江苏
这两天群里都在讨论
玲珑湾崩了
玲珑湾最近的成交价，不断刷新着人们的认知，从高端楼盘到崩盘，稳定在3.5万左右，玲珑湾只用了不到1年的时间，价格对比高点几乎腰斩。
作为对比，唐宁府（钟南街118号）3月25日也成交了2套，洋房的价格6.4万/㎡，高层的价格5.3万/㎡，狠狠地把玲珑湾踩在脚下，要知道唐宁府并不属于核心板块，学区也一般。这一刻，地段论也好，学区论也好，几乎都解释不了这个现象。
今天我们就来理一理这背后隐藏的逻辑。
首先需要说明的是，成交的房源是玲珑湾6区，位于小区最后一排，没有湖景又紧邻高压线，价格一直是板块垫底，正常情况就比前排便宜30%以上。目前挂牌价5.7万，实际成交价格一般都在4万左右。
作为园区领头羊，玲珑湾一直是万科的标杆项目，后续也衍生了湖西玲珑、玲珑东区、玉玲珑等系列产品，但都没能超越。
玲珑湾最大的优势是景观，小区正南面金鸡湖美景一览无余，几乎没有小区能与之媲美。但是头排的房源非常稀缺，价格也非常稳定，不在我们讨论范畴。
除了景观之外，玲珑湾位于园区核心中的核心，学区方面有星湾学校加持，物业方面万科也因为严格而好评如潮，小区人群的素质也非常高，很多都是早期进入园区的高管。
在这些优势的加持之下，尽管玲珑湾靠近高压线，还有高架匝道等不利因素，但也并没有影响它成为神盘。
说了玲珑湾，再说说唐宁府。
作为“胜浦第一豪宅”，唐宁府属于胜浦街道，在地段上毫无疑问被玲珑湾碾压。学区属于星汇学校，根本不能和星湾比，与东沙湖之类的学校伯仲之间，妥妥的第二梯队。它的优势在哪里呢？
首先是新，小区2018年交付，几乎比玲珑湾晚了10来年，产品差不多领先一代，又是精装交付，有高层有洋房，可见的品质是远高于玲珑湾的；
其次是定位改善，小区四房起步，最小面积143㎡，而玲珑湾还有很多50多平方的房源，租住人员流动性较大，降低了小区的品质；
三是周边配套好，医院，学校，商业，地铁，公园，甚至奥体中心都近在咫尺，还没有玲珑湾的不利因素；
从居住的角度出发，唐宁府显然比玲珑湾更宜居。
在“跌没一套唐宁府？！园区和风雅致为何两年降了800万？”文中我们说过，2022年以后，核心区的高端楼盘供应量增加，产品也全面迭代，而当年的高端楼盘不仅落后了，也老旧了，所以降价也在情理之中。
谁在追捧玲珑湾？大部分都是“中产”和向往成为“中产”的人。
在很长的时间，大家对玲珑湾往往肃然起敬。哪怕居住不是那么便利，房子的面积小一点，但只要住在这里，就意味着身份和认可，中产们都可以忍受。但如果挂上了老旧或者落后的标签，这就让他们有些犹豫了。
而越来越多的业主用完学区后，将玲珑湾的小户型置换到更大、更新、更宜居的小区，这就让接盘的中产们集体破防了。如果整体经济向上，或许中产们还能接受，但如今的行情之下，大家只能感慨，我把你当神话，你把我当韭菜。加之玲珑湾的供应量巨大，在这样的博弈之下，价格自然是江河日下。
玲珑湾最有价值的，只剩下学区属性。而经历过书包翻身的80后，对学区房还是非常重视的，为此倾其所有的也不在少数，这也是玲珑板块前几年定价的压舱石。
星湾学校作为园区仅次于星海的存在，崛起其实也没有几年，但由于园区教育均衡的理念，也不能说遥遥领先，反而很多理念和设施还不如新学校。
经过这些年的对比，大家最终发现，学区根本无法改变命运。
正如林则徐所说，“子孙若如我，留钱做什么？子孙不如我，留钱做什么？” 换句话说，孩子能读书，学区房有什么用？孩子不能读书，学区房有什么用？
90后不仅整顿了职场，也开始整顿学区房。与其在狭窄赛道上内卷，不如趁早规划其他路线，改善生活品质。
80后卷完学区之后，如今似乎后继无人。
房子在变，买房的人群也在变。
我们在核心学区房也崩了？多么痛的领悟！也说到过，那些高溢价的学区房，随着房龄的增长和代差的加剧，会逐步回归真实的价值。
最近苏州的二手房市场，能稳住的，反而是那些二线学区，配套成熟，产品优秀的房子，比如吴中区的泱望雅苑，高层也能稳在3万+，虽然板块不同，但背后的逻辑几乎一模一样。
你会选择老破学区房吗？
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