首发 | 2023年中国租赁住房企业盈利能力十佳研究成果

发展住房租赁市场，是实现“租购并举”住房制度的重要路径，也是探索房地产新模式的重要方向。2023年各类住房租赁企业“百花齐放”，住房租赁市场发展进入快车道。在市场发展与政策支持之下，行业整体规模明显扩大，行业整体运营能力持续增强。

随着公募REITs和不动产私募基金的持续发展与完善，长租公寓重资产商业模式闭环逐渐形成，更多企业投资运营将更容易“算得过来账”。此次发布《2023半年度中国租赁住房企业盈利能力十佳》研究成果，希望和大家共同探讨行业经营盈利能力提升的更多可能性，共同推动行业的健康、可持续性发展。

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行业金融创新提速、数字化赋能及非房收入的提升，带来了行业整体盈利水平的提升

1、资本对中国长租公寓的投资热情回升，大宗交易及REITS交易额均有显著提升

在当前房地产市场低迷背景下，住房租赁行业却展现出了稳定且持续增长的租金回报率，相关研究数据显示，2023年近60%的投资机构对中国长租公寓稳定期回报率的预期集中在4.5%-5.5%之间，与2018、2022年相比，投资机构对长租公寓投资回报率的预期更加统一，市场租赁行业的信心正逐步增强。

图：投资者对长租公寓稳定期的回报率预期

数据来源：公开资料整理

随着租赁住房资产价值得到重新认识，行业的关注度不断上升，并吸引大量资本涌入。近几年国内住房租赁行业大宗交易活动持续火热，2023年全国租赁住宅相关的大宗交易额飙升至110亿元，超过了前两年的总和。

图：中国长租公寓大宗投资交易金额（单位：亿元）

资料来源：公开资料、克而瑞长租整理

大宗交易作为市场化长租公寓退出的重要方式，不仅有助于住房租赁企业快速扩大规模、提升市场份额，还能通过资产重组和优化实现更高的投资回报。受益于强劲的租赁基本面、资产流动性和可规模化的巨大提升空间，未来十年，住房租赁市场将成为中国最具成长性和吸引力的商业地产投资类别之一。

除了大宗交易，保租房公募REITs也进入常态化。2024年初，第5支产品国泰君安城投宽庭保租房REIT成功上市，募集规模30.50亿元，是目前市场上发行规模最大的保租房REITs。此外，先前发行的四单保租房REITs展示出优异的表现，从四季报数据来看，底层资产出租率一直维持在高位，多个项目接近满足，收入和净利润方面也表现不错，保租房板块全年实际分派率3.26%，分派率位于产权REITs前列。

表：2023年保租房REITs产品表现情况

数据来源：公开资料整理

2、数字化赋能企业降本增效，头部运营商已全部实现数字化

近年来，“数字化”已成为住房租赁行业发展的关键词，其在提质、降本、增效方面的作用不断被行业所认可和强调。数字化技术已经深入普及到住房租赁行业的各个环节，成为推动行业进步的重要力量。据克而瑞对住房租赁企业数字化建设的调查发现，目前TOP30的头部住房租赁运营商已全部实现自建或第三方搭建数字化项目运营平台。此外，头部住房租赁企业根据企业规模和拓展需求，开发数字化系统，在渠道获客平台、业财一体化管理、智能物联系统和前期决策系统等多向发展。

图：TOP30住房租赁行业数字化建设重点方向企业参与度

数据来源：克而瑞长租

借助数字化技术，企业能够更精准地把握市场需求，优化运营管理，实现更高效的资源配置，从而提升盈利能力。以龙湖冠寓、瓴寓国际等企业为例，它们凭借强大的数字化能力，不仅提升了服务质量和客户体验，还实现了成本的有效控制和运营效率的大幅提升，最终实现了盈利。比如瓴寓国际2023年项目管理人房比已经达到1：200，平均GOP率91%，超过2000间房源大社区平均爬坡期控制在6个月内，这也很好的保障了其盈利能力。

3、收入结构多元，非租金收入成为新的盈利增长点

在头部住房租赁企业的整体营收中，增值服务收入已经占据了一定的比重，并呈持续增长趋势。如魔方生活在IPO招股说明书提到，魔方的增值服务收入，已迈入千万级收入。城投宽庭通过配套服务、商业服务和特色服务丰富非租金收入，目前商业部分租金已成一定的规模，根据城投宽庭保租房REIT招募说明书，2023年1-6月，旗下江湾社区的商业租赁收入占总营收的3.69%，光华社区的商业租赁收入占总营收的1.81%。住房租赁行业的头部企业均积极通过增值服务探索新的盈利空间。

表：部分企业的增值服务分类及具体操作情况

数据来源：公开资料整理

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租赁行业各参与企业的盈利能力获得关注，部分企业表现亮眼

住房租赁行业本质上是需要长期耕耘的薄利行业，对于租赁企业而言，需要长期打磨其规模力、产品力、运营力以及科技力最终才能实现运营收入水平的提升及运营成本的下降，真正实现降本增效提升盈利能力。

克而瑞长租通过客观、公正、专业、科学的测评研究体系，深入分析各类租售企业营收水平、运营成本支出管控水平2大维度及8个细分维度，通过算法模型，依据克而瑞长租监测数据及各企业申报数据，同时参考企业年度公开数据对近三年在租赁行业发展活跃的品牌企业进行了盈利能力综合得分的测算，同时进行运营成效测评前十佳的发布工作。

