深圳来福士的“尴尬”……

“我们不应栈恋过去，长久沉溺于过去的光辉史。事实上，我已经向前看，准备打造下一个凯德。”

2012年，凯德集团创始总裁，许多人心目中的“Mr CapitaLand”（凯德先生）廖文良在离任凯德集团的时候，这么对媒体说到。

至此，凯德正式进入下一个时代，重仓中国。

2013年，接替廖文良成为凯德新任总裁兼CEO的林明彦，手握这家市值达人民币2195亿元的新加坡企业，开始了凯德与中国更为密切的联系。

彼时，林明彦宣布，综合体发展将成为凯德集团未来在中国的主要策略。在这之后的几年，凯德系的购物中心在中国，数量和声量都有了一个很大的迈步。

据悉，到2020年，凯德在中国购物中心的数量总数就达到44座。尤其是来福士广场多城布局，在上海、成都、杭州、深圳和重庆多处拿地，并接连开业。

不过，好景不长。 外来房企，想在中国长久“高调”，面临多方竞争和压力。 凯德在中国疯狂扩张之后没几年，就开始一路“卖卖卖”。

包括来福士，都没能逃得过。

2021年，凯德集团被曝在中国剥离约101亿新元资产，向平安人寿出售上海、北京、宁波、成都、杭州6个来福士资产组合的部分股权。

图源：澎湃新闻

在这之中，值得注意的是，凯德唯二留下了深圳和重庆的来福士，没有出售。

视角落到深圳来福士广场，2017年开业，开业前两年，30多个商铺空置，人气惨淡；后面地铁开通后，商场运营有所改善，人气上涨…

如今正值来福士广场 “7年之痒”，商场最新表现如何？而没有被卖，是因为真的给凯德赚到了钱，还是因为其“不值钱”？

凯德华南商业首秀

全球第8座来福士广场

规划与定位（20分）：16分

虽然早在2006年，凯德集团就以地产进入了华南市场。但是深圳来福士广场购物中心却是凯德集团时隔13年后，在华南的商业首秀。

深圳来福士广场，是深圳首个外商主导投资、开发和管理的大型综合体，也是凯德新加坡、上海、北京、宁波、成都、杭州之后，全球第8座来福士广场。

彼时，凭借凯德集团的知名度，以及上海来福士广场在国内的商业成绩，深圳来福士广场从拿地到开业，都备受市场关注和期待。

2016年，深圳来福士广场举行封顶仪式。据悉，当天足足有200多位代表到达现场，并引发多家媒体进行报道，轰动整个华南商业地产圈，传播甚远。

图源：深圳卫视

深圳来福士广场，所属凯德深圳来福士综合体，项目涵盖综合购物中心、国际甲级办公楼、私属公寓、国际服务公寓等多种业态，总建筑面积39万平方米，总投资60亿元，分为3期落成。

