13.16亿美元！又一家房企完成境外债务重组

中梁控股此次化解境外债务历时16个月，是继融创、奥园后又一家完成债务重组的规模房企。

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境外债务重组

3月19日，中梁控股（02772.HK）宣布境外债务重组所有条件已获满足，3月20日起正式生效。

据悉，中梁控股此次重组涉及整体解决方案及计划说明的相关事宜，其中核心是达成或豁免（如适用）计划第20条所载的条件。

这些条件是重组的关键要素，每项都是完成重组的必要条件。
此前，中梁控股宣布最新一版美元债重组方案于2月9日债权人会议上获得超过99%的高票数通过，并将于2月23日进行聆讯，赞成此次方案的债权人持有的债权本金及应计未付利息总额为13.16亿美元。

按照重组计划，发行人将以现金支付金额相当债权人所持债务未偿还本金额1%的前期本金付款；其余99%的本金将以新优先票据及新可换股债券替换，新工具的期限为3.5年，新债券利息现金利息的年化利率为5%、实物利息的年化利率为6%，可换股债券利息则为3%。

据统计，中梁控股此次化解境外债务历时16个月，是继融创、奥园后又一家完成债务重组的规模房企。

2022年7月，中梁控股一笔未偿还本金1257.4万美元及利息的美元债未能获得展期，首次发生违约事件。

随后该年11月，中梁控股公告称，预期不会在宽限期内支付两笔2023年4月到期票据的应付利息，并暂停所有美元债本息的兑付，拉开债务重组的大幕。

近日，有外媒报道称，一项针对中梁控股的清盘呈请聆讯延期至5月13日，有熟悉公司的消息人士予以证实。

值得注意的是，中梁控股的外债并不多，境内债才是大头，特别是一些表外负债，现在还远没有解决完毕。

02

财务恶化

据官网介绍，中梁控股是一家快速发展的大型综合房地产开发商，2019年在香港联交所上市。

中梁控股根植于长三角经济区，布局全国，并于2019年、2020年及2021年连续获中国房地产业协会及易居房地产研究院中国房地产测评中心评为中国房地产开发商20强。

从股权结构看，中梁控股的控股股东为梁中国际有限公司，持股比例为78.79%，公司实际控制人为杨剑。

2018年，中梁控股正式跨入“千亿俱乐部”行列，但2021年以来随着行业剧震，其销售一路疲软。

2023年，中梁控股销售额341.3亿，同比减少48.33%；今年前2个月实现合约销售额37.4亿元，同比下降51.3%；销售面积约32.7万平方米，平均销售均价为11400元/平方米。

土储方面，中梁控股在三、四线城市土储较多，共计占比接近七成，考虑到市场情绪、三四线城市的去化能力，公司销售将持续疲软。

在业绩方面，2023年上半年中梁控股实现营收289.48亿元，同比增长28.15%；实现归母净利润1862.8万元，同比下滑95.75%。

3月15日，中梁控股发布盈利警告，预计2023年度股东应占亏损将大幅增加，预计亏损额在40亿至46亿元之间。
与上一年度亏损13亿元相比，中梁控股亏损额最多增加了约2.5倍。
中梁控股称，亏损增加主要是由于国内宏观市场环境及房地产行业持续下行的影响，导致毛利率下降及物业项目及其他资产进一步减值。

截至最新报告期，中梁控股的总资产为2214.21亿元，总负债1898.06亿元，净资产316.15亿元，资产负债率85.72%。

财务杠杆水平

《小债看市》分析债务结构发现，中梁控股主要以流动负债为主，占总负债比高达97%，债务结构不合理。

截至2023年6月末，中梁控股流动负债有1848.85亿元，主要为其他流动负债，其一年内到期的短期债务有186.16亿元。

相较于短债压力，中梁控股流动性不足，其账上现金及现金等价物有143.97亿元，较2022年末持续下降，已经无法覆盖短债，公司面临一定短期偿债压力。

在负债方面，中梁控股还有49.2亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计44.93亿元。

整体来看，中梁控股刚性债务有231.09亿元，主要以短期有息负债为主，带息债务比为12%。

在偿债资金方面，中梁控股主要依赖于外部融资，其融资渠道主要为银行信贷、债券融资、信托以及内部融资体系。

而近年来，信托和银行融资对房企收紧，中梁控股再融资面临较大压力。

2021年以来，中梁控股筹资性现金流净额持续净流出，2021年-2023年上半年该指标分别为-175.2亿、178.8亿以及52.1亿元。

另外，近年来中梁控股少数股东权益增长较快，且和少数股东损益占比不匹配，存在“明股实债”嫌疑。

在资产质量方面，截至2023年中，中梁控股的其他应收款高达570.77亿元，是净资产的1.6倍，不仅对资金形成较大占用，还存在一定回收风险。

因此，此次境外债务完成重组，中梁控股将阶段性化解境外债务压力，为公司获取一定的喘息时间。

03

高周转“小碧桂园”

1993年房地产时代来临，温州鹿城人杨剑创立温州华成房地产和浙江中梁置业，这也就是中梁的前身。

早年间，中梁主要集中火力在江浙地区发展，因此辐射范围有限。

2009年，杨剑将视野放至整个长三角经济区，成立上海中梁地产集团。随后数年凭借高周转模式，中梁地产在三四线城市棚改中快速发展。

中梁控股董事长杨剑

2016年，中梁迎来战略转折，这一年杨剑把集团总部从温州搬到上海，正式开启全国化布局，以“黑马”之姿冲击榜单。

受益于中央去库存政策红利和上一轮货币宽松政策，2016-2017年三四线城市迎来牛市，而正好踩中经济周期的中梁地产，实现了规模的高速增长。

2013年中梁合约销售额才突破百亿，2016年销售额也只有190亿元，但随后其业绩发展突飞猛进，在2017年猛增到649亿元，并于2018年跨过千亿门槛到1015亿元，2019年销售额再次增长50%达到1525亿元。

高速增长给了杨剑极大的信心，以至于其喊出中梁“2021年实现3000亿销售额”的宏伟目标。

高速增长的同时，中梁拿地速度也在加快。2016—2018年中梁控股分别拿地达到63块、119块和221块，这一拿地速度极大扩充了公司土储。

据说，中梁以每1.5天拿一块地、每个月新进入一城市的速度规模化扩张。

为了快速扩张，中梁内部提出了“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。这与碧桂园提出的高周转模式如出一辙，因此它在业内被称为“小碧桂园”。

而针对续期项目，中梁还推进“321”模式，确保首期开盘至续期供货的间隔时间，冲刺1个月、常态2个月、红线3个月。

如此快速的产品推出速度，一个项目从拿地到开盘只在短短的几个月内，中梁则又可以通过回流到的资金继续拿地，从而不断扩张销售规模。

然而，高周转之下中梁安全事故频出，维权事件不断。同时大举扩张的背后，中梁暴露出资金紧张的问题，上市融资成为迫切需要。

2018年5月，中梁启动赴港IPO计划，次年7月终于登陆资本市场。

中梁上市后，杨剑身家暴涨，2017年他以185亿财富登上胡润富豪排行榜；2019年便一跃成为新一任温商首富，他以265亿元的身家排在全球第575位。

不过，上市后中梁的销售和业绩增速明显放缓，随着行业步入寒冬，其销售腰斩、经营现金流疲弱，而到期债务规模庞大，公司资金链紧张，再融资风险加剧。