土拍快评丨2024年南京首批挂牌地块成功出让，地块匹配度成为房企拿地关键要素

3月8日，南京2024年首批挂牌的涉住用地成功出让。除3月6日由于规划边界和地铁有关要求调整等原因终止出让的安德门NO.2024G03地块及雨核NO.2024G04地块，其余3宗地块均底价成交，成交总建面积16.67万㎡，揽金43.75亿元。招商，中北、金基，卓越、弘宁投资联合体分别斩获地块，房企整体保持稳健和谨慎的投资发展策略。

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年初市场未见明显回暖迹象，房企投资愈发谨慎

根据克而瑞数据显示：南京商品住宅在2023年四季度小波放量后，2024年年初市场延续低温行情，1-2月全市新房仅成交32.74万㎡，同比下滑超6成。虽3月初市场来访呈现小波回暖迹象，但整体市场成交转化依旧低位。

根据2023-2024年重点批次土拍成交情况来看，触顶成交和溢价地块占比持续缩减，本次成交地块均底价成交。受新房销售端影响，房企短期拿地信心不足，同时由于项目流速持续放缓，大部分房企2024年整体以去库存策略为主，为保持自身现金流动性安全，投资愈发谨慎。

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出让地块质素较佳，“匹配度”成为房企投资策略的关键词

本次为2024年首批挂牌的涉住用地出让，成交地块均位于城市高能级板块，同时相较前期出让地块有明显的竞争优势。

如河西北NO.2024G01地块，地段及配套俱佳，同时板块发展成熟，小区域内长期断供。伴随市场持续的低温表现以及房企投资策略愈发稳健影响，各家房企在研究地块时，不仅需要评判市场量价及客群，也开始前瞻性地考量地块、产品和企业的匹配程度。拿好地，更要拿对地，在当前的市场环境下，房企的每一次出手都是影响自身长远发展的命脉所在。

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招商首进河西北，河西或再添现象级作品

河西北G01地块作为小区域内近七年来首次推出的纯住宅地块，关注度较高，该地块竞价1轮，底价成交，被招商以总价23.5亿元竞得，楼面地价35835元/㎡。

地块四至：东至现状住宅；南至现状住宅；西至江东中路；北至福园街用地性质：R2二类居住用地

出让面积：29808.63㎡

容积率：1.0＜Far≤2.2

建筑高度：≤80米

周边楼盘：世茂天誉、东原印长江、华润悦府等；

河西北G01地块位于江东中路以东，福园街以南，是河西北部不可多得的核心地块。该地块距地铁2号线集庆门大街站不足200米，西侧一路之隔即为万达广场，距河西金鹰世界、吾悦广场均约600米左右，周边有省二中医院、市第一医院河西院区等医疗配套，东侧为南湖老城区，居住氛围浓厚同时配套完善且能级较高。

目前地块周边无在售新房项目，二手房房价在4.1-6.4万元/㎡，且二手房房龄多在5年以上，存在潜在购房需求。该地块规划容积率小于2.2，可设计小高层住宅产品，与目前河西豪宅形成一定的差异化竞争。

招商在南京发展稳健、企业口碑持续树立，臻境、百家臻园、璀璨璟园等红盘迭出，此次河西北G01地块的补仓，或将带动招商企业品牌和口碑的再度进阶。

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房企拿地愈发精细化，好地段、好产品、适配度缺一不可

当前房企资金持续承压，拿地不再是仅仅为了增加货值，是否能促进企业长远稳健发展，成为每次房企出手必须要考虑的关键问题。好地段和好产品一度以来是项目热销的主力因素，而在市场尚不明朗的当下，客户观望情绪浓厚，只有和拿地企业适配度高的“好地段、好产品”才能带来稳健的现金流和持续的口碑塑造。

文/克而瑞南京高级分析师 沈向阳

本文仅为个人观点，不代表所在企业观点