看见长沙|教育篇：教育资源公平化，对长沙楼市影响几何？

湖南省作为中国的教育强省，教育水平比肩北上广，长沙丰富的教育资源更是湖南省教育领域的核心支柱，但同时，也面临着教育资源分配不均的问题。学区房在这种背景下应运而生，成为房地产市场的一部分，更是家长们追求优质教育的重要途径。本文将从教育改革出发，解读新教育机制下，对城市格局的延展影响。

一

优质教育资源带动房地产繁荣

地产反哺教育资源建设

随着城镇化进程的加快，教育资源日益成为房地产市场的关键性因素之一。城市化和教育资源分布不均，使得优质教育机会有选择性的集中在一些区域，进而吸引大量的人口迁入并选择在该区域购房置业，带动房地产市场繁荣 。

为了迎合市场，该区域也会逐渐加强教育资源建设。 房产通过附着在具体楼盘、项目之上的教育资源，而变得含金量更高； 教育（品牌）的发展，也因为与房地产项目的强强联合而得到更为广阔的发展空间和支撑力度。 地产+教育的捆绑成为常见的办学模式之一。

二

多地均衡化教育政策陆续出台

近年来，一二线城市以学区房为先导的楼市普涨现象引发关注，“学区房”作为房地产市场的衍生品成为不少房地产中介及投机客“炒作”的对象。在楼市调控精细化政策下，2021年中共中央政治局会议罕见提及“学区房”，首次明确将“防止以学区房名义炒作房价”上升到中央层面。

自此，多地陆续出台、实施打击天价学区房举措，通过推广教师轮岗机制、多校划片、摇号派位、限制学区房的入学名额、公办民办学校同招、禁止举办各种竞赛、掐尖等方式，来降低学区房的确定性。随着一系列均衡教育资源的政策出台，部分一二线城市的热门学区房价格回归理性。

三

长沙教育机制走向公平化

1

幼升小

按照相对就近原则合理划分

长沙小学目前实行公示学区、划片招生、注册入学政策，区县（市）教育行政部门按照相对就近的原则，合理划分小学学区。

2

小升初

单校划片与多校划片相结合

按照单校划片（含对口升学、配套入学）、多校划片相结合的方式进行，多校划片的方式为“相对就近、免试入学、指标到校、微机派位”。

目前长沙的配套入学，仍然按“谁投资建设，谁直接受益”的原则安排入学。即开发商出资或者出地建设学校的楼盘，业主子女优先安排入学，配套入学不受全市微机派位影响。但伴随着长沙逐步推进的教师轮岗制度，传统学区房逻辑，将 产生重大变局。

同时，自2022年起长沙实行“全市派位、公民同招、民办超员摇号”政策，首批中雅培粹、青一、湘郡培粹等5所学校已完成“民转公”，招生由全市生源择优录取转向以区域生源为主，全市派位。

这也就意味着民办转公以后，由于小升初实行微机派位，民办初中的生源优势不再，原本向民办聚拢的优质生源，便会向周边公办学校分散。而原本片区初中教育资源较弱，依赖民办优质初中资源的名小将受到影响。

3

高中阶段

优质高中指标生计划占比不低于60%

高中阶段目前长沙招生采取指标生、特长生、划线录取等多样化方式。

2024年起，长沙市单独组织中考，总分由720分调整至700分，优质高中指标生计划占比不低于60％，指标生占比的提高，对于教育质量薄弱的中学有稳定生源的作用，将压缩长郡双语、中雅、青一、华益等优质学校考入四大的比例，平衡各中学之间的成绩，分散优质生源。

整体来看，长沙的教育机制在走向公平化、均衡化，区域整体的教育资源影响力将增大，优质学校集中的区域，即使派位也会更加稳妥。头部学校的地位短期内虽然难以撼动，但非头部学校的成绩均等化已毫无悬念；非头部学校配套入学的稳定虽还在，但优势已经大不如以前。

四

人口负增长

学位房地位将下降

2022年，长沙新增常住人口数量为18.13万，近两年人口下滑趋势明显。放眼全国，2022年我国首次出现人口负增长，全年人口减少85万。2023年，人口负增长加快，减少了208万人，全国人口已经进入负增长时代，下滑的趋势继续扩大，成为不得不重视的大背景。

另外，2022年长沙在园幼儿42.53万人，出现了首次下滑，幼儿园作为最基础的数据，基本决定了未来的中小学生基数。

2023年11月30日，湖南省教育厅发布《关于应对学龄人口变化调整优化中小学幼儿园布局的通知》，对未来幼儿园、小学、初中、高中学校增减规划，做出了最新布局和定调。

通知中对各教育阶段学生数量减少情况做了预测：学前教育自2021年快速下降，到2025年将减少33%，到2030年将减少54%。小学教育自2024年开始下降，到2030年将减少46%，到2035年将减少62%。初中教育2024年达到峰值，2030年开始下降，到2035年将减少53%。高中教育仍在小幅上涨，2027年达到峰值，2033年开始下降，到2035年将减少24%。

从以上数据看，湖南省小学适龄入学儿童数量的拐点已到，而初中教育和高中教育阶段人数目前还是处于生源高峰期，预计5-10年之后高中生源逐渐会下降。学生数量下降，势必导致教育硬件资源的过剩，当前全国已有不少地区开始探索教师退出机制，比如北京丰台区及贵州等地。

因此，长期来看，人口负增长背景下，教育改革必然同步推进，同时高中55分流政策执行力度的持续加码，学区房的地位一定会下降。

总结：

在教育改革的背景下，教育资源越来越趋向于公平化均衡化，未来只有头部优质的教育资源才能成为房产保值增值的附加项，区域教育高位优质均衡发展，才能成为吸引和集聚各方资源、提升区域竞争力的有效途径。

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