上海
东莞松湖瑞府
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年初，改善大四房占据市场主流，市场抛弃刚需的言论愈演愈烈。
到了年底，楼市君发现，东莞90平以下的小三房正在回归市场，高性价比的刚需小三房陆续推出。
近期，大岭山纯新盘松湖瑞府正式备案，曝出2.3万元/平起的吹风价格，为刚需客户打开上车窗口。
壹
大岭山松湖瑞府首备案
最低首付门槛约35万元
近日，大岭山镇中心板块的松湖瑞府首次备案取证，首推的2号楼备案均价约2.8万/平。
楼市君查询了解到，松湖瑞府是由东莞本土的锦裕实业所开发打造的，该集团背后大股东有东莞国资委背景。
据备案信息显示，松湖瑞府主推建面约75-115平三至四房，其中以90平以内的小三房为主。
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为了解项目更多信息，本周楼市君也到达现场，实地探盘。
松湖瑞府规划有4栋小高层及8套别墅，项目占地面积约1.66万平，共373户。
目前，有2个楼栋建筑主体已出地面15层左右，临近封顶。据现场销售人员介绍，4栋小高层及别墅仅为松湖瑞府一期。
项目外停车场位置的现状地块，已由锦裕实业承担改造的前期服务，未来将开发为二期住宅，近期则打造为对外开放的露营打卡地。
丨松湖瑞府实景
丨东莞楼市发布于2023年11月
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据项目销售介绍，松湖瑞府预计将在本月末正式开放样板房，而正式开盘将去到2024年1月。
至于价格方面，现场销售表示项目已开启诚意登记，登记客户可享99折。
预计约115平的四房大约会在2.5-2.6万/平左右；约75平的小三房在2.3-2.5万/平左右（最终折扣未确定，以现场公布为准）。
以该价格估算（2成首付），松湖瑞府三房户型最低上车首付门槛仅约35万元，四房首付最低约60万元。
丨松湖瑞府效果图
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楼市君了解到，大岭山目前过半在售项目处于尾盘阶段，释放出较大折扣：
如首铸珑远森湖翠珑湾，折扣价格最低约2.2万元/平；中海松湖璟尚，尾盘折后价格约2.3万元/平。
松湖瑞府约2.3-2.6万元/平的吹风价格，与同镇在售项目的折扣价格相比，优势并不大。
同时，对比所有新盘的户型面积，松湖瑞府约75-115平的面积段已被其他竞品覆盖，且竞品户型格局更大。
这就意味着，一批更有购买力的客户，已在前期被分流走。
整体来看，松湖瑞府若想在大岭山“出圈”，或许需要更努力地卷价格、卷服务，对开发商的操盘要求较高。
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贰
改善设计下放至刚需盘
周边配套成熟完善
新盘若缺少独家优势，在竞争激烈的大岭山很难打出名声。
如松湖云溪，标榜自己一线临松山湖；未来天空之城，打造大城TOD生活；森湖翠珑湾，则是镇内首个推出大面积改善户型的项目。
在多元化的竞品前，松湖瑞府又能凭什么制胜？楼市君扒到了产品及区位两大优势：
1、改善设计下放至刚需户型：
南北全明，主卧双面采光享270°景观
松湖瑞府推出建面约75-118平的三至四房，面积段设置虽偏向刚需，但楼市君发现，有部分改善户型设计理念被下放至该项目内。
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豪宅追求的是高居住品质，而最能提升居住质感的设计，被安排在项目的主卧空间：
约75-85-90-115平的四个户型，主卧均可打造宽面L型飘窗，飘窗横纵向开间几乎均与主卧墙面同宽，采光通风良好且可270°瞰景。
除约85平三房外，所有户型均为横厅设计，4开间采光，并带有玄关飘窗、餐边飘窗，南北通透且空间感更强，格局大气。
整体来看，松湖润府室内户型布局整体较佳，社区整体规划也有亮点。
丨松湖瑞府效果图
|图源：项目资料
项目4个楼栋朝南一字型排列，前后无遮挡；小区外部采取酒店式大堂设计，还打造了一座下沉式园林会所，将规划恒温泳池、健身场馆等设施。
整体而言，刚需客群也能获得较为舒适的居住体验。
2、地处大岭山镇中心板块
交通、教育等配套成熟
松湖瑞府位于大岭山镇中心，距离镇政府约2公里。
交通方面，由项目步行可达1号线大岭山站，未来可3站达松山湖、6站达鸿福路；
临近大岭山大道及莞长路等主干道，可迅速通达城区、滨海片区、松山湖及深圳，对于自驾群体来说也较为便捷。
丨技术生成
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大岭山中心小学、大岭山中学均在2公里范围内，能满足孩子12年的教育需求；
项目与大岭山体育公园仅一路之隔，无论是休闲还是运动，都是个好去处。
商业方面，项目距离2公里范围内有领尚购物广场和天和百货等大型商场，可满足日常购物娱乐所需。
总体来看，项目地段较为优越，周边生活配套设施完善且居住氛围成熟。
丨大岭山领尚购物广场实景
丨图片来源：领尚购物广场官微
凭借较佳的产品力及区位条件，松湖瑞府不失为大岭山首置客户的好选择，就看项目价格能否给到更大惊喜了。
叁
90平内小户型成交约占25%
全市11盘推出小面积产品
楼市君注意到，近期选择推售小户型产品的新盘不在少数。
除松湖瑞府外，目前东莞有11个新盘，将最小户型面积压缩至80平以内、最大户型压缩在120平以内。
而这11个项目，在售均价普遍低于全市新房均价（2.9万元/平），在售价格在1.6-3.2万元/平间。
在改善项目层出不穷，且高购买力客户被集中至城区、松湖等核心板块的情况下，改变赛道主攻上车户型的项目，做出了差异化的尝试，一定程度上可避开激烈的市场内卷。
那么，市场对于小户型产品的取向，又是怎样的呢？
据合富研究院数据显示，2023年1-10月以来，约90-120平的两个面积段，几乎每个月都是成交量最大的，占比在4-6成；
约90平以内户型的成交量，自2023年下半年以来不断走高，占比从不足一成攀升至10月的约25%左右；
约90-100平户型的成交量同样在下半年逐渐走高，从约26%的占比波动上升至超四成；
约140平以上的大户型产品，成交量则被不断挤压，从最高峰时占比超3成，回落至不足1成。
| 东莞每月成交面积段占比
|图源：合富研究院
可见，在80平以内小户型成交走高、90-120平户型仍是成交主力的情况下，新盘面积段控制在70-120平左右，可有效占据市场份额。
所以，松湖瑞府的户型设置，整体仍符合市场预期。
你认为项目会有怎样的开盘成绩？我们静待后续~
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