邹某甲、胡某某、邹某乙诉某小区业主委员会业主撤销权纠纷案

本期“人民法院案例库”栏目聚焦业主撤销权问题，并确立了

“在表决事项已明确违法的情况下，即使出现‘多数决’，少数业主仍有权通过业主撤销权对抗”

的裁判规则，供大家学习参考。

一审：闵行区人民法院（2020）沪0112民初36110号

裁判要旨

业主所享有的建筑物区分所有权由专有权、共有权及成员权组成，违法事项所侵害的是业主就专有或共有部分被合法管理的权利。

在表决事项已明确违法的情况下，即使出现“多数决”，少数业主仍有权通过业主撤销权对抗。

在判断业主大会的决定是否符合法律规定的程序以及是否侵害业主的合法权益，需要把握好尺度，关注原告主体资格审查中的“诚实性”，把握表决程序审查中的“规则性与灵活性”，兼顾实体权益受损审查中的“合法性与容忍性”。

关键词

业主撤销权 / 业主自治权 / 少数业主表决事项

基本案情

原告邹某甲、胡某某、邹某乙诉称：

系争业主大会决定侵害其合法权益，存在程序违法。现请求判令：撤销确定小区案涉楼栋西侧为建筑垃圾堆放点位的决定。

小区业主委员会辩称：

1.系争建筑垃圾堆放点的表决事项系按照合法程序先由业委会进行讨论，后经同意召开业主大会进行表决，相关表决事项均予以了公示。选票的送达、开票、计票均完全合法，最终同意票及专有部分建筑物面积均已超过三分之二，符合法律规定的改建、重建建筑物及附属设施所要求的比例，故系争决定不存在应当撤销的情形。2.小区的《议事规则》《管理规约》均由房管部门指导制作，且经业主大会表决通过，文件均合法有效，且进行了备案。3.此次业主大会决议事项属于事后追认。系争建筑垃圾堆放点是2005年小区第一个物业公司就已经建造的，该垃圾堆放点一直用到2013年，后因镇里检查严格，故被告在2013年将该建筑垃圾堆放点围了一圈80公分高的围墙，防止垃圾外溢。2019年污水改造时，又顺便将围墙再加高。两次改造均未产生费用。4.系争建筑垃圾堆放点确实有少数业主会投放生活垃圾，但是垃圾分类之后就没有这种情况了。

法院经审理查明：

原告邹某甲、胡某某、邹某乙系闵行某小区业主，该小区2017年11月30日经业主大会会议讨论通过的《业主大会议事规则》第十条（业主大会表决形式）载明：“已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为反馈有效票中多数业主的意见。视为同意或者反对的，不适用于差额选举业主委员会或差额选聘物业服务企业等情形”。

2020年8月4日，闵行某小区业委会在小区公告栏张贴《小区建筑垃圾池改造及河边人行步道太阳能灯安装实施方案的公示》，内载：“实施项目名称：小区建筑垃圾池改造。预算资金：18600元。……其他情况说明：1.建筑垃圾池拟两个地址备选。选址一：案涉楼栋西侧原建筑垃圾堆放点位；选址二：小区另一楼栋西侧大杨树下面。长6米*宽4.5米*高2.2米；钢筋混凝土浇制。……3.根据业主大会议事规则第十条规定，已送达的表决票，业主在规定时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为反馈有效票中多数业主的意见”。

2020年8月12日，闵行某小区业委会张贴《关于召开闵行某小区业主大会的公告》，对书面征询业主意见的方式、表决票的送达、表决形式、表决投票截止时间都进行了明确，该公告还附：工作人员名单公告、表决票样张、小区建筑垃圾池改造和河边人行步道太阳能灯安装报价单。其中，上海市闵行区闵行某小区业主大会小区建筑垃圾池改造及河边人行步道太阳能灯安装表决票中的表格部分，与上述公示内容一致。表决票内就表决选项则载明：“请业主在相应栏目内用‘√’表示意见，涂改、多选或不签名的视作无效票。一、小区建筑垃圾池改造的两个地址备选，二选一：小区楼栋西侧原建筑垃圾堆放点（无改造费用），同意（），不同意（），弃权（）；小区另一楼栋西侧大杨树下面（改造费暂定18600元），同意（），不同意（），弃权（）……”

