红本、大红本、猪肝本分不清？深圳房产律师讲不同房产类型（一）

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引言：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成。房屋产权主要分为大产权房与小产权房两大类。

1、大产权房：大产权房即“小产权房”的相对词，也就该房产既有房屋所有权证，也有土地使用权。大产权房需具备“五证”，也即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房销售（预售）许可证，大产权房根据具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能。

2、小产权房：是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，并非法律概念，小产权虽然名称中也有“产权”两字，但受限于土地使用权不完整，使得其无法像普通商品房一样在市场流转。拿深圳地区举例：深圳地区小产权房包含绿本房、猪肝本房、历史遗留违法建筑、两证一书房屋等，绿本房又包含了军产房、福利房、农民房（自建房、私宅）、政策性住房，政策性住房再细分为安居房（含准成本房、全成本房、全成本微利房、社会微利房）、保障性住房（廉租房、公租房、安居型商品房、集资房及统建楼等经济适用房）、人才住房（配租型人才住房、配住型人才住房）等。

一、关于红本房

红本房，即市场商品房，是指开发商按照市场规律和需求开发建设，并按照市场价格出售给购房者的普通住宅或者商业用房，属于五证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房销售（预售）许可证）齐全的房产，房屋所有人拥有完整的房产处分权。

1、新旧红本房产权证：旧的房产证，全名为《中华人民共和国房屋所有权证》；2015年3月1日起，根据《不动产登记暂行条例》，出现新的不动产权证书，全名为《中华人民共和国不动产权证书》。根据“不变不换”原则，只要房产权利不变，无需更换证书，旧证仍然有效，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力的规定。如果权利发生变更，则需更换不动产权证书，凭不动产权证对房屋行使买卖、赠与、继承、析产、变更、设定抵押权等他项权利。

2、红本房产权年限的起算及划分：红本房房屋产权是永久的，但房屋所占用的土地使用权年限从开发商办理土地使用证之日起计算。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，土地使用权出让最高年限按土地用途确定，居住用地70年；工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年。所以土地用途是不一样，土地使用的年限也不同。红本房的所有者对房屋具有所有权，可以自由地进行处分，在市场上交易流转不受限制。

3、红本房产权到期后的处置：根据《民法典》第三百五十九条，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理：该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定。没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。“自动续期”是否需要缴纳续期费用或者是否应该减免续期费用，需要静待国家出台相关政策法规。

二、关于“大红本房”

大红本房，也叫集体红本房，是指整栋楼仅有一个大红本房产证，一般是企业建的公寓房，产权属于企业。虽然有房产证，但仅有四证，分别是建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证，和商品房相比，少了预售许可证。社会上对于大红本房是否属于小产权房存在不同观点，虽然大红本房国有土地性质，也缴纳了土地出纳金，但基于其市场流通受限，笔者更认同将其归于小产权一类。

1、大红本房能否分证确权？2021年7月9日，深圳市规划和自然资源局关于公开征求《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿），其中第十三条拟为着力释放存量用房潜力。探索企事业单位持有的自有住房（不包括政策性住房及全年期自持的租赁商品住房）建成后补缴地价转为公共住房或市场商品住房。但该意见尚未有具体规定出台，目前深圳的大红本房绝大多数仍无法分证确权。

2、大红本房如何交易？大红本房目前多数以“以租代售”的方式进行交易，即签署20年租赁合同并约定到期免费续租，风险点在于20年租赁期内，基于买卖不破租赁，“租房者”风险较低，但20年后权利人如发生变更，“租房者”如何维权，需要在合同内进行明确约定，以尽量降低损失。

三、关于猪肝本房（房屋所有权证）

猪肝本房，又称棕本房，是指深圳上世纪80年代到90年代期间，由于土地和房屋是由两个行政单位分别主管，短暂出现了房屋所有权证，与房屋所有权证一起配套使用的为国有土地使用证。根据《不动产登记暂行条例》第三十三条“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效”《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零五条“本实施细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书”等相关规定，“猪肝本”与“红本”“绿本”一样，都是为证载权利人确认物权的合法凭证。“猪肝本”非市场商品房，司法实务中，办理“猪肝本”房产转移登记手续时，一般要求必须先办理房地产初始登记，转为市场商品房后才能进行流转。

1、“猪肝本”能否转为不动产权证书？部分可以，根据《不动产登记暂行条例》第三十三条“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效”《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零五条“本实施细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书”的规定，可知“猪肝本”本身属于合法权属证书，条件满足时可以办理不动产证书。

2、道华房产与工程律师团隋悦然律师成功办理过“猪肝本”转为不动产权证书的案件，分享判决书内容如下。

3、首次登记并非猪肝本办理不动产登记过户的必要前提。1985年前建成的猪肝本房产，因历史遗留问题，开发商一般不会办理首次登记，但深圳市人民政府颁发房屋所有权证，即已经通过在后的行为认可了房产权属的完整性、可转让性。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第27条“凡未经登记机关确认其房地产权利、领取房地产权利证书的土地使用人以及建筑物、附着物的所有人应当申请初始登记。但符合本条例第五十八条规定者除外”，以及第58条：“本条例施行前，人民政府或其授权机关颁发的有关房地产权利证书继续有效”的规定，可知“首次登记”并非所有猪肝本房产办理不动产登记的前提。

本期对于红本房、大红本房、猪肝本房的介绍就到这里，@道华房产律师团，阅读下一期：《历史遗留申报回执、两证一书分不清？深圳专做房产纠纷律师讲解不同房产类型（二）》

道华房产律师团—小产权房纠纷（诉讼/仲裁）实战专家，立足于深圳粤港澳大湾区，拥有众多资深房产律师和专家顾问，依托强大的本土资源优势，深耕房产法律服务领域十五年，专注解决各类大宗疑难小产权房纠纷（诉讼/仲裁），尤其擅长解决包括但不限于：土地、小产权房（绿本房、私宅、统建楼、历史遗留等）相关的买卖合同、违约侵权、产权确权、拆迁补偿、分家析产、遗产继承各类疑难纠纷，成功处理涉及小产权房各类纠纷案件数百件，在司法实践中积累了大量成功案例，凝结成在司法实践中积累了大量成功案例，凝结成《道华房产与工程纠纷案例汇编》、《道华房产·十大经典成功案例》、《道华小产权·十大经典成功案例》等重大战果，赢得客户高度赞誉。

在过去十多年间，团队律师同时担任众多知名房企、城市更新单元实施主体等专项法律顾问，在土地一级市场，城市更新（旧改），房地产开发等领域，提供一站式房地产全产业链专业法律服务。

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