万科陷财务安全风波，其非标债务还涉及这些金融机构

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房企"优等生"万科卷入"债务展期"传言中。

3月4日，万科A收跌4.65%至9.43元/股，港股则跌7.13%至5.6港元/股，出现近几个月最大跌幅。

多只债券价格走低，DM查债通显示，"22万科06"较上一交易日跌近36%；"21万科04"较上一交易日跌近20%，盘中临时停牌；"20万科08"较上一交易日跌超8%。

消息面上，上周有传言称，万科正与以保险公司为主的贷款机构商谈非标债务延期，与新华资产100亿元的债务展期被拒绝。

不过，新华资产管理股份有限公司3月3日发布"公开声明"称，"近期，公司关注到有关我公司与万科企业的不实信息。万科企业系中国房地产行业龙头企业，一直与我公司保持正常的业务合作。作为一家专业的、负责任的资产管理公司，我公司对中国经济发展充满信心，坚决服务国家战略发展大局，支持中国房地产业健康发展。"

万科方面截至目前则未对近日的一系列传言作出回应。不过，今日"股债双杀"的局面也侧面验证，新华资产的回应未能帮助万科说服资本市场。

3月11日有一笔6.3亿美元债到期

据万科2023年第四期中期票据募集说明书，截至2022年末发行人金额排名前十的非传统融资明细情况表中，新华资产作为借款方占据一半席位，涉及借款金额合计为97.82亿元。其中借款起始日最早一笔为2019年12月5日的一笔26.25亿元借款，利率4.6%，借款终止日为2024年12月25日。其余四笔借款金额分别为20.6亿元、17.6亿元、17.6亿元和15.77亿元，对应利率分别为4.45%、4.15%、4.15%、4.45%。

据新华保险2023年半年报披露，新华保险投资了3个万科项目的债权计划，持有份额均为100%，包括："新华－万科武汉不动产债权投资计划"，实收投资款26.25亿元；"新华－万科物流基础设施债权投资计划（3期）"，投资15.77亿元；"新华－万科昆明债权投资计划（1期）"，投资11亿元，合计约53亿元。

有非银分析师在接受蓝鲸记者采访时表示，预计双方将通过展期的方式推进非标融资后续安排，"监管部门也出台了大量支持房地产企业融资的政策，要求稳妥化解大型房地产企业的债券违约风险。"

另据蓝鲸财经了解，除新华资产外，万科的非传统融资主要借款方还涉及平安银行、泰康资产、中原信托和中诚信托等金融机构，金额合计253.82亿元。

其中，平安银行有一笔58亿元的借款，利率为4.58%，借款终止日期为2036年11月18日。泰康资产有两笔合计46亿元的借款，利率均为4.2%，分别于2032年以及2040年到期。

中原信托有一笔30亿元的借款，利率4.99%，目前已到期。中诚信托有一笔2032年到期的22亿元借款，金额为22亿，利率为4.3%。整体来看，万科共有三笔金融机构借款将于两年之内进行偿还，金额共计61.45亿元。

万科是目前少数尚未出现公开债务展期/违约的房企，也因此外界对其财务状况尤为关注。从万科2023年半年报来看，其截至6月末的货币资金达1221.8亿元，远高于其短期借款及一年内到期的有息负债总和，对短债的覆盖倍数为2.67倍。

离岸债券方面，万科将面临较为集中的债务偿付。据DM查债通，万科年内有三只离岸债券将到期，分别是将于3月11日到期的余额为6.3亿美元的债券（XS1917548247），5月25日到期的余额为14.45亿人民币的债券（HK0000732427），6月7日到期的余额为6亿美元的债券（XS1958532829）。

针对3月11日到期债券，据今年初网传的一份万科与金融机构交流的会议纪要，万科称，将通过自有资金、境外主体分红回购以及银团贷款来偿还，"公司境外本身有一些资金资源，哪怕没有银行贷款，也能覆盖这笔债务。我们会根据市场变化，结合贷款情况，综合考量使用自有资金的比例和银行贷款的比例。"

此前卖出最赚钱的商业项目

财务报表数字之外，外界难以洞悉万科的真实状况。可见的是，去年底以来万科陆续出售资产。

例如，近日万科将旗下最赚钱的商业项目七宝万科广场50%股权以23.838亿元出售给了领展房产基金，至此万科不再持有该项目股权。

去年12月，万科以4.8亿元出售多家悦榕酒店股权。万科对此公开回应称，此次交易并非主动剥离非核心资产，只是一笔正常的商业交易，公司从开发业务转向开发经营服务并重的战略方向一直没有变化。

另外，近期还有市场传言称，万科有意计划出售其租赁公寓子公司Port Apartment的部分股权，参与讨论的潜在买家包括国有企业。不过，对此，万科泊寓内部人士回应蓝鲸记者表示，"子虚乌有"。

不过，两度出售经营性资产，不免令外界对万科"开发经营服务并重"的思路是否动摇有所疑虑。

与此同时，万科正积极推进旗下经营服务业务的REITs工作，促进资金更高效运转、减轻财务负担。

3月1日，万科公告称，拟以控股子公司深圳市万纬物流投资有限公司拥有的3个仓储物流园项目作为基础设施资产开展基础设施REITs申报发行工作，标的资产包括包括位于粤港澳大湾区和长江三角洲的佛山南海项目、绍兴诸暨项目、 湖州德清项目，首次发售拟募集资金约11.59亿元。

去年10月，万科旗下中金印力消费类基础设施REIT成为第一批正式进入公开发布阶段的消费类基础设施公募REITs之一，该REIT的底层资产是杭州西溪印象城。