2020年8月28日，闵行某小区业委会发布《关于召开闵行某小区业主大会的补充公告》，称公开计票后发现统计情况有偏差，拟于2020年9月1日下午13:30在小区3号楼二楼会议室对统计情况进行公开复核，并择日公告表决情况。

2020年9月2日，闵行某小区业委会公示《上海市闵行区闵行某小区业主大会关于小区建筑垃圾池改造及河边人行步道太阳能灯安装会议决定的公告》，公告载明小区全体业主所持投票权数共703票，总计发放703张表决票。2020年8月28日上午9:30、9月1日下午13:30先后在小区3号楼二楼会议室公开计票和复核，将小区建筑垃圾池改造（二选一）的表决情况予以公告：

小区案涉楼栋西侧原建筑垃圾堆放点位（无改造费用）：已表决的同意票数（人数361、专有部分建筑物面积38660）；已表决的不同意票数（人数5、专有部分建筑物面积509）；已表决的弃权票数（人数10、专有部分建筑物面积987）；已表决的废票数（人数76、专有部分建筑物面积8018）；未参与表决视作（人数203、专有部分建筑物面积21417）；同意总数（人数564、专有部分建筑物面积60077）；同意百分比（人数80.2、专有部分建筑物面积81.0）。

小区另一楼栋西侧大杨树下面（改造费暂定18600元）：已表决的同意票数（人数26、专有部分建筑物面积2743）；已表决的不同意票数（人数14、专有部分建筑物面积1458）；已表决的弃权票数（人数14、专有部分建筑物面积1396）；已表决的废票数（人数76、专有部分建筑物面积8018）；未参与表决视作0；同意总数（人数26、专有部分建筑物面积2743）；同意百分比（人数3.7、专有部分建筑物面积3.7）。

关于河边人行步道太阳能灯安装的表决情况为：已表决的同意票数（人数389、专有部分建筑物面积41039）；已表决的不同意票数（人数44、专有部分建筑物面积4642）；已表决的弃权票数（人数21、专有部分建筑物面积2217）；已表决的废票数（人数40、专有部分建筑物面积4221）；未参与表决视作（人数203、专有部分建筑物面积21417）；同意总数（人数592、专有部分建筑物面积62456）；同意百分比（人数84.2、专有部分建筑物面积84.2）。

通过以上表决，闵行某小区业主大会依据《上海市住宅物业管理规定》第十八条作出决定：一、确定小区楼栋西侧为建筑垃圾堆放点位。二、同意河边人行步道太阳能灯安装。

邹某甲、胡某某、邹某乙认为《议事规则》违反民主程序，根据《议事规则》得出的选票结果是不利于原告，表决事项明显不公平，故未参与投票系争表决事项的表决过程中，将选票保留于己处，未予投票。

邹某甲、胡某某、邹某乙先后通过信访渠道向政府部门反映系争建筑垃圾堆放点事宜，向上海市闵行区某镇城市管理行政执法中队邮寄《破坏绿化违法搭建构筑物行为报告》。后镇政府就系争建筑垃圾堆放点涉嫌损坏绿化一案予以立案。

2020年6月23日，镇政府向闵行区规划和自然资源管理局出具《执法协助通知书》，要求对系争建筑垃圾堆放点是否为规划绿地提供协助。同月24日，闵行区规划和自然资源管理局复函并提供一份建设工程规划许可证及小区规划总平面图。

2020年7月7日，镇政府向上海某物业管理有限公司出具《责令改正通知书》，内载：“经查，你（单位）XX路XX弄楼栋西南侧占用绿化搭建建筑物、构筑物的行为，违反了《上海市绿化条例》第三十七条第一款第四项的规定，依据《上海市绿化条例》第四十五条第一款第一项的规定，本机关现责令你（单位）：限期改正：在2020年7月18日9时00分前，作如下整改：恢复原样”。

