最高院《民事审判信箱》关于房屋买卖合同意见14则

本意见摘录自《民事审判指导与参考》（总第34辑-总第80辑）中【民事审判信箱】栏目下关于房屋买卖合同的意见，以方便广大同仁及房地产相关从业人员参考。

1

房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事责任

虽然双方当事人订立的房屋买卖合同中未约定管道铺设内容，但是根据《合同法》第 42条第 2 款的规定，在订立合同中一方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的，给对方造成损失的， 应当承担赔偿责任的规定，房地产公司遇到那个承担相应的赔偿责任。关于赔偿数额的确定，可以考虑房地产公司应告知而未告知，导致李某多支出的交易费用或者给李某造成的损失部分。

来源：《民事审判指导与参考》第34辑第90页

2

具备商品房买卖实质性要件的合同，不能认定为预约合同

根据最高法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 2 条、第 5 条的规定，当事人签订《购房合同》后，如果具备了商品房买卖合同的主要条件，且其他内容不违反国家法律、性质法规规定的，应当认定为商品房买卖合同。

来源：《民事审判指导与参考》第36辑第121页

3

商品房买卖司法解释第六条规定的主要义务应当如何理解

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 6 条第 2 款规定：“当事人约定以办理登记备案手续为商品房生效条件的，从其约定，但是当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”根据《合同法》鼓励交易、尽可能使合同生效的精神，以及当事人在签订合同后履行合同时的真实意思表示，不能将该条款规定的履行“主要义务”简单理解为履行全部义务中的大部分，而首先应当从合同约定的义务的性质进行分析，其次应从合同约定的内容进行考量，最后应当综合考虑以上情况以及履行的数量等因素进行认定。

来源：《民事审判指导与参考》第37辑第174页

4

房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意签订房屋买卖合同的效力及履行

房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务的，致使出卖人无法办理房屋所有权转移登记，买受人可以请求解除合同。买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押登记注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。

来源：《民事审判指导与参考》第45辑第130页

5

买受人能否解除受限购政策影响的房屋买卖合同

房屋买卖合同签订后，当事人却因住房限购政策的实施不能办理房屋所有权变更登记的， 买受人如请求解除合同，并要求出卖人返还所受的购房款或者定金的，人民法院对其请求可予以支持。

来源：《民事审判指导与参考》第50辑第120页

6

房屋登记权利人出卖共同房屋不符合法律规定或者合同规定的条件的合同效力问题

出卖人与买受人签订房屋买卖合同，出卖登记在其个人名下的房屋，不符合物权法第九十七条关于共有物处分的规定或者当事人另有约定，如果买受人是善意，且买卖合同约定的对价合理，但未办理房屋所有权变更登记手续的，其他共有人请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

来源：《民事审判指导与参考》第56辑第128页

7

出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合法律规定或者共有人其他约定的条件的，买受人请求强制履行房 屋买卖合同的纠纷处理

出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合物权法第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。

来源：《民事审判指导与参考》第57辑第149页

8

买卖合同尚未履行完结，买受人请求确认其为房屋所有权人的，不属于物权确认争议

确认物权以存在物权所有权争议为前提。买卖合同尚未履行完结，买人请求确认其享有标的物的所有权的，不符合物权法第三十三条的规定的物权争议，不应纳入物权确认之诉。

来源：《民事审判指导与参考》第61辑第177页

9

商品房买卖预约合同与本约合同的区分

在审理商品房买卖合同纠纷中，区分当事人订立的协议是商品房买卖的预约合同还是本约合同，要结合当事人立约时的真实意思以及法律、司法解释对于商品房买卖合同形式要件进行综合判断，关键在于区分合同是否存在法律或者事实上的障碍，导致合同部分条款欠缺或者不确定的情况，如果存在此种情形，一般应认定为预约合同；如果不存在此种情形，无论合同名称如何，均应当视为商品房买卖合同。

来源：《民事审判指导与参考》第67辑第178页

10

房地产开发企业进入人破产程序的,买受人已支付了全部购房款但未完成所有权转移登记的房屋是否属于债务人财产及其权利实现顺位

房地产开发企业进入破产程序的,买受人已支付了全部购房款但未完成所有权转移登记的房屋应认定为债务人财产。支付了全部购房款的消费者买受人就所购房屋对房地产开发企业享有的债权具有特定性和优先性,房地产开发企业应当在破产程序中优先履行商品房买卖合同约定的交付已建成房屋并协助办理所有权转移登记的义务,该行为不构成破产法第十六条所称的无效的个别清偿行为。