一期为公园商务综合体的组成部分，由商务公寓，由商务办公、商务公寓、和零售商业组成，于2012年底前入市销售；

二期为深圳来福士广场，由购物广场、国际甲A写字楼，雅诗阁酒店式服务公寓组成。2017年6月30日，深圳来福士广场正式开业。

三期，在一二期开业时，对外透露尚处于规划阶段。值得注意的是，截至目前，笔者查阅相关资料，仍未披露最新规划。

深圳来福士广场，购物中心部分，延续凯德来福士广场产品线一贯的特点，主打年轻潮流。

根据凯德集团官网介绍，商场规划定位为“活力之城”，聚焦年轻、时尚兼品味的新兴消费群体，涵盖零售、餐饮、娱乐、文化、艺术等多种业态。

区位有培育期，双地铁直达

南油商圈、自带大公园

地段与交通（20分）：15分

深圳来福士广场位于深圳南山区南海大道2163号，与创业路交汇，南海大道作为深圳标志性的交通要道，商场区位在金融、商业和交通上都十分优越。

一方面，商场连接深圳两大金融中心，前海深港金融服务合作区和后海金融总部中心区。基于区位，能给项目带来可观商务客群。

笔者在现场看到，项目不远处就是恒裕中心、汉京国际、公园道大厦、恒大时代金融中心、和海王大厦等高端写字楼。

另一方面，商场自带近10万平南山市政大公园，公共性强，各类儿童玩乐、自助健身、草坪绿道等基础设施完善，人流扎堆。

同时，商场毗邻“亚洲第一天桥”创业路中心天桥，是深圳最长的人行天桥。 公园和天桥与商场连通，项目成深圳天然人流通道和集散地。

此外，深圳来福士广场，东面临近南山商业文化中心，南面临近蛇口商业文化中心。都是南山区发展比较久的商业中心，周边商业氛围成熟和浓厚。

如项目对望就能看到深圳上上城，再远一点就是深圳南油服装批发市场，另一边，商场与南山后海商圈也隔得比较近，如有海岸城、深圳湾万象城等商业。

交通上，深圳来福士广场与地铁9号线、12号线无缝接驳，两条线路的南油站E口与商场B1连通。同时，地上也有多个地铁出入口，交通非常便利。

不过值得注意的是，深圳来福士广场的区位和交通优势，并不是自项目开业就给到商场加持，而是经历了不短时间的培育和等待。

早几年，南油附近写字楼空置率高，有媒体报道是深圳写字楼最惨地方；加上商场开业之初，并未与天桥和地铁实现接驳，直到开业2年后才相继完善。

13家围挡、餐饮人流旺

品牌重社区感、缺乏潮流和特色

品牌与人气（35分）：24分

深圳来福士广场，商业体量8.8万平，商业楼层B1-L5。另外，还有商场连接的室外商业区域，公园道L1-L2，公园道1号L1-L2。

看来福士现在的品牌实力，就绕不过去其7年来，比较重大的品牌调改，带来商场规划之初的年轻时尚定位发生变化。

2017年开业，来福士引进多个华南和深圳首店和网红品牌。如莆田菜馆、焱铁烧、湊湊火锅、TGI Friday、港丽、喜茶、奈雪の茶、gaga、春语堂等。

2018年，来福士对商场餐饮、时尚潮流业态进行品牌焕新。引进网红餐饮，渔语鱼酸菜鱼、俏九州、四季椰林、全国首家Evisu Kuro系列独立空间复合式店铺，华南首家美国高街潮牌Beentrill, 深圳首家UR Collection等。

2020年，来福士品牌优化侧重生活服务、零售业态和网红餐饮。如引进耳道、蔻肌、健康调理品牌常乐、周大福、SOINLOVE、Monologue、Calzedonia、HEA、WAGAS、小杨生煎、八月堂、万利记、西关老阿婆等。

2022年，来福士广场加强场内运动、宠物、社交氛围。引进匠心喵、医小美、安吉拉、MENG BABY萌宝贝、霸王茶姬、胶囊茶语、HUN JUICE混果汁、SPRAY GROUND南山书店、深鱼滑板、東洞韩式烤肉等。

不难发现，开业7年，来福士的品牌调改，从最初的首店、网红、时尚潮流，逐渐走向生活服务、运动、宠物，外界感知商场定位日益偏重大众和社区。

现场，笔者也看到了深圳来福士广场品牌和人流的最新情况：‍‍‍‍‍‍‍

1.品牌开业255家，围挡13家。

根据现场品牌导览，商场共有品牌255家。其中，B1，97家；L1，35家；L2，35家；L3，25家；L4，22家；L5，2家；公园道，L1+L2，19家；公园道1号，L1+L2，20家。

现场业态情况，商场主要品牌分类为餐饮、零售、生活配套、运动健身、娱乐、亲子等。

B1，小吃，轻餐，数码电子、精品、折扣零售等；L1，服饰、香水香氛、美妆零售、潮牌、新能源汽车等；L2，服饰零售、餐饮和茶饮；L3，餐饮、书店、茶饮等；L4-L5，餐饮，偏重餐；公园道，茶饮、餐饮、酒吧等。

