。如上海某法院在(2019)沪0120民初1161号判决书中认为，逾期付款违约金、解除合同违约金系出租人和承租人在不同情况下所应当承担的违约责任的约定，出租人选择解除合同，进而要求承租人承担违约责任，则应当适用解约违约金的约定，逾期付款违约金和解约违约金不应当并用；而且在支持了出租人解约违约金的基础上，再支持其逾期付款违约金有重复之嫌，因此逾期付款违约金不应当予以支持。”
另一种观点认为，应当同时承担。如上海高院在(2021) 沪民申2685号民事裁定书中认为：“解约违约金与迟延履行违约金是指向不同违约情形的违约责任，可以同时适用。”上海一中院在（2015）沪一中民二（民）终字第1728号民事判决书中认为：“对于合同解除的违约责任和延期支付租金的违约责任，双方当事人在合同中已作明确约定并系分别适用不同的违约情形，故原审判决并无不当。”
从笔者的实践经验来看，沿海发达地区更加注重合同双方的意思自治，坚持“严守合同”，如果租赁合同中同时约定两种违约金的，同时得到法院支持的可能性会很高。
三、房东通知解除合同后，租客继续占有房屋产生的房屋占有使用费可以得到法院支持
房东在租客违约后，向租客发出解除通知，如租客继续“赖着”不走，那么将产生房屋的占有使用费。一般来说，占有使用费由于兼具补偿性与惩罚性，因此金额等于租金或高于租金标准法院都是支持的。但是，值得注意的是，房东在合同解除后，应及时采取措施收回房屋避免损失扩大，如怠于收回房屋导致租客承担过高占有使用费的，法院也会予以调减。
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