今年宅基地将继续改革：权能分置、盘活闲置，下乡购宅口子不能开

近些年国家一直在推进农村宅基地制度改革，目的就是在保证农村居民“户有所居”的前提下，盘活农村闲置房屋和宅基地资源，增加村民收入。但是农村宅基地并不像城市商品用地那样可以自由买卖，因此盘活利用上也都有相应的限制。

进入新的一年，国家发布了2024年中央一号文件，紧接着农业农村部为了更好地落实中央一号文件精神又紧接着发布了该部部属一号文件，两个“一号文件”中都明确今年将继续稳慎推进农村宅基地制度改革制度改革。部属一号文件更是提出了今年的宅改工作重点。那么今年咱们老百姓的宅基地将会如何改革，咱们又能从中获得哪些权益？一起来看一下吧。

宅改前提：权利分置，村民无所有权

刚公布的农业农村部一号文件明确：

稳慎推进农村宅基地制度改革。深化改革试点，持续推进宅基地权利分置和权能完善。

何为宅基地权利分置？宅基地有“三权”，即宅基地所有权、资格权和使用权。

其中宅基地所有权归集体所有，村民拥有的只是宅基地土地的使用资格。其中使用资格划分为资格权和使用权。

村民在享有宅基地资格权的前提下，可将使用权转让出去，并获得转让权益，这就是宅基地的“三权分置”，也是宅基地深化改革和放活利用的前提。

村民获利方式：使用权盘活

至于部属一号文件提出的“权能完善”，就是村集体掌握宅基地所有权、村民掌握资格权的前提下，将使用权中的权利充分、灵活释放出来，使得村民既盘活了闲置，又能从中获得收益。

如何盘活？实现途径也有很多，闲置农房、宅基地可以通过出租、转让、有偿退出、合作开发等形式和途径盘活。

不过值得注意的是转让宅基地和农房是有限制的：同属一个村级集体、且符合宅基地使用条件。不过一些试点地区已经探索允许外村集体符合宅基地使用条件的村民获得本村宅基地使用权。但是宅基地不能转让给城里人和不符合宅基地使用资格的村民，如已有一处宅基地的情况。

合作开发的途径也很多，比如目前国家重点扶持的农村文旅开发，就是可以将自家宅基地入股，用于集体或外资本开发旅游，自己也可获得经营收益。当然也可以和城市资本合作建厂房搞经营，前提是符合土地使用要求并办理相关用地和经营手续。

城里人到农村买宅基地的口子不能开

农村宅基地设立初衷就是为了满足咱们农村老百姓的生活居住需求，并不是用于商品开发利用的，因此国家对农村宅基地整体上有利用限制和管控。

国家谈放活利用农村闲置房屋和宅基地也只是为了更合理地让那些长期闲置的土地资源和房屋资源再次利用起来，避免农村资源的浪费和权益损失。也就是说国家推进宅基地制度改革，盘活闲置的前提就是：宅基地所有权始终是集体所有，不能让土地流出农村。

日前中央农办负责人在解读国家盘活利用宅基地政策时，强调：

城里人到农村买宅基地的口子不能开，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等。

也就是说不管宅基地如何改革放活，咱们老百姓的农房和宅基地不能卖给城里人，这是一个原则，这个口子不能开。

不过需要注意的是，尽管城里人不能到农村买咱们的宅基地，但是可以通过房屋租赁形式获得宅基地使用权。租赁不同于拥有，租赁期间城里人不能对房屋进行翻建和改扩建，且租赁有期限20年的限制，超过20年租赁合同无效。

之所以规定宅基地不能卖给城里人，主要还是为了实现村民“户有所居”的考量。试想如果哪天咱们把房和宅基地卖给城里人了，回头咱们再需要回农村居住，该怎么办？毕竟农村宅基地和房屋是咱们老百姓走到哪里，发展到何种地步的最后退路。

农村宅基地为咱们农村老百姓“户有所居”而立，但随着城镇化的发展，农村人口流失，也让咱们的农房和宅基地闲置下来，为了避免农村宝贵的土地资源浪费，实现宅基地合理利用，同时也让老百姓获得更多的收益，国家提出了宅基地“三权分置”的放活改革。今年国家的两个“一号文件”同时提出宅基地深化改革，咱们老百姓也要紧抓机遇，发挥出咱们土地最大的权能。

你对宅基地“三权分置”下，宅基地制度改革有什么要说的？