“一步省府板块”！省府旁61亩优质地块即将入市

日，合肥自然资源和规划局公示了一宗街坊控制性详细规划，该街坊位于卓越城板块，包河区锦绣大道与南淝河路交口东南角。该控规最大的优势在于其区位和后期的价格潜力。区位上，“一步省府”，同享市区配套。价格上，省府板块2023年新房成交均价2.85万/㎡，2023年出让的地块入市新房更是破3万+。卓越城2023年新房成交均价2.13万/㎡，均价上与省府板块相差接近1万/㎡，后期地块入市新房在价格上有一定潜力，性价比巨高，属于卓越城板块为数不多的优质地块。

NO.1丨壹

省府旁，61亩珍稀区位

该街坊规划范围东至辽宁路，南至卓越南路，西至南淝河路，北至锦绣大道。总面积20.97公顷（约315亩）。其中BH16-61-01地块为防护绿地；BH16-61-02地块为商业用地，容积率不大于1.4，建筑密度不大于35%，绿地率不小于25%；BH16-61-03地块二类城镇住宅用地，容积率不大于2.0，建筑密度不大于22%，绿地率不小于40%；BH16-61-04地块为幼儿园用地，容积率不大于1.0，建筑密度不大于35%，绿地率不小于35%；公园绿地绿地率不小于65%；该街坊东北侧紧邻合肥滨湖金融小镇，是滨湖未来重点的发展方向，也是合肥未来的精英生活区。

从规划上来看，该街坊内自带约109亩公园绿地，占地约38亩商业综合体。小板块内休闲、购物配套完善，居住舒适度佳。街坊内的住宅用地占地约61亩，体量较小。容积率2.0，后期适宜打造高层+少部分洋房产品。

NO.2丨贰

市场基本面健康，竞争压力小，潜力巨大

一、土地市场热度逐步攀升

土地市场方面，纵观包河区近8年土地成交情况，平均成交计容面积在106万㎡，平均成交楼面价10293元/㎡，楼面价在九区中属于第一梯队。2021年下半年开始，房地产市场开始逐渐转向下行周期，但包河区的土地市场不仅没有受到影响，反而呈现逆势增长的态势。市场下行，房企拿地变得更加谨慎，布局核心区域的优质板块成了房企拿地的共识。得益于优质的区位优势和新房高流速的加持，包河区的土地成为了一众龙头企业的必争之地。

而卓越城板块近两年累计成交4宗涉宅用地，其中1宗安置房用地，3宗正常的商品住宅用地。由于板块处于拓荒期，拿地企业需要是有拓荒经验的实力房企。而招商蛇口作为“招商局集团”旗下城市综合开发旗舰企业中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，在城市开拓方面有目共睹。早在2022年3月招商就已经率先进军卓越城板块，且近2年连续在该板块落下2子，但基本上属于底价成交。到了2023年初，得益于板块低库存高流速的加持，卓越城板块的BH202301号地块以10.4%的高溢价率由新华摘得。至此，卓越城板块再添1家品牌房企，板块热度得到进一步提升。

二、新房市场筑底横盘

据第一房研究院Ai楼市指数系统显示，按备案数据计算，包河区近8年新房年均供应90万㎡，年均成交88万㎡，供求几近平衡，成交均价20028元/㎡，历年均价属于合肥各区的第二梯队。2018-2021年包河区新房市场容量逐年递增。到了2022-2023年包河区新房市场属于稳增长时期。即使是在整个合肥新房市场下滑的行情下，包河区市场依然坚挺，2022-2023年成交量保持在历年的平均线以上。2023年更是做到了逆势上涨，成交量同比上涨33%，取得了傲人的成绩。

据第一房研究院Ai楼市指数系统显示，按备案数据计算，卓越城板块年均供应9.5万㎡，年均成交6.5万㎡，属于供应大于需求的状况。2023年，受市场大环境整体下行的影响，市场以价换量的情况凸显。2023年成交量7.8万㎡，同比上涨53%，但新房成交均价同比下滑4.8%；从近17个月的月度供求来看，成交量波动较大，成交量和供应量呈现强挂钩的态势。自2023年6月之后，成交量处于筑底横盘期，市场逐渐转变成买方市场，以价换量的情况开始出现，价格连续3个月处于低谷期。