来源：《民事审判指导与参考》74辑

11

商品房买卖预约合同损害赔偿责任范围的认定

预约合同违约责任损害赔偿适用合同法违约责任一般规则,损害赔偿责任范围包括因违约行为造成的全部损失,损失数额难以计算的,应在合同当事人签订预约合同可预见范围内,以损失填补为原则,综合考虑违约方的过错程度、守约方的履约情况、合理的成本支出、本约合同机会成本损失以及预约合同内容、签订本约意愿、客观障碍、市场风险、政策因素等涉及未签订本约合同的原因要件等因素,酌情判定损失数额。

来源：《民事审判指导与参考》第79辑143页

12

购房人接受未竣工验收合格房屋时，开发商逾期交房责任的认定规则

涉及买受人接收未竣工验收合格房屋情形下的开发商逾期交房责任案件的裁判思路如下:

首先,应当认定开发商交付未验收合格房屋的行为不能构成有效交付,开发商仍应承担逾期违约责任。其次,在开发商不构成有效交付情形下,须对买受人是否明知房屋未验收合格之事实予以查明。若买受人明知且同意接收房屋的,视为买受人放弃对开发商逾期交房责任的承担,故其再以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,法院应不予支持;反之,若买受人并非明知,则开发商仍应承担逾期违约责任。最后,对买受人是否明知之举证责任,应由开发商承担。

13

实践中，不动产登记的形式有房屋备案登记和预告登记两种，二者有何区别?

房屋备案登记与预告登记在法律上是有所不同的，两者的区别有以下五点:

一是法律效力不同。商品房预售登记制度是一种行政管理制度。经过备案登记的商品房预售合同仅表明该买卖行为已纳入行政监管，在没有其他法定事由的情况下，该合同的效力优于出卖人一房多卖时时间顺序在后的同一标的物预售合同，在产权过户登记前商品房预售合同仍然没有物权效力。没有物权效力就是意味着无论合同履行状况如何，出卖人仍然是标的物法律意义上的产权人。而预告登记则是不动产登记制度。《中华人民共和国物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”依此规定，经预告登记的不动产买卖合同买受人的债权己经添附了预期物权，债权人可以享有产权已过户后的部分权力，包括可以对抗前手抵押权人行使抵押权，司法机关也不能将已预告登记的不动产当作出卖方的财产施以强制执行。

二是登记程序不同。《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权，房地产经营企业满足预售条件、履行报备义务、接受资格审査的一项行政管理行为。而预告登记则是双方达成合意方能申请，也可以不申请预告登记。根据《房屋登记办法》的规定，办理预购商品房预告登记必须有已经登记备案的商品房预售合同原件才能办理，即备案登记是预告登记的前置程序。

三是适用范围不同。备案登记其登记的标的仅限于商品房预售合同，商品房的现房买卖、二手房买卖、旧房买卖合同都被排除在备案登记的范围之外。预告登记则适用于所有不动产交易，不仅包括商品房买卖和私房交易，还包括国有土地使用权的有偿转让、房地产开发项目的整体受让等。

四是启动主体不同。备案登记的启动主体是房地产开发商，而预告登记的启动主体则是签订了物权协议的当事人。

五是登记机关不同。备案登记的登记机关为建设主管部门或房地产管理部门(土地管理部门)，而预告登记的登记关机则是房屋的登记机构

索引:《民事审判指导与参考》(第75辑)第244-245页。

14

网签与备案有何区别?

区分网签与备案主要应从以下四个方面进行把握:

1.含义不同。网签是房地产管理部门为规范房地产企业销售行为，防止开发企业“捂盘”以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。即交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并在互联网上公示，而且网签后还会得到一个网签号，可以在互联网上査询网签信息。需要注意的是，已经网签过的商品房，无法进行第二次网签。而备案包括开发商备案和购房合同备案。开发商备案是指开发企业在取得预售证前向房产管理部门备案商品房出售价格，面向社会出售。购房合同备案是指购房者和开发商签订合同之后，在房地产管理部门登记备案，以此实现法律效力的一种方式。

2.办理时间不同。网签时，开发商已经取得了预售证，且购房者也满足购房资格，完成选房，签订合同之后，在售楼部或者在房屋管理部门完成，未取得预售证或其他证明的开发商与购房者签订的合同，无法进行网签。备案时间则是签约之日起30日内，交易双方持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。由此可见，备案是以网签为前提的。

3.法律效力不同。网签是可以协商撤销的，而备案后房屋买卖合同正式生效。

4.流程不同。完成网签需要先选定网签时间后准备网签资料再确认网签条款。而备案流程则是先合同备案再审核，在取得备案号后打印合同文本，随后双方签字盖章即可完成备案。

引:《民事审判指导与参考》(第7辑)第245246页。