总价350万起，两梯四户的平价款麓湖战力如何？

文／成都商报-红星新闻记者 陈齐美

去年，靠鸿鹄岸、玄鸟湾、鲲鹏阁三个高层组团和多个别墅地块的销售，麓湖卖出了150亿元以上的销售额，成为克而瑞统计出的全国楼市销冠。

2024年，麓湖会推哪些产品？第一张牌怎么打？春节刚过，其位于公园区的全新组团W2麓湖·悦溪就开始在全城中介的朋友圈疯传。

麓湖生态城W2悦溪组团鸟瞰效果意境图

根据目前对外透露的数据，悦溪包括125㎡和161㎡两种户型，总价350万-550万元。仅从总价来看，与此前大多数房源总价达到800万甚至上千万相比，悦溪称得上是麓湖的平价款。

而且麓湖·悦溪的总价也与目前成都市场大多数改善产品的总价段重合。这款产品有什么特点？值得下手吗？日前记者进行了实地了解。

麓湖上新

公园区、地铁旁、靠近天府大道

悦溪组团在哪里？

天府大道将整个麓湖生态城一分为二，西侧为麓湖湖区，东侧为公园区，而本次推出的悦溪组团，就在公园区。

整个悦溪组团与麓湖艺展中心（现销售中心）仅一条天府大道之隔。其南侧为天津路以及地铁1号线红石公园站。

麓湖生态城W2悦溪组团区位示意图

在悦溪周边，隐溪川商业街区在建，外形酷似库比蒂诺苹果总部的伊藤洋华堂就规划在这里。

隐溪川商业街区及伊藤洋华堂效果意境图

置业顾问介绍称，麓湖·悦溪通过西侧的下穿通道就能穿过天府大道直达麓湖湖区。而从现有的条件来看，因为距离地铁1号线红石公园站较近，悦溪组团所在的公园区在公共交通的通达性上，比麓湖湖区更加便捷。

350万级起，最便宜的“麓湖”

悦溪组团是个商兼住地块，由10万㎡商业和11万㎡住宅组成，容积率2.38。其中住宅共784户，主要为14、15层的小高层，2T4户布局，3、4、9栋为2T6户。

在产品定位上，从产品上看，悦溪和麓坊楼上的芸集以及去年推出的雅集较为接近。

这一组团首批次推出的是建面约125㎡和建面约161㎡的户型，据置业顾问介绍，首批可能最多分两次推出约500套房源。

从效果图来看，整个建筑外立面延续了麓湖一贯的设计感，异形的立面设计，采用了大面积玻璃+铝板。

麓湖生态城W2悦溪组团立面效果意境图

和麓湖的其他组团一样，悦溪的建筑立面设计感明显，但这也会导致室内空间不规则，在其161㎡户型上体现得比较明显。悦溪的大部分房源开发商都提前做了封窗，未预留开放阳台，保持了外立面的统一。

从户型图来看，其户型设计和室内空间对比现在市场上的同类型产品，并不具备优势，毕竟已经有许多项目120+㎡的户型已经能够做到7米开间的套四户型。

置业顾问也给出了这批次产品的大致报价：120+㎡户型总价为350-370万元；160㎡+户型总价为500-550万元。其中，精装标准为5500元/㎡，与去年玄鸟湾对外公布的装修标准基本一致。

麓湖生态城W2悦溪组团建面约161㎡样板间

最边缘还是最便捷？

总价350-550万级，放在整个市场上或许并不足以称为平价，但对于此前已经推出了千万级的麓湖而言，这算得上是买入的较低门槛。

那么，这一批次的麓湖有值得入手吗？看房现场，有购房者发出这样的点评：

从位置来看，悦溪几乎处于麓湖的边缘地带，缺少了麓湖的最精彩卖点。从资源来看，它拥有了地铁、公园、商业等配套，称得上麓湖生活最便捷的组团之一。

与市面上同总价区间产品相比，麓湖·悦溪在梯户比、得房率、室内各空间尺度等指标上，的确存在一定的代差。

麓湖生态城W2悦溪组团区位示意图

因此在一些人眼中，麓湖·悦溪甚至贴着刚需、刚改的标签，这一标签不仅因为其总价，更是因为其梯户比。

在当下的新房市场，2T2户的板式几乎成为标配，2T4户甚至还有2T6户的产品已经成为过去式。虽然置业顾问反复强调，买麓湖不是买板式，而是买品牌、品质感和资源，但产品仍是绕不开的话题。

户型方面，悦溪125㎡做的套三双卫，客厅开间3.9米，进深5.4米，我们用市场上的另一个128㎡产品做对比，这一户型已经做到7.4米的客餐厅开间，并且配置了4个房间，但它胜在低总价和前期区域同类户型少。

麓湖生态城W2悦溪组团建面约125㎡户型图

麓湖生态城W2悦溪组团建面约125㎡样板间

而悦溪的161㎡户型有机构测算在封完阳台后得房率约91%，套内使用面积约145㎡。在这个面积段，目前市场上的143㎡户型已经卷了多轮。7米以上横厅、大主卧、明厅入户几乎是标配，部分甚至做到了双套房的设计。

麓湖生态城W2悦溪组团建面约161㎡户型图

麓湖生态城W2悦溪组团建面约161㎡样板间

按照目前开发商对外释放的3万单价计算，这一户型的总价约在500万左右，在这一总价段，天府新区乃至新川板块的供应量巨大，且基本都是2T2板楼设计，户内空间感更好，得房率更高，居住舒适度也会更好。

悦溪适合谁来买？

在发哥看来，300多万买进麓湖，出门就能坐地铁、逛伊藤，同时满足了此前麓湖没有的生活便捷和较低总价。和湖区的其他组团相比，悦溪的交房等待期大约两年，和市面上其他项目基本持平，这些都是悦溪这个新组团的优势。

但如果总价段来到500万，改善层级的客户更应该想清楚自己要的是什么？如果仅仅是升值诉求，目前一街之隔、同公园区的组团浔岭今年1月刚成交的137㎡户型，成交价格约为3.3万元/㎡，悦溪的新房价格与此相比并没有太大优势。

图据： 贝壳APP

至于很多人关注的梯户比、得房率问题，这在麓湖的大多数组团都会存在，其湖区的大户型组团因为容积率的原因，T2的板式结构也比较少。与市面上的200㎡+产品相比，在这两个指标上也不占优势。

因此，悦溪的买家可能还是那些“一定要在麓湖有套房”的购房者和与麓湖老业主，特别是对价格不敏感、更看重品牌附加值的人群。

而对于在买房时考虑追求性价比的买房人，高新区和天府新区还有更多项目可以货比三家。

主编：余鸽

副主编：赵述锦

编辑：廖兴

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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