【楼评】太原“保障房”|剑指刚需，对楼市影响！

太原楼评☞| 业内视角

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导读

2023年4季度，楼评君为太原某保障型租赁住房项目做相关调研论证！2024年1季度，太原配售型保障房（限制出售）先锋试点项目开启！

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

2023年金九银十结束后，新一轮“房改”官宣，8月25日国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发【2023】14号文)，近期已传达到地方。

文件明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。如果贯彻保障房在供给中高额占比，这将彻底改变中国楼市的供给结构。房地产行业是否会进入拐点？

2023年12月召开的中央经济工作会议提出重点工作部署：“推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等‘三大工程’。”

2024政府工作报告揭示新蓝图：稳步推进保障性住房建设成为各省份重要内容，除山西、青海和甘肃，其余28个省份都提出建设筹集保障性住房目标。

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。

加大保障性住房建设和供给，完善“保障+市场”的住房供应体系，保障房满足工薪收入群体刚性需求，商品房满足城乡居民改善性需求，满足多样化、多元化需求。

各地要抓制度建设，尽快出台地方实施意见及配套办法，加快完善“1+N+X”的政策体系。要抓配套政策落地，落实好中央补助资金、专项债券、商业配套贷款和税费优惠等支持。要抓项目开工，对第一批如期交付，第二批项目筹备的滚动推进机制。

在明确具体目标阵营的省份，较之2023年，除了上海、内蒙古、西藏的目标增长外，其他省份目标都在收缩。保障性租赁住房依然是保障房扛大旗者。

其主要区别：开工建设是“开发”型，对相关的政策、土地、规划、融资、设计施工建设均有管理压力和风险，保障型租赁住房通常“购置”型，可对库存商品房化解！

太原楼市｜4000套保障

2023年12月29日太原市规资局《XD-05片区04街区005、007等地块控制性详细规划修改必要性研究及修改方案（草案）公示》对长风东街两宗居住土地进行修编。

2024年01月12日太原市行政审批服务管理局《关于太原市配售型保障性住房锦绣长风项目建设工程选址的公示》，这里将建设为太原市首个配售型保障性住房！

根据公示的项目概况：用地面积5.78公顷（86.7亩），用地性质为R2二类住宅用地，容积率≤2.9，建筑密度≤25%，绿地率≥35%，建筑高度≤80米；005地块商业兼容比3.5%，007地块商业兼容比1.2%。

2024年03月06日山西省招标投标公共服务平台发布了《太原市配售型保障性住房锦绣长风项目EPC总承包招标公告》：建设内容主要包括12栋高层住宅楼、换热站、配套楼、商业楼、地下车库、大门及配套基础设施等，总建筑面积约为24.29万平方米，总投资约为129718.52万元。据此投资推算：建筑面积成本约为5340元/㎡！

2024年03月07日太原市城乡规划设计研究院发布公告：网上流传的个别信息存在主观性、片面性的误解。言下之意就是与实际有一定差别！

具体看不看网络传播版本的信息有哪些？根据通知的时间段：2024年03月10日之前扫描二维码参与调查、登记信息！这个时间连贯性吻合度极高！

具体看透露的信息：

1，市ZF主要领导安排，委托市规院针对特定人群基层员工推出4000套保障房！

2，购置条件需正式职工或合同工，已婚无房户，未婚无房，未享受房改福利房的！

3，全款购置，或协调公积金和银行贷款【猜测尚未落实金融政策】，首付不明！

4，项目约两个，户型均为80-140㎡，位置分别是长风东街【预计1000套，约90亩】，汾东南路【预计3000套，约160亩】。

5，销售价格：毛坯4500元【成本+微利】，精装5000-6000元【成本+微利】！

6，房屋性质为保障性住房，无房产证，不可上市交易，变卖房屋可申请回购！

楼评君作为业内参与过保障性住房项目的咨询方，感觉此通知的框架上倒是可行的，除了4.5K售价是否满足成本和140的户型是否符合保障性人群需求上存有异议！

NO. 1｜解读杭州配售型保障房—70㎡

2024年02月27日，浙江省首批配售型保障性住房在杭州开工！

2024年，杭州计划筹建配售型保障性住房不少于6000套，销售价格将坚持保本微利原则。奠基开工的配售型保障性住房项目共2个，分别为西湖区转塘单元XH1803-11地块一期项目和小和山单元XH1403-08地块项目。

转塘单元XH1803-11地块一期项目

转塘单元XH1803-11地块一期项目地上建筑面积约2.5万平方米，计划建设配售型保障性住房252套，以70方左右的中小户型为主。距离地铁6号线中村站仅150米。

小和山单元XH1403-08地块项目

小和山单元XH1403-08地块项目地上建筑面积约6.2万平方米，计划建设配售型保障性住房678 套，以70方左右的中小户型为主。项目距地铁3号线石马站仅200米。

小和山单元XH1403-08地块项目

杭州配售型保障性住房建设计划明确不少于6000套，规划建设保障性住房，是构建房地产发展新模式“三大工程”建设中的一项重要内容，目标是形成政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。

