从快手跨城联卖看房产资产投资的“调整”

最近，快手理想家公布全国购房季数据显示，全国购房季达成销售额43亿，2023年下半年，平台整体跨城成交房产量占比20%左右，西双版纳跨城成交房产量占比超过六成。


其一，为什么跨城联卖能有此效果：

从买卖双方介入的形态来看，消费者在平台上通过直播和短视频的形态看房、跟房产主播建立信任，一对多更有效率+高频出现更有粘性+可观可感更加生动，让房产消费的决策成本极大降低；
从供需关系入手分析，一线和新一线城市当属我国地产最瞩目区域，即使在市场最为火热时期，房产资产也有多方面衡量指标，例如房价之外的租金回报率。

如果将房产视为一项资产，租金回报率则代表每年的“分红”水平，在市场最热时候，一些地方租金回报率经常在1.5%上下徘徊。

最新数据研报，2023年我国重点50城租金回报率为1.95%，也就是说售租比年限达到了51.3年，如果将房子视为股票，其市盈率已经高达51.3倍，经过调控虽然指标有所改善，但从价值投资逻辑去看仍显高估。

此次快手房产交易的热门城市西双版纳，有关媒体报道发现不少购房者在当地的租金年化可以达到5%（旅游城市因素+三四线城市房价回调），换算来说房子的市盈率为20倍，较之重点50城动辄50倍之多明显更加公允。

用此逻辑再去重建我们对房地产的观点：

1）房价绝对值高低与泡沫大小无关；

2）此前绝大部分购房者更看重房产价值的增值预期，而在目前整体房地产市场进入结构性调整阶段，未来房产资产的增值预期有限，不妨重新调整房产资产的投资理念和多角度衡量标准，例如租金回报率；

3）在市场经济中，资金必然倾向于低估资产，这是快手跨城联卖成功的重要元素，短视频平台利用平台优势，提高信息传播速度，撮合交易，使得一二线城市资金重新认识部分地区房产价值，实现了部分区域的地产价值的重新挖掘。

其二，跨城联卖对宏观经济的价值：房价回归理性，相关消费动力更强

当今社会对房价高企有多种批评，诸如认为高房价对消费有抑制作用，地产泡沫一旦刺破老百姓便会将资金转向日常消费。

固然高房价掏空“六个钱包”，会影响人们的消费能力，但另一方面，随着过去十多年房地产行业的崛起，国内居民资产绝大部分投向不动产房产，如果地产价格暴跌，就意味着国内居民资产的大幅缩水或者预期即将大幅缩水，带来的结果即是居民乃至企业为了保障和修护自身资产负债表，抑制消费，进入经济的恶性循环。

因此，回到前面的观点，在国内房地产市场进入结构性调整阶段结束后，房产价值的投资和价值评估标准也需要进行“结构性调整“。

在当下资产价格的景气度背景下，如果人们通过跨城房产买卖实现财富的保值（5%的租金回报率已是不错数据），不失为一种体现。