从品牌数量和业态来看，相比商场前几轮变化，深圳来福士广场当前都有了相应提升和丰富，整体感观呈现有正向进步。

不过，在这之下，商场的品牌开业率仍有进步的空间。笔者踩盘当天（3月10日，周五12:00-15:00），商场各楼层仍出现了不少围挡。

其中，B1围挡3家，渝二姐牛肉冒菜、回力、咕噜烘焙；L2，围挡2家，1家为满记甜品，1家未知；L3，围挡6家，2家不知道品牌，1家临时闭店；L4，围挡2家，纯围挡、品牌未知，并且其中一家还是中庭大店。

值得注意的是，笔者观察，深圳来福士广场这一波围挡，感觉并不是准备好的品牌焕新，而是众多品牌与商场之间 “不欢而散”，以致于多处围挡都并未透露品牌，甚至是突然闭店。

2.商场人气分层，B1、L4餐饮较火爆。

整体来看，相比前几年，来福士的人气有了明显的上升。其中,以B1和L4楼层，人气最佳，L3人气不错，其它楼层和公园道人气一般。

B1，中午饭点，遇见小面、克茗冰室、阿香米线、谷田稻香、福客麻辣烫、老碗会、三星、The Green Party等品牌人气较旺。

L4，港丽餐厅、东洞烤肉大排档、鲜潭蒸汽石锅鱼、太二酸菜鱼、湘辣辣、费大厨辣椒炒肉等品牌，周五中午排队用餐。

不过，胖哥俩肉蟹煲、蛙来哒、凑凑火锅、六本堂等人气较差。

L3，3楼目前围挡最多，基本一小半区域都处于未开业状态。几家餐饮品牌，如四季椰林等，人气明显差于4楼。

L1、L2，下午时分，除茶饮、快时尚人气还行外，其它服饰、潮牌、美妆零售品牌，人气都不太多，人流多为经过楼层，并未停留。

3.商场记忆点：B1、主力店出圈。

深圳来福士广场，目前做的相对不错的场域记忆点是，商场B1和几个主力店相对出圈。

B1，一方面，美食选择多，规划落位集中分布的小吃街，适合周边办公人群中午和晚上单人用餐。另一方面，作为商场营业面积最大的楼层，品牌最多、业态最多元，开业率最高。

主力店，TASTE精品超市，很好的服务了商场周边的家庭客群；

优衣库、UR等快时尚品牌，在场内开出多年，优衣库更是双层大店，长久稳定的满足了周边年轻人的服饰需求。

4.品牌局限：重社区感，同质化，缺潮流和自身特色。

值得注意的是，B1、主力店记忆点之外，深圳来福士广场，商场目前的品牌局限之处已经开始显现。

品牌层级尴尬，不上不下。现场来看，商场两百多家品牌，大都比较同质化和大众化，在哪个商场逛都一样。如餐饮和茶饮，首店和新兴品牌较少，流动性大，不具备商场独家性。

品牌风格走偏，重社区轻时尚潮流。商场业态多而全，什么都想要，社区感明显，但是却缺乏来福士商业的时尚、年轻和潮流特色。

如商场最新围挡，除了多家不知道品牌之外，已知即将开业的品牌多为家居、推拿、照相等，调改方向侧重生活配套；包括场内已开业品牌，也有多家为生活服务类、运动健身类。

如商场L1，早前楼层定位为国际名品，开业前几年还能感受到商场运营方的努力，增加潮玩和国潮服饰品牌，提升时尚年轻调性。

但是，截至目前L1仍是前几年镇场“老”品牌，如Adidas、波司登、CK、中国李宁等，在国潮和轻奢方面，并没有明显变化和进步。

看得出来，地铁和公园开通后，商场品牌想转向年轻人、办公人群、社区家庭等全客群的满足，但是目前来说，深圳来福士广场全客群的品牌招商和吸纳能力，仍需培育和重点突出。

外观设计很出片

商场运营、细节服务是硬伤

设计与运营（25分）：15分

深圳来福士广场，由英国知名建筑事务所Benoy等国际顾问担纲设计。