根据要求，配售型保障性住房主要面向城市户籍住房困难家庭、各类引进人才群体供应。准入条件将从无房、户籍、人才类别、社保缴交年限、单身年龄等方面分类明确。房屋户型将结合家庭人口数量、人才等级等因素综合确定。

销售价格将坚持保本微利原则。同时，配售型保障性住房将实行严格的封闭管理，不得变更为商品住房以买卖、赠与等方式上市交易。

（一）项目小型化，户型小型化

（二）配套齐备，公共交通支撑

（三）以户籍、人才、社保为要素

NO. 2｜解读福建厦门保障房——4.5折

2017年，厦门依托地铁沿线岛外四区各选址一处地铁社区，共规划4个保障房地铁社区选址，将提供6.48万套房源【集美0.87万同安1.49万海沧1.12万翔安3.0万】！

2018年12月31日厦门地铁1号线运营，2019年保障房项目拟定！

2020年厦门在轨道1号线正式立项了中大型的社会保障性住房——地铁保障房，据此看，轨道建设和保障房的建设关联性较高的！

该项目占地约76906㎡，土地为划拨形式，厦门轨道交通集团有限公司投资88677万，地上建面195731.17㎡，共计2284户【户均85㎡，建安成本约4500元/㎡】

2021年7月，厦门4000套地铁社区保障性商品房明起申报！以4.5折配售！申报对象厦门市无住房的“三高”企业骨干员工家庭！

2023年，厦门保障房申请以及相关分类制度相关进一步完善！初步分为大众型配售和人才配售两类保障性商品房，其核心为产品的面积上不同，其他政策相似！

申报条件：

(1)申请家庭成员至少有2人取得本市户籍，且至少有1人取得本市户籍满3年； (2)单身居民年满35周岁且取得本市户籍满3年，可以以个人名义申请。 (3)申请人具有普通全日制本科及以上学历，国（境）外学士及以上学位，或者具有中级及以上职称，或者具有技师职业资格，不受取得本市户籍、家庭成员取得本市户籍的人数以及年限的限制，需在本市连续缴纳基本养老保险满60个月且申购时仍在保，中断情况的累计不超过6个月且相应的月份不计在内。申请人单身需年满30周岁。 (4)经市人社部门认定符合条件的骨干人才。 (5)经市人民政府台港澳事务办公室认定符合条件的台湾同胞申请家庭。

推出机制：

除了配售型《厦门市2023年已入住保障性租赁房房型调整批次轮候分配方案》！

1.申请对象范围宽松。

2.多个区、多个房型均有房源【主力60㎡2房和70㎡3房】。

3.房源共约5200套房源，均为现房。

太原配售型保障房回顾：

行业下行期，保障房作为社会保障方针的重要组成部分，是为了改变社会中低收入群体的居住环境和提高他们的生活品质而设立的。太原保障房也是顺应其势的！

2022年，太原市人民政府先后出台了《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》和《关于印发促进房地产业良性循环和健康发展的若干意见的通知》。

2023年太原已筹集保障性租赁住房房源3.6万余套！其中，通过企业新建方式筹集3148套（间），市租建投公司通过定向购买方式筹集27404套（间）、通过市场购买方式筹集4704套（间），改建项目1612套（间）。

保障房领域如何发展，将保障房和商品房有效的赛道区分和促进，以及保障房的选址，政策配套、产品设定、合理定价、保障交付、金融支持、退出机制等方面需要充分调研需求和市场形势，切勿操之过急！

由于太原市的主力商品房面积成交为100-130㎡的段的刚需类产品，配售型保障房是否考虑控制面积赛道避免重叠，控制总价的范围，切实调研服务保障类群体！

近年来由于各种原因，部分城市许多保障房项目却成为了烂尾楼，给低收入群体带来了严重的困扰。这也成为了亟待解决的难题，毕竟保障房一旦销售就有回款风险。

首先，决策者在保障房上有着清晰的蓝图和规划。熟悉城市房地产运行，保障房业务的全面发展，并结合经济和社会环境作出科学合理的决策，确保能够长期稳定运行。

此外，决策者还应该注重创新思维，寻找新的解决方案和途径，譬如上海，北京等相关保障房的建筑规范要求的突破，降低地下车位配比，扩大地上公区等诉求！

最后，结合住建部“好房子”的诉求，保障性住房也需要有品质，绝非建设低质量的建筑垃圾，如太原著名“鸽子笼”——辰憬天地！

故而，楼评君给予太原保障房的一些思考和发展预判！

（一）配售保障房项目控规模控面积，与商品房赛道错位！

（二）重点布局在公共交通端部拿地建设，考虑配套需求！

（三）人才补贴入房价，提升品质，打通金融支持做现房！

（四）退出机制上参考厦门，差额区别主要土地费用补征！

（五）扶持省属国企如建投等做代建，确保工期和保交房！

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