1、偏轻资产模式的住房租赁企业借助数字化，提升营收水平同时加强成本控制，实现盈利水平提升

在租赁企业盈利能力综合得分的算法体系中，核心指标之一为租赁企业的运营收入水平，营收水平又由主营业务水平和非房业务水平组成。而主营业务收入水平跟开业房源规模、单房租金水平、整体出租率及新开项目的爬坡期息息相关。

以瓴寓国际为例，2023年，瓴寓国际以租赁社区为主轴，全面推进轻资产战略，成功开业并拓展了超过2万套房源。同时，完成了7个重资产向轻资产的转型，实现了快速的规模扩张，同时在单房租金水平上也能实现约10%同类产品溢价水平，这些都为瓴寓国际主营业务收入增长奠定了坚实基础。

此外，凭借自主研发的数字化系统，瓴寓国际精准地实施了定价策略和客户定位，将运营的每个环节标准化，不仅极大提升了对运营成本的管控能力，还确保了服务品质的卓越，这也助力了瓴寓国际实现整体利润和经营现金流的双重增长，展示了公司稳健的财务表现。

据瓴寓国际公开披露的数据，2023年项目的年均出租率高达94%，年平均GOP率达到了91%。2000+房源的大社区平均爬坡周期仅为6个月，这些单房租金水平、整体出租率都带来营业水平的提升。

在租赁企业的营业中，非房收入水平也是其中一个重要指标。在保证主营收入稳定增长的同时，上榜企业也注重拓展非房收入，将其作为拓宽盈利方式的重要举措。通过多元化收入来源，企业能够进一步增强自身的盈利能力和抗风险能力，为企业的长期发展奠定坚实基础。

在租赁企业运营成本管控能力上，如何降低单房的运营管理成本，通过增加人房比降低整体人员成本以及通过品牌溢价降低市场推广成本，也是盈利能力提升的另一大原因。

城家凭借华住集团强大的采购供应链和精细的数字化运营能力，成功实现了比行业平均水平降低5-10%的综合成本，为企业整体的盈利能力水平提升提供了有力支撑。通过长短租结合、差异化产品打造等策略，城家充分激活了资产价值，大幅提升了资产回报率。2023年，城家凭借卓越的运营能力，在行业中展现出强劲的发展势头，全年新增开业和拓展房源数量在行业中名列前茅。

同为酒店系出身的百瑞纪集团，通过内部流程的高效化和数字化改革，以及门店经营管理系统的标准化，成功提升了综合运营效率20%。其独特的“三全”模式——全模式、全链条、全产品，不仅打造了企业的核心竞争力，还吸引了众多政府和国有企业的关注与青睐，共同推进保租房的建设与运营工作。

魔方在2023年，以轻资产模式迅速扩张，全年成功签约轻资托管项目共计17411间，得益于其项目爬坡期提升能力和高效的成本管控能力，通过数字化体系在魔方生活实现了显著的业务增长。凭借多年来积累的运营经验，魔方在项目勘测、产品研发、工程营建、项目运营、财务管理以及市场营销等核心领域建立了近百个标准化的操作流程（SOP），并通过先进的IT系统对运营进行赋能，从而有效降低了市场推广成本、员工薪酬成本以及项目运营管理成本。在提升运营效率的同时，魔方也积极拓展非房收入，通过场租和文创商城等增值服务实现盈利的多元化。

2、偏重资产模式的住房租赁企业强调资产管理，助力于整体运营收入提升及成本控制

资产管理在住房租赁企业中扮演着至关重要的角色，它是确保企业经济效益稳定增长的核心要素。在住房租赁行业中，一个完整且高效的“投融建管退”流程是保障企业运营成功的关键。目前，偏重资产模式的住房租赁企业通过全链条的资管逻辑，精细管理每一个环节的现金流，实现资金的良性循环，在退出环节，大宗交易和公募REITs成为重资产企业完成退出的重要途径。

以华润有巢为例，华润有巢作为央企，积极承担保租房建设任务，以重资产持有项目为主，通过匠心的产品打造和精细化的运营管理，不断提升资产价值，助力资产保值增值，并通过REITs实现投融建管退的资管闭环。

根据华润有巢REIT四季度对外披露的数据，经营层面的数据均超出预期值，底层资产合计实现营业收入1966.76万元、息税折旧及摊销前利润1332.91万元，项目公司收入超过同期预测值9.22个百分点，全年收入完成度达到110%。

有巢公寓在上海全年累计入市华润有巢公寓社区马桥A1店、有巢公寓天安金谷店、有巢国际公寓社区芦恒路店、慧智有巢公寓社区鹤涛路店、悦虹人才公寓绿苑路店、悦虹人才公寓吴中路店6大项目，规模新增约8300套。 有巢公寓通过打造复合的运营管理能力带来的运营优势主要体现在收入端和成本端，收入端表现为较高的出租率和租金水平，成本端表现为全国化运营带来的成本控制、持续降本增效。

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小结

2024年年初，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，共17条措施。这标志着我国住房租赁金融支持体系进一步完善，也从根本上保证了行业和企业发展的可持续性。

在这一背景下，相信越来越多的租赁企业能够在盈利能力上更多的突破，最终实现住房租赁行业社会效益及经济效益双丰收，助力更多新市民、青年人“住有所居、住有宜居”。

附：租赁企业盈利能力综合得分算法说明：

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研究成果

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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101：市场合作、业务咨询、报告/数据/系统购买

102：CRIC城市租售系统试用

103：入行业群、媒体联系

104：了解克而瑞长租

105、109：月报、行业白皮书的购买

110：公众号福利（满减券）

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