未来，什么样的房子才能保值？

原创 张岳

在3月22日的国务院常务会议上，总理李强就房地产发展的未来方向提出了新的指导。

国常会通稿里，有一句话非常值得关注——“加大高品质住房供给”。

结合年初以来的一系列政策调整，未来国家支撑什么样的房子？什么样的房子最保值？已经非常明确！

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这种房子以后更保值

早在3月9日，住建部长在“两会”上接受记者采访时，就7次提及“好房子”。

今年“两会”期间，对房地产的最新表述也在“改善”之前加了“多样化”，进一步说明政策导向的转变，好房子是未来房地产市场的大趋势。

3月15日，上海松绑“7090”政策，上调了中小套型住宅标准和比例，迈出了一线城市“加大高品质住房供给”的第一步。

深圳紧随上海，昨夜坊间流传一个截屏：深圳将停止执行实施了18年的住宅“7090政策”！今天上午，多家媒体报道：深圳市规划和自然资源局相关人士证实，该文件属实。

还有去年10月，经济观察网报道，自然资源部于9月底向各省市自然资源主管部门下发文件，内容包括建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等，这意味着远郊“禁墅令”或作废。

以上政策变化都预示着，低密度洋房、大平层和别墅将会成为未来高端居住的主要发展方向。

随着这些政策的调整，“好房子”的价格上限将被打破。

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这座桥，成为突破点

先别急着去一线买别墅和大平层，事情没那么简单。

你可能会面临以下问题：

1、一线城市，核心地段的别墅和大平层价格在云端，担心买在高点

2、而郊区的别墅和大平层，远离了城市中心，也就失去了意义

3、北上广的城市发展是资源高度集中的“单中心”发展模式，豪宅市场只有存量

4、深圳是“多中心”发展模式，从罗湖商贸、福田金融、南山互联网、宝安先进制造，城市中心不断变迁，可能会涌现新的豪宅

5、遗憾的是，现在深圳西部也是寸土寸金，土地大多用于产业发展，住宅容积率普遍5.0，很难出现低密度别墅产品

一座跨海大桥的出现，成为了突破点！

深中通道计划今年6月具备通车条件，从深圳前海到马鞍岛，只需要约30分钟。（信息来源：深圳新闻网）

而这座桥的出现，也让马鞍岛成为离深圳城市中心最近的“留白之地”，充满无限可能。

如果你一直关注湾区发展，你会注意到粤港澳大湾区的重心正在向珠江口转移。所有城市都在向着珠江口方向发展，如深圳布局了前海、广州设唯一城市副中心南沙、东莞打造滨海湾新区……

而中山马鞍岛，是珠江口东西岸融合的最大受益者，它将率先成为黄金内湾时代的“富人区”。

值得关注的是，马鞍岛作为深中通道落脚点，其大量土地用于高新产业，去年3月，马鞍岛还进行了用地优化，3000亩住宅地调整为综合产业用地，住宅用地降至5835亩，占比由21%降至14%。（数据来源：南方+、《翠亨新区规划2019》）

在这样的背景下，嗅觉灵敏的房企已经提前布局。

2021年，万科携手深业打造湾中新城，项目位于马鞍岛头排位置，集“未来之门”地标双塔（含五星级酒店和甲级写字楼）、联检码头、会展中心、滨水休闲商业街、2幼儿园1省级规划小学、全系海景住宅、临湾高层办公、湾中公馆八大业态于一体。

示意图

万科作为第一个进驻马鞍岛的世界500强房企，同时也是迄今为止拥有马鞍岛最多地块的开发商，将在今年集中交付一系列高端配套设施。

如中山港新客运码头预计6月达到通航条件，湾中水街商业预计2024年试运营，湾中新城洋房迎来第2、3批次交付……

此外，3月15日，万科获得深圳国资委的大力支持，公告显示深铁集团计划以战略配售方式认购中金印力消费REIT，估计投资约10亿元。

2023年，万科在中国房企交付排行榜中位列第二，2024年开年的前两个月，在百强房企销售额都在下滑的市场下，仅有两家房企销售额超300亿元，而万科就是其中之一！这进一步证明了万科强大的交付、销售能力。（数据来源：亿翰智库、中指研究院）

