首场土拍，金山撑得住吗？

2024年的首场土拍，官方发布了公告，没有蹭到热点，也顺便聊聊。

土拍公告

时间：2024年3月30日

地块：17幅地块，面积603亩，14幅住宅用地。

金额：起拍金额合计114.7亿元

分析：从这次上架地块来看，对比年初的推介会，就少了一幅地块，即位于东区三创园的商服用地，预计打造宏捷总部大楼。

从区域分布来看，这次金山成为主要粮仓，高宅地块一次性全部上架，纯商218亩，安商37亩。

这个巨型旧改，当初的信息征收总面积约264亩，征收房屋合计594栋，总建筑面积29.58万方。

按数据计算，这里旧改，每栋平均500平，容积率1.68。

最终只需要一幅37亩地块，建筑面积8万方，就完成安置需求。

不禁有个疑问，是选择异地安置，还是其他方案，或者这里面大部分的建筑面积都是违建？

不管如何，高宅旧改，供应量优势非常大，提供大量纯商。

配合容积率3.0，最终供应43万方，按套均100平计算，可以供应4300套。

在政策方面，这里同样给出第四代住宅的定位，与东区的三远巨型旧改基本完全一致。

做个简单对比，三远合计供应527亩，其中纯商四幅346亩，第四代住宅297亩。

由于定位容积率3.0左右，四幅纯商可以供应63万方，套均100平计算，6300套。

为了更进一步对比，南二环的四大金刚，去年楼市比较特殊的一个话题。

这里一下子成交了四幅纯商，被四家国企底价拿下，最终供应3925套。

这四幅地块合计345亩，受限于机场限高，这里容积率只能达到2.0左右，最终供应接近4000套左右。

去年大半年的去化表现，合计462套，最终让市场明白，这里要想清盘的周期可能要10年。

此时去对比，可以发现东区三远，纯商面积跟南二环相当，容积率更高，按差不多的面积计算，最终会供应6000多套。

这次的高宅地块，纯商218亩，预计供应4000多套。

很明显，未来的3-5年，金山、东区的四大金刚也即将来袭，甚至局面更加难堪。

目前最大的关注，就是高宅地块，最终被哪些房企拿下。

这里面还有一个话题，就是楼面价：南二环楼面价1.3-1.7W，三远1.3W左右，高宅起步价1.1W左右。

它们的特色都是地铁，只不过高宅三远，更多的规划的路线。

按照近期第四代住宅限制调整，也能猜测，官方可能打算依靠这个新品的优势，来促进这些巨量地块的去化。

当然最终的产品会如何，可以拭目以待。

去年的四大金刚，特指南二环，未来四大金刚-（三远、北园、高宅、西园）。

核心地块

这一次土拍除了高宅的巨型旧改外，关注度最高的预计是台江区的状元小区，地块面积43亩，楼面价2.45W。

地块最大的对比，就是南侧已经开始预热的建发瑞云，当时成交楼面价28734，溢价率41%，起始楼面价20316，容积率2.0。

不懂是否因为上一次鼓台地块热度较高，这次起始楼面价，上涨不少。

当然最终结局会如何，建发还能否继续加码。

最少从最近房企相关楼盘，预售表现来看，福州今年改善的热度，可能并没有想象的强。

除了这幅地块外，还有一幅位于光明港周边，前几年排尾安商房，改善盘首融府的附近。

当初首融府地块土拍，2015年，融侨拿下，楼面价1.92W，溢价率高达276%。

时隔9年，隔壁的纯商，鼓楼建设第四代住宅，容积率2.2，起拍楼面价1.85W。

如果届时溢价率不高或者底价成交，相当于这个区域，楼面价回归到上一轮楼市的初期。

地铁地块

除了上述地块外，这次金山北，五四北都有纯商地块供应，不过从楼面价来看差异不少。

五四北的罗汉山地铁站，两幅地块，此前上架过，楼面价1.1W。

金山北这次两幅地块，周边是阵坂站，容积率高达2.6-3.1，楼面价高达1.5-1.6W。

这里面最大的区别，就是两幅地块，有一定看江资源，但是也仅仅是二线江景。

放在这几年的土拍市场来说，这个区位给到这样的楼面价，算是偏高不少。

至于所谓的二线江景，真的会有吸引力吗，个人感受区域吸引力太低。

盘点总结

从这次上架地块来看，算是前几年土拍的合集，既有鼓台核心地块，也有周边巨型旧改地块。

从近期安商闹剧来看，这个产物基本彻底走进尾声，

这次土拍，14幅住宅地块，纯商高达12幅，1幅安商，1幅公租。

配建房的比例都达到100%，彻底回归原始属性。

从楼面价来看，整体定价也谈不上太高，不少地块都低于周边近年价。

这样的定价对于后续上市，有较大的定价空间，换言之对于周边楼市的冲击力也不低。

个人瞎猜：状元地块依然是外来房企，高宅地块部分兜底部分流拍，金山北、五四北地块，同样是兜底或者流拍。

整个土拍对于市场传递的信号，预计依然不会太理想。