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01
尹伊君
济南中院民一庭
一级法官
02
张玲
济南中院民一庭
三级法官助理
业主未购买车位，物业是否有权禁止车辆进入小区？
物业服务人是各个小区的秩序维护员，对出入小区的车辆进行有序的管理，保障小区业主的安全,是物业服务的应有之义。但在小区地上规划有停车位且未完全售出的情况下，有些物业服务人却以小区业主未购买车位为由禁止所有未购买车位业主的车辆进入小区，这种情况下，业主请求认定物业服务人服务存在严重瑕疵，能否支持？
#01
基本案情
2014年9月23日，某物业公司入驻涉案小区后与包某签订《前期物业服务协议》一份，约定该物业公司为包某房屋所在小区提供物业服务，包某按约定向该物业公司支付物业服务费。后包某未按约定支付2015年8月1日至2022年12月31日期间物业服务费，该物业公司提起诉讼要求包某向其支付拖欠的物业费。诉讼中，包某主张物业公司曾以业主未购买车位为由不让其车辆进入小区，物业服务存在严重瑕疵，以此拒付物业费。该物业公司认可存在上述事实，但主张只有购买车位的业主车辆可以进入小区。
#02
法院审理
法院审理认为，在小区内部规划有停车位且未完全售出的情况下，物业公司仅以小区业主没有购买车位为由禁止所有未购买车位业主的车辆进入小区，严重影响小区业主的正常生活，存在严重瑕疵，应扣减部分物业费。因现有证据无法证实因车辆管理导致物业服务存在严重瑕疵的期间，最终酌情认定该期间为两年。判决包某向物业公司支付扣减后的物业费。
#03
法官说法
物业费不仅是物业服务人提高服务的基础和各项服务开支的来源，更是小区秩序维护、环境绿化及清洁卫生、房屋公共设施配套管理、公共区域维修，以及电梯、配电、公共照明等设备设施正常运转的根本保障。业主与物业服务人是相互依存的关系。业主按时足额交纳物业费，有助于物业服务人提供更完善更优质的物业服务。而物业服务人不断提升服务水平和服务质量，才能使业主更自觉地交纳物业费，从而形成良性循环，打造更加舒适美好的生活环境。所以，业主能否以物业服务人提供的物业服务存在瑕疵为由拒付物业费，应该视瑕疵程度而定。若物业服务人的服务仅是存在一般瑕疵，并未对全体业主的生活造成严重影响，业主以此为由要求减免物业费的，不予支持。若物业服务人物业服务存在严重瑕疵，如本案所涉情况严重影响到了业主的正常生活，业主以此为由要求减免物业费的，应当支持业主的诉讼请求。
来源丨民一庭
编辑丨侯乐鑫
审核丨许 辉
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