作为全国网红盘的湾中新城也实现逆势热销，2023年的销售面积夺得湾区第一，全国第九；2024年开年两个月的销量也持续霸榜湾区。（数据来源：克而瑞）

去年7月，万科再度联手深业以19.8亿元成功竞得中山马鞍岛的一宗宅地。该地块被自然水系环绕，拥有珍稀景观资源，同时规划上强调容积率不超过2.0。

据了解，该地块命名为万科深业·湾中新城|原墅，计划在这块宅地上打造一系列全新的低密度洋房和高层，以及“一线临河，有天有地有院子”的神秘产品——『和苑』。

示意图

如果能提前布局马鞍岛的低密豪宅，不失为一个明智选择。而且与其它一线城市的郊区豪宅不同，马鞍岛主打配套先行。

住在原墅，出门就是极具昭示性的约249米高的西岸门户封面未来之门，含建筑面积约4.5万㎡五星级酒店和建筑面积约25万㎡甲级写字楼，方便办公和商务接待。

日常休闲娱乐，项目本身自带的约4.7万亩无界公园、东南亚风情会所和无边际泳池，家门口就是建面约9.3万方风情商业街区，已签约10个主题IP，城市繁华和自然静谧一步切换。

想象一下，在繁忙的大城之中，拥有一个属于自己的安静院落，既能享受城市带来的便利和繁华，又能随时回归到那份只属于你的平静与宁谧。这种产品在一线城市实在是太罕见，太稀缺。

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感受带“院子”的生活

从开发商获得的最新消息，『和苑』的实地样板间预计本月月底开放，套数不多，而且每一套都是绝版。

这种产品很难复制，卖一套少一套，非常值得收藏。它有五大必买理由：

第一，项目靠近【深圳前海】，享受湾中新城和前海两地配套，深中通道直达前海，地铁、高铁、码头、机场四通八达，链接全球，事业打拼和享受生活两不误。

交通示意图

第二，在深圳核心地段，如波托菲诺纯水岸十二期临湖别墅，555平，2017年以3亿总价成交，2019年报价4.3亿。相比之下，『和苑』的价格还不到深圳同类产品价格的一个零头。（数据来源：深圳房地产信息网）

第三，原墅邻河道而建，走出门便是公园，项目所在的这片土地及其自然风光，构成了真正稀缺且不可再生的资源。

第四，产品本身就足够稀缺，且可以按照不同需求“定制”专属于自己的空间，既可以是高端的接待会所，也可以是独具特色的私人藏馆，甚至产品本身就是一件值得收藏和代代相传的时代杰作。

第五，『和苑』产品的建筑设计也是领先于时代的，专注于满足当下最新居住偏好。

3月30日，万科深业·湾中新城|原墅实景示范区正式向公众开放，其建筑设计汲取灵感于马来西亚千万年雨林的顶级隐奢酒店，整体风格融合了轻松愉悦与极致舒适，充满了东南亚的独特风情，为每一位归家的居者提供了如同度假般的非凡体验。

效果图

走进入口，首先映入眼帘的是一片静谧的睡莲池——尚盈池，以“泗水归堂”概念呈现，不仅展示了水的灵动美，也寓意着天人合一的生活哲学。

步上二楼，一个宽敞的无边际泳池展现在眼前，泳池面对着270°环湾水道和绿地公园，畅游之余，享受鸟鸣与海浪交织的自然乐章，视线所及之处皆是心旷神怡的美景。

效果图

产品含盖建面约89-119㎡高层、建面约129-145㎡洋房，以及备受期待的拥有私人庭院，提供院落式生活体验的建面约198-239㎡『和苑』。

首层的LDK（客厅、餐厅、厨房）空间达约58㎡，宽敞明亮，设计精致，是家人共享欢聚时光的理想场所。

坐在客厅，近处绿意盎然的院落，远处的波光粼粼的河景涌入整个室内空间，让你仿佛置身于大自然之中，忘却室内和室外的界限。

二层约55㎡的主卧室，品质堪比酒店套房内含书房、独立卫浴和衣帽间，真正做到主卧小家化。

约5.45米宽的观景阳台，你可以在这里读书、喝茶、晒太阳，或者只是静静地享受这片私人空间带来的宁静和放松。

三层和四层的设计更是匠心独运，全楼层的室外露台让自然的触感无处不在。

在这里，你可以随心所欲地享受户外露台上的烧烤、音乐和啤酒；或者一个人看日落吹海风，仰望无边星空，尽情品味人生。

『和苑』效果图

在万科深业·湾中新城|原墅实景示范区开放当天，万科还将举办一系列精彩纷呈的活动，你将有机会深刻体验泰式风情集市的独特魅力，无需跨越国界，就能亲身感受异国文化的度假风情。

展望未来，低密度洋房、高层和别墅可能会成为未来高端居住的主要发展方向。

而深中通道的开通也为更多寻求机会的豪客拓宽视野。在此背景下，『和苑』将成为一个备受追捧的热门选择。

3月30日，万科深业·湾中新城|原墅实景示范区正式开放，感兴趣的朋友一定不要错过这个机会。