5年期LPR“破4”，购房窗口期开启?

随着近期央行降准以及多家商业银行下调存款利率，也为LPR打开了下行空间。

2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR（贷款市场报价利率）为3.45%，保持不变。5年期以上LPR为3.95%，较前值下行25个基点。

降息幅度远超市场预期

事实上，市场此前对于降息预期一直比较强烈。央行近期发布的《四季度货币政策执行报告》曾明确提出，要进一步完善贷款市场报价利率形成机制，发挥存款利率市场化调整机制作用，促进社会综合融资成本稳中有降。

值得一提的是，尽管本次5年期以上LPR下调节点基本符合市场预期外，其下调幅度大大超出了市场预期。

自2019年8月以来，5年期及以上LPR共有过8次调整。此前最大降幅发生在2022年5月和8月，降幅为15个基点。其余5次调整，降幅基本保持在5-10个基点范围内。而本次下调25个基点也创下了LPR机制设立以来的单次最大降幅。

易居研究院研究认为，当前房地产市场正处于企稳复苏阶段，但复苏过程需要巩固。此次LPR的调整，充分说明今年对中长期贷款资金发放落实了宽松和降成本的导向，具有非常强的信号意义，有助于进一步稳定预期和降低资金成本，对购房在内的中长期投资消费等都有积极作用。

首套房贷利率进入“3字头”

由于目前大部分城市实行LPR减点，这也意味着这些城市的首套房贷利率已经进入“3字头”。

即便是房贷利率最高的北京，其“非城六区”的首套房贷利率水平也将从4.2%降至3.95%。目前，全国仅北京“城六区”首套房贷利率还维持在4.05%的水平，其他城市房贷利率已经正式进入到4.0%以下的水平。

再如上海，多家商业银行已将首套房贷款利率调至3.85%（LPR减10个基点）。而作为重点城市之一的郑州，其房贷利率相对较低，甚至可以做到3.45%。除这些高能级城市外，其他城市尤其是中小城市房贷利率低于3.5%的可能性很大。

根据易居研究院统计，2月份其监测的全国20个重点城市首套房贷利率平均水平为3.70%。如果从2021年7月的最高利率5.57%计算，当前房贷利率已下调了187个基点。

按照“100万贷款本金、30年等额本息”的房贷案例计算，其房贷利率最高点时的月供额为5722元，而现在则为4603元，累计减少1119元。若是在大城市贷款500万，则每个月可以少还约5500多元，对贷款购房者的减负效应比较明显。

贷款购房窗口期开启?

在克而瑞研究中心看来，尽管降息将调动部分有明确置业意愿群体的积极性，加速其释放购房需求，但对于更多潜在购房者而言，降息带来的刺激并不足以抵消其“看跌等降”的观望情绪，因此所能撬动的购房需求规模仍然比较有限。

但从历史上来看，房贷政策始终是房地产市场交易数据和周期变化中非常重要的影响变量。房贷政策宽松期，市场交易就容易活跃。此次LPR降息25个基点，进一步为房贷政策宽松创造了良好的条件。

易居研究院认为，随着今年住房消费市场的复苏，房贷利率政策结合其他购房政策将充分发挥组合效应，其对于房地产市场的企稳复苏和向好发展等都有积极的影响。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，这个时间点大幅度降息也为楼市冲刺小阳春奠定基础。随着春节假期结束，购房者入市节奏加快叠加LPR下调，预计3月市场成交规模将会迎来较大幅度提升。

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