2020年8月20日，上述涉嫌损坏绿化案件报案件延期审批并经审批通过，该报请审批内载：“第一届物业在2005年便将垃圾堆放点设置于此，由于时间长远，现任物业为第四任物业，没有相关材料。8月12日闵行某小区业主委员会发布了《关于召开闵行某小区业主大会的公告》，提出将对小区建筑垃圾堆放点改造等事项提交业主大会讨论，业主大会以书面征询业主意见的方式召开。目前为止，书面征询结果尚未统计完成，由于案情较为复杂，故申请延期”。

上海市闵行区人民法院于2021年3月22日作出（2020）沪0112民初36110号民事判决：

撤销上海市闵行区某小区业主大会于2020年9月2日作出的确定小区案涉楼栋西侧为建筑垃圾堆放点位的决定

宣判后，双方当事人均未提起上诉，该判决已发生法律效力。

裁判理由

法院生效裁判认为，

本案的主要争议焦点为

：系争业主大会决定是否符合法律规定的程序以及是否侵害三原告的业主合法权益。

业主大会作出的涉及小区业主公共利益的决定应当限于法律、法规规定的范围并遵守法律、法规规定的程序。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违反了法律规定的程序的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主行使撤销权应当在知道或应当知道业主大会或业主委员会作出决定之日起一年内行使。具体到本案而言：

首先，关于原告的主体地位。

根据诚实信用原则及禁止反言原则，在表决时投票赞成或未明确表示异议的业主不享有业主撤销权。本案原告虽未参与投票，但从原告2019年至今的投诉及诉讼情况来看，其对案涉楼栋西侧作为建筑垃圾堆放点存在明显的异议，故其具备本案原告的诉讼主体地位。

其次，关于系争决定是否符合法律规定的程序。

本案经过业委会事先讨论、表决事项事先公示、公告召开业主大会各事项、公示业主大会工作人员名单、通过当面送达和非当面送达方式发放选票、规定时间内收集选票、公开唱票计票并复核选票等程序。从现有证据来看，被告在作出案涉表决过程中，通过发放表决票书面征求业主意见，且送达、回收表决票等程序并不存在违反法律规定的情形。但就计票情况来看，闵行某小区总计发放选票703票，根据选票统计表计算，“小区建筑垃圾池改造（二选一）”的统计选票总数却为709票（案涉楼栋西侧原建筑垃圾堆放点：同意361，不同意5，弃权10，废票76，未参与视为同意多数意见203；另一楼栋西侧大杨树下面：同意26，不同意14，弃权14，废票及未参与表决视作同意多数意见不再重复计算）；而“河边人行步道太阳能灯安装”的统计选票总数则为697票（同意389，不同意44，弃权21，废票40，未参与表决视作同意多数意见203）。故，案涉两项决定事项存在6票的计票误差，闵行某小区在实际计票过程中已存在统计偏差后再行复核计票的情况，然其最终计票结果仍存在错误，可见其计票程序存在明显问题，从而难以保证其计票结果的真实性。据此本院认定系争业主大会的决定尚不符合法律规定的程序。

最后，关于系争决定是否侵害三原告的合法权益。

本案在行政机关已认定系争建筑垃圾堆放点已违反地方性法规《上海市绿化条例》第三十七条，并责令限期改正恢复原样的情况下，闵行某小区欲通过业主自治权将其合法化，违背公序良俗，亦与普通人最朴素的正义观相悖，业主自治权应有其合法的边界。系争决定通过多数人的“同意”来剥夺了系争建筑垃圾堆放点附近的包括原告在内的少数业主，就影响其居住环境的周边绿化被合法保护的权益。虽然从全体业主的共同利益出发，在可能影响部分业主利益时，部分业主应在合理范围内加以容忍，但前述全体业主的共同利益应当以符合法律、法规的范围为限。故本院认定系争业主大会的决定已侵害原告的合法权益。

综上，

系争业主大会的决定

既不符合

法律、法规规定的程序，

亦已侵害

原告的业主合法权益，故原告要求撤销该决定的请求，于法有据，本院予以支持。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第280条（本案适用的是2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第76条）

第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

《中华人民共和国物权法》第76条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则;

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

（六）改建、重建建筑物及其附属设施;

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

注:《中华人民共和国物权法》有效日期为2020年12月31日止,届时此条例被《民法典》所替换。

来源｜上海市闵行区人民法院

责任编辑：王英鸽

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