高管内参|地产观察②：长沙板块租赁需求与人口特征对位分析

在国家坚持“住房不炒”“租购并举”的政策背景下，住房租赁市场的发展蓝图及路径越来越明晰。长沙是中央财政支持住房租赁市场发展试点城市，也是住建部确定的全国40个大力发展保障性租赁住房的重点城市之一。

2022年5月11日，长沙公布了《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》，将存量房盘活供作租赁住房，将其纳入租赁保障体系来解绑租赁市场需求。

2023年10月10日，长沙市机关事务管理局与长沙市建设发展集团有限公司举行盘活存量公房合作项目签约仪式，双方将通过政企合作的创新模式，盘活存量房产资源，增加租赁市场的供给，为政府提供更多的住房保障资源，让长沙新市民、青年人及各类人才能够安居乐业。

随着租赁市场规模持续扩大，长沙的热点租赁板块分布在哪？有哪些对应的租赁人群？板块呈现什么样的特征？

本报告将结合腾讯云人口大数据，重点围绕以上问题展开研究。

确定租赁人群属性

《中国青年租住生活蓝皮书》显示，在城市租住人群中，30岁以下占比超过55%，其中26-30岁（1993年-1997年）的租客占比达到31.48%，同时31-35岁人口占比达23.26%。因此我们选取长沙市各板块18-35岁人口作为主力租赁人群分析其分布特征。

租赁人口分布特征

根据腾讯人口大数据显示，长沙市18-35岁有租赁需求的年轻人口主要集中分布在开福中心、雅塘井湾、大学城板块，这些板块的年轻人口数量均超30万， 开元路、麓谷、天心中心、雨花中心、尚东等板块的人口数量则超20万。

根据腾讯人口大数据显示，长沙市上班族、自由职业人口主要集中分布在开福中心、雨花中心、尚东、开元路、高铁新城板块，这些板块的上班族和自由职业人口数量均超30万，金星北、芙蓉区中心 、雅塘井湾、红星洞井、泉塘等板块的人口数量则超20万。

租赁需求旺盛板块

综合年龄段和人生阶段人口分布特征，我们推断长沙市租赁需求旺盛的板块为：

开福中心、雨花中心、尚东、开元路、高铁新城、金星北、芙蓉区中心、雅塘井湾、红星洞井、泉塘、天心中心、梅溪湖一期、麓谷、大学城共14个板块

14大租赁板块分析

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人口属性特征分析

14大板块居住人群本科及以上学历占比近5成，其教育水平、整体素质更高，其中大学城占比最高达59.5%，泉塘相对较低为44.2%。

高学历带来高收入，因此14大板块人口从事的行业呈现出以教育、金融、建筑地产、公务员等中高收入行业为主的特征。

高学历、中高收入使得租赁客群对居住品质要求也相应提升，因此各板块以中等偏上档次社区为主。

各板块目前以公交出行为主，但大学城、天心中心、芙蓉区中心板块地铁出行占比相对较高。

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职住距离特征分析

职住一体化特征明显，各板块职住距离以1-3公里为主，其次为3-5公里，表明其租房驱动因素中，工作地与居住地距离成为重要参考因素。其中金星北板块因板块内就业机会少，目前以5-10公里职住距离为主占比29.1%。

3

跨板块流动特征分析

14个租赁热点板块居住人群的工作地以本板块为主，邻接板块流动为辅。其中，金星北、红星洞井、高铁新城跨板块流动特征明显，大学城板块流动则基本处于凝滞状态。

4

配套特征分析

长沙市配套等级呈现由中心向外围逐级递减的特征，但租赁热点板块分别在产业、教育、商业等一个或多个方面具备优势，成为租赁的强驱动要素。

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租金特征分析

长沙市租金集中在20-50元/月/㎡区间内，50-100元高租金区域集中在开福中心、芙蓉中心等市中心板块以及梅溪湖一期、滨江新城、洋湖新城等热点板块，10-20元低租金区域集中在金星北、泉塘等城市外围板块。

6

租赁供应规模分析

长沙市出租供应规模较大的区域分布在市中心、外围成熟区域以及地铁沿线，14大租赁需求旺盛的板块与其基本相吻合，其中麓谷板块因产业用地聚集出租供给规模较少，大学城板块则因以学校用地为主未成为出租供应热点区域。

特征对位

长沙职住布局相对均衡，城市就业和租住的热门板块集中分布，由此形成以就业岗位驱动及配套驱动为主的租赁热点板块。

租赁热点板块

特征对位

全面优势型:芙蓉区中心板块、开福中心板块、开元路板块

配套赋能型:高铁新城板块、梅溪湖一期板块、天心中心板块、雨花中心板块

产业驱动型:麓谷板块、泉塘板块、金星北板块

商业市场驱动型:尚东板块、红星洞井板块

高校聚集型:大学城板块、雅塘井湾板块

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