三、二手房挂牌价与新房几乎持平

据第一房研究院Ai楼市指数系统显示，二手房方面，卓越城板块近12个月，月均挂牌量20套，成交量11套，成交均价10667元/㎡

目前板块在售楼盘仅招商和新华两个项目，招商雍境湾目前在售二期均价21010元/㎡，新华星耀玥湖均价25008元/㎡，板块竞争压力较小。二手房方面，目前板块二手房不存在倒挂，次新房挂牌价基本与新房持平。

四、存量整体可控

库存方面，卓越城板块近13个显性库存量维持在5万㎡左右，平均去化周期7.7个月。2023年5月开始，去化周期逐步上升。但整体显性库存可控。

NO.3丨叁

打造金融小镇，滨湖未来的发展方向

一、5.0卓越城板块集宠爱于一身

自2006年启动建设以来，滨湖新区历经十八年发展，早已成为推动合肥发展的核芯引擎，整个合肥的政治、金融中心。过去十余年，滨湖从1.0启动、2.0金融、3.0环湖、4.0省府四大板块迭代，如今，伴随着滨湖各大板块发展的日益醇熟，从北向南发展空间的接近饱和，西部片区的全面成熟，滨湖近几年来正在向东不断扩张发展。至此，滨湖5.0板块强势崛起，卓越城片区将成为滨湖下一步的主流发展方向。未来的5.0卓越城板块将全面融入长三角发展，打造国际化大城。依托合肥滨湖科学城发展规划，主动融入长三角一体化发展格局，突出大湖生态、国际品质，大力培育创意文化、科技创新、现代金融等新兴产业，着力打造独具魅力的城市新空间和战略性新兴产业发展高地。这里集宠爱于一身，同时享受国家、省、市、区四级政策叠加扶持。

二，产业带动板块发展，配套加速兑现

交通方面：已经成“七横三纵”的交通网络，“七横”：繁华大道，大连路，花园大道，锦绣大道，紫云路，方兴大道，环湖北路；“三纵”：重庆路，黑龙江路，巢湖南路。同时，未来有两条地铁线交汇，规划11号线和7号线，交通便利。

教育方面：板块内有黑龙江路小学，吉林路中学、上海世界外国语国际学校等优质教育资源。

医疗方面：区域内有滨湖医院、安徽省立医院双甲医院，医疗资源优越。

生态方面：东临大圩田园景观、滨湖国家森林公园，西接滨湖十五里河公园，南濒巢湖。拥有60%的生态用地，6公里生态水系，18公里环城绿道，超过60%的绿化覆盖率，是滨湖唯一低密度板块，生态宜居。

产业方面：全省唯一金融类特色小镇——滨湖金融小镇，集教学、科研、实训创作、产业发展为一体。是国家级文化产业示范园区——合肥包河创意文化产业园的核心区。是全国唯一的“国家广播影视科技创新实验基地”、全省首个“安徽省创意文化产业集聚发展（合肥）基地”的核心区，以创意文化产业为主导，聚焦文化与科技融合发展，肩负包河区创建国家文化和科技融合示范基地的重任。拥有国家广播电视总局“三院”安徽分院，北京电影学院影视科技创意产业园等多个广电科技研发机构、平台，正在打造中国广电科技副中心。还拥有“卓越芯”省级众创中心、入驻了合肥能源研究院、快手、喜马拉雅、腾讯企鹅新媒体学院等全国头部企业和研究机构，还有被认定为高新科技企业名单的中科有智等一批卓越企业。

NO.4丨肆

结语

1、该街坊控规“一步省府板块”在区位上有着绝对优势，价格上后期也将存在巨大潜力，属于卓越城板块为数不多的优质地块。

2、卓越城板块现状市场整体基本面较为健康，显性存量去化周期不足8个月。新盘仅两个在售楼盘，竞争压力较小。

3、卓越城片区是合肥滨湖科学城东部核心板块，包河区四大空间战略“中部腾飞”的重要组成部分。是合肥产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美的产业新城，开发环境优、配套建设全，已建成合工大智能研究院、文华园一期、滨湖金融小镇等高精尖创新平台，吸引大批高净值人群集聚，职住需求旺盛。