房屋出卖人未按合同约定迁移户口的法律后果

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简要案情

房屋出卖人未按合同约定迁移户口的法律后果

2016年3月6日，徐某与赵某签订了《房屋买卖合同》，约定赵某购买徐某名下位于北京市海淀某号房屋。合同约定徐某应当在该房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因徐某自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向赵某支付房屋总价款5％的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款日万分之五的违约金。

合同签订后，赵某依约向徐某支付了全部房价款，双方于2016年6月24日办理了房产过户手续。后因徐某拖延办理户口迁出手续，赵某起诉至人民法院，要求（1）徐某将位于北京市海淀区××1号房屋内相关户口迁出；（2）徐某支付违约金222,500元。（3）徐某支付自2016年12月25日起至户口迁出之日止每日按全部已付款万分之五标准支付违约金。

律师评析

河北正一律师事务所律师的分析是：

对于赵某的第一项诉讼请求，因户口的迁入、迁出属于国家户籍管理范畴，其办理不仅需要买卖双方配合，还需要国家户籍管理机关审查是否具备相关法律规定的条件，我国的户口迁移政策内容十分广泛，而且由于落户地的不同，具体办理条件及程序亦有较大差别，故该问题不宜由法院审查处理。因此，一审法院对于赵某要求徐某立即办理户口迁出手续的请求未予支持。

对于赵某的第二项诉讼请求，因徐某构成违约，其应依照合同支付相应违约金。在本案中，徐某辩称违约金标准过高要求调整，且赵某未提交证据证实实际损失情况。在此种情况下，法院可以依当事人申请酌情予以降低，需要斟酌的情况包括违约金的数额、违约人的履约情况、违约原因、主观过错程度，以及给对方造成的损失等。

律师提醒

限于我国户籍管理制度的特殊性，一般情况下法院很难通过判决形式要求出卖人继续履行迁出户口的义务。因此，如果购买房屋就是为了迁入户口，那么在购房之前一定要核实好所购房屋所存在的户口问题，以及出卖任迁出户口的可能性。其次，在房屋买卖合同中一定要明确注明“逾期仍未迁出，则每逾期一日支付一定数额的违约金”，以此敦促出卖人尽快办理户口迁出手续。

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来源： 正一律师事务所 编辑：阿星