南京核心近郊的困惑

众所周知南京规划了四大核心中心，除了老牌的新街口之外，河西、江北和南部新城实际上都属于核心近郊板块。但是这几年近郊的发展和预期相比还是存在一些现实差距的，问题出在哪？

01 规划与现实

从规划的角度来说，当然会优先考虑选一个全新的区域建一座新城，白纸作画，可以最大限度实现规划层面的设想。但是从人性的角度来说这种做法存在较大风险。凭什么嘎嘣一下，在全新的地区谋划一座新城就一定能够受到认可？

所以大部分采用这种方式组建的新城，总是需要经历较长的发展周期。当然也不是说这种就一定不行，关键是资金量一定要非常充足，全面推进，但问题恰恰也出在这里。除了百年大计以上的规格，谁能保证在一个长周期里始终保持高资金的投入？

而从人性的角度来说，反而一些将中心设在新旧城区交界处的方案，其开发往往极为顺利，新城的商业不仅成长迅速，也能够成为新旧城区对接的纽带，促进融合。尤其是商业的发展大多符合设想，甚至超过预期。所以在规划层面百家湖、万寿等新旧交界处的过渡性商圈虽然并不是核心主中心，但现实表现却相当抢眼，这就是将商业中心设置在新旧交界处的直接优势。

02 CBD的作用

CBD本质上源于贸易的发展，通过贸易的高频交易促使与贸易相关的行业高度集中，从而促使其与房地产以及金融发生裂变式反应，而CBD作为超高摩天楼的建筑形态就是高频贸易交易下的外在物化形式。

但南京在贸易层面并不具备很强的优势，也没有金融交易所，而在规划层面，南京却设计了四座CBD，这似乎忽视了CBD的客观形成条件。

即使是看起来较为成功的河西CBD也基本都是国企的江苏总部以及一些银行的区域性总部。如果按照这种CBD的业态逻辑，南部新城以及江北CBD又需要多少国企总部才能基本填满？即使是南京这类国企实力较强数量较多的城市恐怕也相当吃力，毕竟哪来这么多总部？

按照我的理解，南京的贸易资源和金融资源不是非常突出。至少不是一线，但高教实力却异常发达妥妥的一线，因此与其追求CBD这种旧时代贸易化的产物，不如换一种思路。

将学科转化功能的设施，比如科创园或孵化器作为板块发展的中心，寻找将学术成果转化成商业成绩的高效途径。当更多创新型的企业得以在南京孵化成长，以至于走向世界，自然有能力在南京新建总部大楼。我甚至认为应该促进学术创新与金融资源的对接，哪怕哪一天在南京产生科技创新层面的泡沫，或许这条追求科技产出的道路才更加适合南京，这才是南京最擅长的领域。

凭什么只有金融属性的办公楼才是城市中心的最佳载体？这并不符合互联网时代，去中心化大背景的潮流。

03 住宅同质化

近郊除了超大布局的CBD之外，还有另外一个突出的点就是高价值的住宅产品，老城没有空间容纳这些产品，远郊又太远，近郊可以说是新豪宅最好的温床。但个人认为南京近郊的这些住宅产品本身的素质并没有那么高。即使是号称富人区的河西，其住宅产品实际上并没有体现出真正的富人化取向。

要么在面积上做文章，要么在所谓的三恒或五恒上做文章。住宅与住宅之间最大的区别并没有体现在住宅本身上，而价值的区别更多还是在地段上，这本身就不符合所谓富人的标准，另外在产品的供应上也没有做好比例的把控，豪宅一定要保持稀缺性，都是豪宅就没有豪宅。

也因为这个定位或者比例的问题，南京近郊住宅既没有做到对一般富裕家庭友好，也没有针对豪宅提供足够高的吸引力，属于两边都不讨好。

另外还有一点就是地铁的布局层面，南京近郊地铁线路的布局有一定滞后性，虽然很早完成了区区通地铁，但近郊地铁的密度不足，核心主城区域至今依然有较多空白区，这导致内部的资源互动效率不够高，在一定程度上限制了四大中心的发展。