上海西北楼市的问题，可能无解

上海地倾西南的说法深入人心，西北部拉胯也是全市共识，这一切在房价上反映尤为明显。

同是内环内、同房龄小区，比如2005年前后的商品房，徐汇要13万以上，普陀已经跌破10万。

内中环品质小区（房龄10年内），徐汇要14万以上，普陀只要11万多。

甚至中环外的古美，房价都高过中环内万里，尽管古美属于闵行。

差距如此明显，背后原因非常复杂。西北部居民一直等待商业崛起，带领大家突出重围。

目前长寿路、真如商业有了长足进步，甚至火遍上海。

大众点评热门榜前三，长寿路、真如各占其一，出尽风头。

不仅如此，长寿路还落地了天安千树，真如还开业了第一个市区山姆会员店。 love大都会、中海剧院等大型项目也即将入市。

一系列利好到来，真如、长寿路好像要带领西北部彻底崛起。

然而房地产市场却不买账。

01

最明显的，一系列利好到来，普陀房价并未逆势上涨。

当然这里有大环境影响，全市都在下行，普陀局部利好难以力挽狂澜。

这么多利好之下，西北部房价继续跑输，就让人咋舌。

2020年，中环内万里与中环外的古美价格一致。

比如万里标杆达安春之声，2020年两房总价670万；古美康健丽都，2020年两房总价680万。

现在达安春之声两房760万，康建丽都却要880万左右。

古美利好几乎等于0，房价涨幅依旧跑赢了万里。

西北部利好最多的是真如，房价也是萎靡不振，甚至几乎降回了2017年。

正如标杆小区中骏天悦，高楼层、主流三房，单价已经降到10万以内。

比2020年10月，降幅高达20%。

有人说降了20%很正常，全市都降了不少，老破小降幅超过30%的都有。

但是有两点需要注意，第一，内中环品质小区、总价1000万以上的，降幅这么大的不多。

第二，真如上一次也没怎么涨，这个价格几乎降回了2017年。其他中产社区，比如古美，涨幅40%以上，现在降了10%也还涨了30%。

中骏天悦2017年时均价9.5万，高区已经接近10万，现在这个成交价等于没涨。

无论如何，全市范围中环内品质小区依旧比2017年贵20%甚至30%以上，跌回2017年的，只有西北部。

另一个标杆中海臻如府，2019年开盘价同样高达9.5万。

两个小区品质相差不大、面积段也在同一区间，完全可以平替对比。

利好纷纷落地、呼声全市最高，为什么真如涨幅却继续跑输？

02

因为西北部的真正硬伤没得到解决。

西北部的本质问题，不是缺少商业、缺少学区，甚至开发程度都不是问题。

核心问题只有一个：职住配比严重失衡。

环二讲过很多次，上海太大了，西南、西北、东北、东南，其实越来越像四个独立城市。

西南的购买力，很难流动到西北。

比如你上班在闵行南部，万里性价比再高你也不会买过去，实在是太远了。

整个西北部产业相对薄弱，静安寺、江苏路为界，再向西北部核心产业就越来越少。

产业氛围相对浓厚的就长风，真如、桃浦、南大产业引入才刚刚开始。

这个基本面，决定了当地购买力相对乏力。

然而，西北片区却规划了大量住宅区，静安江宁路、曹家渡向西北看，居住大区一个接一个。

房子很多、买房人不多，房价怎么可能涨起来？

尤其是武宁、长寿路、万里、大华等等，不仅小区多，房龄还比较新、产品同质化严重。

仅有的外溢购买力被分散再分散，很难聚焦到一点推高房价。

03

西南部刚好相反。

徐汇内环内是徐家汇，租金一直处于二梯队商务区头部，仅次于南京西路、陆家嘴等几个核心CBD。

不仅定位高，面积也大，徐家汇区域内写字楼体量超过550万方，目前还有地标在建。

由于商办、公共配套比较多，徐家汇住宅比例就相对较低。

徐汇内环稀释外溢购买力少，反而提供了相当产业。

普陀内环内的 长寿路、武宁、中远两湾城是居住大区，分散了市区外溢客群。

普陀内环没有提供太多产业，反而稀释了市区外溢购买力。

一正一反，西南部在核心区就超过了西北部。

除了内环也一样，徐汇内中环是漕河泾，住宅很少，却提供了超过20万个就业机会。

田林、康健是住宅区，但是品质小区比较少，大家只能分流到古美。

所以古美虽然在闵行，却承担着疏解徐汇居住功能的任务。

西北部出了内环后也是大片居住区，正如目前开发过半，实际交付的还是住宅，真正的产业引入还比较少。

目前拿得出手的元隆雅图等等，原本就是普陀企业，不算纯增量。

中环外的桃浦也是产业重地，目前开发成功的还是大量小区，已经确定7个项目，后面还会继续拍地。

桃浦产业也在不断导入，但是速度比盖房子慢多了。实际上桃浦本身职住就不平衡。

即，目前桃浦引入的产业人口，远远覆盖不了住宅新增量。

桃浦目前依旧是分散普陀购买力，却无法提供新的就业机会，即，负贡献。

04

更重要的是，商业、轨交规划带来的溢价，已经提前反映在房价上。

最能决定房价高低的产业因素，却需要企业入驻才能发挥作用。

有大量本地客群接盘，房价才算站稳。

所以西北部的彻底翻身，不能只看局部的商业更新、学区更新，这些都是细枝末节。

最核心的，还是要看真如、桃浦，何时成长为下一个徐家汇、下一个漕河泾。

比如浦东的唐镇、御桥，其实并不成熟、配套也不发达，房价却一直10万以上。

原因也是职住失衡，不过是反向失衡——浦东产业过于发达，优质小区却很少。

2023年，上海共拍了72幅宅地，浦东仅有7幅。

三分之一的经济总量，只给了十分之一的土拍供应（当然浦东国企手里尚有土储），你说浦东能不缺房子？

经济规模、人口规模远不如浦东的青浦区，却同样拍了7块宅地，与浦东并列第一。

所以职住配比问题不解决，西北部的房价洼地问题无解。

当然这也不失为一件好事，房价起不来，大家定居难度降低。

只是希望通过买房实现资产保值的，最好还是要远离西北部。

普陀内环，就是一个楼市黑洞，再多的购买力都会给你吞没。

以上为正文

编辑∣环线咨询