房产律师——购买按经济适用房管理房屋，对方反悔，能否起诉过户

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告孙某坤向本院起诉请求：1.判令被告孙某峰、孙某芝、孙某君与第三人C公司办理朝阳区X号不动产证书；2.判令被告孙某峰、孙某芝、孙某君获得产权证后将房屋变更登记至原告孙某坤名下。

事实和理由：孙某坤与孙某为XX村村民。2009年XX村拆迁，孙某获得7套安置房。孙某与孙某坤签订《回迁期房买卖合同》约定将X号房屋转让给孙某坤。合同签订之后孙某坤向孙某支付全部购房款。2011年孙某坤将房屋装修并入住至今。孙某去世后，孙某坤找到孙某继承人协商过户，继承人拒绝配合。

被告辩称

被告孙某峰、孙某芝、孙某君辩称：不同意原告孙某坤诉讼请求。涉诉合同没有孙某配偶的签字，因此无效。孙某坤购买房屋为避税。涉诉房屋属经适房不能过户。

第三人C公司述称，本案与我方无关。我方对此不知情。孙某坤与我方不存在合同关系，我方没有义务配合其办理产权登记。

法院查明

2009年孙某（买受人）与C公司（出卖人）签订《经济适用房二期（定向安置）销售合同》：房屋为朝阳区X号（以下简称涉诉X号房屋）。总价款453263元。出卖人应于2011年8月前交付房屋。买受人购买经济适用住房（定向安置）产权性质“按经济适用住房管理”。

2009年10月11日，孙某（卖方、甲方）与孙某坤（买方、乙方）签订《回迁期房买卖合同》：1.乙方同意购买涉诉X号房屋，房屋价格858640元。2.甲方收到房款之日730天内将房产交给乙方使用，并在房产过户时配合乙方提供各项手续。该合同除孙某与孙某坤本人签字以外，孙某之子孙某峰，孙某坤之女作为双方的代理人亦分别签字。次日，孙某坤向孙某一次性给付购房款858640元，孙某向孙某坤出具了收条。

2011年12月涉诉X号房屋给孙某坤居住至今。孙某坤提交了装修费用支出凭证，水、电及燃气费支付凭证等材料。

2022年3月，C公司发出《公告》，通知购房人办理产权证书。

另查一，孙某与刘某系夫妻，共育三子女：孙某峰、孙某芝、孙某君。刘某2013年5月份去世，孙某2019年5月份去世，二人父母先于二人去世。

另查二，经本院核实，C公司表示房屋具备办理产权登记条件。如果孙某的继承人办理产权登记需补交税费。孙某坤表示同意由其本人代为补交。

裁判结果

被告孙某峰、孙某芝、孙某君与第三人北京市朝阳城市建设综合开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内相互配合将经济适用房二期（定向安置）项目中X号房屋（具体地址最终以不动产登记中心及相关有权部门确认信息为准）办理产权登记至被告孙某峰、孙某芝、孙某君名下。被告孙某峰、孙某芝、孙某君于上述房屋产权登记至三人名下之日起七日内将该房屋变更登记至原告孙某坤名下。

房产律师点评

关于合同效力。孙某与孙某坤签订《回迁期房买卖合同》不违反法律、行政法规强制性规定，且系双方真实意思表示，应属合法有效。孙某峰、孙某芝、孙某君辩称房屋出售未经刘某同意，但无权处分行为并不导致合同无效，孙某峰、孙某芝、孙某君辩称涉诉X号房屋作为经适房不能出售，但经核实房屋性质系按经适房管理的安置房屋，并无限制出售强制性规定，孙某峰、孙某芝、孙某君辩称孙某坤购买房屋为避税，但涉诉合同并无相关避税约定。故法院对孙某峰、孙某芝、孙某君辩称合同无效意见，不予采纳。

关于无权处分。注意到《回迁期房买卖合同》没有刘某签字。首先，早在2009年9月即签署了《回迁期房买卖合同》，早在2011年12月即交付了涉诉X号房屋。拆迁及相关回迁安置房屋利益对于相关家庭重要性不言而喻，即便考虑刘某未在合同上签字，至房屋交付给孙某坤且由其以自有方式完成装修入住，刘某对此理应知情。至去世前，刘某从未提出过异议。故孙某峰、孙某芝、孙某君辩称刘某不知情、不同意的主张，不符合常理且未能提供证据证明；

其次，孙某与孙某坤存在亲戚关系，彼此对各自家庭情况有充分了解。在签约当时场景下，依普通人一般生活认知，孙某坤有理由信赖孙某有权处理涉案房屋，甚至还由双方晚辈签字确认，以防合同履行周期较长出现主体变化障碍。故孙某坤已尽注意义务。综上，法院结合签约背景及合同实际履行情况，从维护市场交易秩序、诚实信用原则角度考虑，认定孙某系有权处分。