商场外观：建筑外部呈波浪形线条设计，风格简约，建筑色调以灰白为主色，高端大气。笔者踩盘当天，分别从不同角度拍摄了商场外立面，设计出片。

商场导流：一方面，多首层规划，B1层与地铁接驳，并设计了室外下沉广场，L1地面层，公园开放，社区人流和氛围培育成熟，L2与人行天桥连通；

另一方面，多个出入口，B1-L3，通往室外、地铁、天桥和办公楼，商场的通达性较强。

商场动线：整体呈“1”字型，垂直贯穿，优点是单一动线不复杂，缺点是从这头到那头，必须得走回头路，找人和找店的话比较耗时。

值得注意的是，硬件高标准之下，比较可惜的是，深圳来福士广场，没有很好的利用自身优越条件，发挥运营成效。

下沉广场浪费，一般商场下沉广场多是社交茶饮聚集地，但是来福士的下沉广场，却多为餐饮品牌外摆，仅增加了品牌的营业面积，社交性不比茶饮强。

如乐凯撒披萨、深夜食堂、渔语鱼酸菜鱼等，白天没啥人，晚上成周边社区广场舞场地。

电梯和直梯设置，商场整体扶梯和直梯都不多，并且大多位于楼层的头、尾位置，想快速到达不同楼层，需要来来回回逛完一圈。

现场，B1，本来楼层就只有头、尾和中间3处扶梯，但是中间的扶梯却暂停使用，被一家临时店铺遮挡。

餐饮楼层品牌排布混乱，如几家重餐之间，突然冒出一家洗个头发美发品牌，这是商场品牌运营策略，还是为了填铺而为之，值得探讨。

深圳来福士陷尴尬

7年之痒，不上不下

综合得分（100分）：70分

1994年，凯德集团进入中国。今年，是其进中国第30年，“30不惑”。

2017年，深圳来福士广场入市。今年，是商场开业第7年，“七年之痒”。

2021年，凯德集团中国区首席执行官罗臻毓离开了其合作了20年的凯德集团。这一年，也正是凯德集团抛售6个来福士股权的一年。

近些年，凯德的日子并不太不好过。

截至目前，凯德投资最新市值138.12亿。同时， 根据财报，2023年，凯德投资收入27.84亿新元，同比减少3.2%，归属利润下滑79%至1.81亿新元。

2023年，集团“卖卖卖”也仍在持续。凯德总撤资20.59亿新元，涉及中国、欧洲、东南亚、日本等区域。中国商业物业，直接出售项目或部分股权，如北京凯德MALL双井购物中心、北京凯德·星贸项目等。

凯德集团大环境之下，深圳来福士广场，似乎也很难“独善其身”。

一方面，开业7年，深圳来福士广场官方从未公布过业绩具体数据，而小道消息其2021年业绩14亿，当年，这个成绩在深圳商场排名中也比较靠后。

另一方面，消费者评价：“住南山蛮久了，来福士广场无论是刚开业需要培育，还是现在地铁、天桥、公园等都开放了，与深圳湾万象城、万象天地和海岸城等相比，来福士不会是我的首选。”

业绩多年未知，消费者“退而求其次”，深圳来福士广场仍需发力。

同时，在这背后更映射出商场培育几年后，人气改善、开业率提高、品牌焕新，更多的可能只是表面的繁荣。而内里的进阶和提质，品牌匹配定位、调性缺乏时尚潮流、运营破局同质化等问题并未解决。

当前来看，相比其它城市的来福士广场，特别是同为一线城市的上海，目前已有3座来福士广场，品牌、人气和活动运营都不错。

深圳来福士广场却陷“尴尬”，7年运营，不上不下，最多只落得个无功无过的评价。商场要想真正从人流变多，实现为消费者出圈，还是缺一点功底！

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