没等到的国资援手 特区建发“兜底”华南城改变考量

观点网 华南城没有等来国资股东的援手。

距离华南城刊发5只美元债再度展期的公告，已然走过了60多个日夜后。国资大股东特区建发在近日债券公告中，表达了对纾困华南城的态度立场。

2月19日，深圳特区建发在披露的债券公告中指，高度重视华南城本次境外票据违约事宜，并将持续与其保持联系。如有最新情况，将及时予以公告。目前，公司经营情况正常，预计该事件对公司的存续债券兑付不构成影响。

观点新媒体了解到，公告内并未提及相关的驰援计划及纾困方案，亦无此前成为大股东时对美债的承诺协议。

回溯入股华南城前后，特区建发曾采取一系列的措施试图帮助其走出困境，但如今看来这些动作的意义仿佛是扬汤止沸。

在国内房地产行业运营环境发生变化的当下，华南城困境未因股东转换得到根本改善。

2022年7月，在完成单一大股东交割仪式后，华南城火速推进了5笔美元债的展期工作。此时的华南城，展期前存续的票息区间在7.25%-11.95%之间，且仅有一笔为7.25%。而展期方案指出，拟将所有美债票息均下调至9%，对债权人来讲投资收益是有所折扣的。

此次展期方案获得了债权人的认可，成功完成展期，并定于2024年4月、6月、7月、10月、12月到期。

市场普遍认为，当时华南城展期方案之所以得到通过，市场更多是期待国资大股东入主后能够带领华南城走出泥潭，实现增长。

根据观点新媒体此前报道，在特区建发入股华南城交割仪式中，曾指出深圳国资入股后，将采取“管资本”的原则参与对华南城的管理，且不改变团队管理、市场化运营以及业务方向，给予了华南城充分的管理“自由度”。

除此之外，特区建发凭借国企优势，帮助华南城提升资信水平，盘活资金流动性，有效降低资产负债率，强化资源导入，实现产业转型升级。

从实际效果观察，特区建发帮助华南城实现利润抗压、资本结构优化。但与此同时，业务上虽然签署了战略合作协议，但并未实际改善华南城的收入情况。

数据来源：观点指数统计、企业公告

2022财年，华南城收入开始录得较大幅度下降，降幅为18.4%，结束了为期6年的持续正增长。

2023年财报显示，收入同比腰斩的情况下，利润水平仍保持6.1亿元，这或许和国资入股后带来的资产配置策略选择与财务管理有关。

在资产负债表中，存货、应收账款以及投资物业均存在不同程度下滑，负债总额也较上年同期减少16.8亿元，至626.3亿元。

由此可见，特区建发入股后华南城资产负债结构出现明显的改善迹象。

不过，到了2023年12月，华南城提出了再次展期的方案，方案要求票息进一步下降，偿还期限进一步拉长。

这一次，债权人没有接受再展期方案。

有消息指，再展期方案披露之后，一个匿名的临时持有人团体“在所有五个系列票据中持有至少25%本金”持反对意见。这意味着，再展期方案无法通过。

虽然之后，华南城紧急辟谣“至少一系列票据获得75%以上的持有人投票赞成征求同意”，并续指，已有69.8%的票面总额持有人已投票支持征求同意。

据观点新媒体了解，在华南城美债再展期过程中，华南城发布的澄清公告中，也希望大股东特区建发伸出援手。

华南城公告中指，作为国有企业，特区建发集团提供的任何支援都将受中国法律法规的约束（包括获得所有相关政府批准）。集团债务发生违约事件将严重影响特区建发为集团提供支援，以使其偿还未偿债务，并就进一步提供支援构成一个难以克服的障碍。

不过行业人士告诉观点新媒体，在地产行业已进入深度调整时期的当下，深圳国资处置地产项目、企业风险虽一直走在其他城市的前列，但从目前规律上看，亦集中在对项目的盘活纾困上。

以深圳安居建业为例，设立之初就是为了应对暴雷企业在深圳存在的项目风险。特别是在旧改板块，重点纾困对象是恒大和佳兆业，二者均在深圳旧改市场中持有巨量货值。

其中，安居建业纾困的恒大岳盟旧改项目已完成退出，计划今年3月入市，命名为塘城壹号花园，推广案名为塘城NEXT TOWN。

对房企的支持上，深圳国资考量的是以项目为中心。比如深铁站台万科背后，是后者储备的优质旧改项目；福田投控接盘金地环湾城，同样是基于项目所带来的利润空间。

现在，华南城之所以没有像金地与万科这般“幸运”，或许是深圳国资之前“兜底”的考量发生了变化。

而在商贸物流经营路线之下，华南城自持资产臃肿，投资物业及厂房设备占非流动资产规模近9成，且持续性收入呈现负增长态势，这种经营模式尚无法实现造血的良性循环。