华润北京的美丽与哀愁

文/狗蛋分蛋

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3月26日，华润置地2023年年报数据出炉，报告期内，华润置地营收利润双增。

其中，合并营业额同比上升21.3%，股东应占溢利同比增长11.7%，核心净利润，连续18年保持增长，达到了277.7亿元。

去年公布2022年业绩时，华润已经实现过一次对中海核心利润的反超，根据中海28日发布的业绩，2023年中海核心净利润为258.1亿元，这意味着：

华润“新利润王”的身份已经稳住了。

自打2021年起，华润置地的业绩、发展就开启了奔跑模式。

2011年至2021年间，华润置地的销售规模在全国经常是第8或者第9，拿地规模在全国房企中基本上没有进过前5。

2022年起，华润置地的销售额，已经稳居全国前4，权益拿地金额与面积已经跃居全国前3。

业绩会上，华润置地执行董事陈伟表示，2024年华润要加快销售回款速度，坚决进行一季度和上半年抢跑：

开年即要冲刺，全力提升业绩实现节奏。

这话铁柱听着挺耳熟，去年1月华润置地工作启动暨誓师大会上，董事会主席李欣也说过，2023年开局即决战，起步即冲刺。

华润真的很想进步。

业绩发布之前，2月6日，华润置地再次迎来重大组织架构调整，原有的7个大区重组为5个大区，原有28个地区公司， 直接少了8个。

华润置地一向稳健，30年历史中，大的组织架构调整只出现过3次，而近年来这两次，都在大刀阔斧搞精简。

尤其是2021年那次实现部门精简之后，华润进步的步伐大大加快，不少人将其看成：

华润置地逆势突围的契机。

在这三次调整中，华润北京市场总是首当其冲。

2016年华润第一次组织架构调整前，华润北京还是一个单独命名的大区，叫“北京大区”。调整后，“北京大区”和当时业绩排名不高的“山东大区”合并，成立了“华北大区”。

如今“华北大区”又吸纳了集团内业绩垫底的“东北大区”，成立“北方大区”。

从北京大区，到华北大区，再到北方大区，华润北京市场仿佛已经被淹没在众多兄弟之中了。

加上这两年，华润置地华东大区和华南大区表现亮眼，因此也有不少人调侃：

华润置地的崛起，建立在北京市场战略地位的下滑上。

这话说得其实有些片面，毕竟一个房企的进步，影响是多方面的，但在华润飞速发展这几年，华润北京确实面临着很大的压力。

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说起华润置地，其北京公司总是绕不开的话题。

华润置地成立30年，最早就是起家于北京，如果说华润集团是共和国的“央企长子”，那华润置地北京公司，就是华润置地真正意义上的：

地产长子。

华润置地目前有4大产品系，分别是瑞系、悦系、润系、时光系，其中打响华润名号的时光系，润系首发都是在北京。

华润内部几次重要品牌升级，比如2009年的高品质品牌战略发布会，也都放在了北京。

30年时间里，近半数时间，长子北京公司都是华润置地销售业绩的绝对主力，北京市场也是华润置地发展的重中之重。

但俗话说得好，只有一条腿，怎么蹦跶都跑不快。

尤其是2019年起，华润置地连续两年权益销售额掉出全国前10，已经出现了掉队的危机。

当时在华润置地一场商务品牌发布会上，时任副总裁、华润置地华北大区总经理的蒋智生表示：

华润置地面临着地产中年油腻男的焦虑。

为了应对“中年危机”，华润给出了自己的解决办法：

重塑。

具体来看，除了组织架构调整外，最大的变化就是对深圳和上海区域的重新加仓。

2021年，深圳从原华南大区独立为“ 深圳大区”重点发展，而4大产品系中，华润置地将最高端的瑞系、悦系，首发都选在了深圳。

2022年，华润置地全国拿地870多亿，其中包括深圳在内的大湾区就拿了292亿，占比超过33%。

那段时间，华润置地因为围标事件在上海被禁止拿地，不过依旧不妨碍其对上海市场的虎视眈眈。

在禁令解除的2023年，仅一年华润拿地权益金额就达到了217.63亿，直接登顶上海房企拿地排行榜。

相比之下，北京就略显惨淡。

2020年，华润北京市场权益销售额117亿，在北京房企中排名第7，2021年更是排到了第10，在此之前，华润几乎没有掉出过前五。

2023年，华润在上海土拍市场叱咤风云之时，北京全年拿地仅近72亿，单独拿地仅：

2宗。

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其实，老父亲的做法也不难理解，毕竟大部分房企的资源就这么多，难免会有顾此失彼的时候。

如今不少房企为了平衡，搞的都是“摇摆打法”，今年在北京拿地， 回了款再去上海拿地，然后回款再回北京。

只是说，有了上海和深圳两兄弟加入，北京想要再次被重视，回摆的周期可能更长了。

这也让华润北京面临更大的市场压力。

自从房地产市场深刻调整后，头部房企对“安全岛”一线城市，就抓得更紧了。

这两年，国央企开发商大部分对北京都是爱得深沉，还有点拿地能力的民企开发商，也一个个争着进京赶考。

比如招商蛇口一年一个“重回”，去年华北团队调整后，招商开始重回北京，一年拿地新增货值干到了前五。

中建系近两年在北京的进攻势头更是越发凶猛。

中海就不用说了，多年前就是华润在京最大的对手，目前已经连续5年霸榜北京销冠。

其他的像中建智地，中建玖合、中建壹品......最近两年，都是北京土拍市场的常客，比如2022年，北京全年成交土地总数是55宗，中建系至少拿了14宗地：

包揽了四分之一以上。

到了2023年，中建系攻势丝毫不减，北京全年64块土地出让，包括中海在内的中建系拿下12宗。

北京市场比较火热的地块，比如去年3月的朱辛庄地块，当时吸引42家房企报名，中建系默默出动6个公司，中海、中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建东孚现身围猎。

这阵仗，神仙来了也得低头。

更别提处在发展尴尬期的华润北京了。

前有中海、保利、招商这些同重量级选手压阵，后有中建系各局地产公司，以及建发、越秀、华发等一众国企准备在北京大展身手.......

华润想要在北京拿地，越来越难。

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也许是业绩承压的副作用，最近几年，华润北京区域的产品口碑，也出现了不小的压力。

其实在最早的时候，华润北京项目，可以说是华润置地的口碑担当。

像北京最早改善项目之一的华清嘉园、2005年起，5期开发销售破百亿的橡树湾、北京最早生态住宅之一的西堤红山等等......

那时在北京提到华润，就是不少人心中“高品质住宅”的代名词。

不过自打2016年，北京二环上的豪宅昆仑域，因为交房减配等问题被维权开始，华润在北京的口碑，好像就没那么稳定了。

近一点的，2022年底，华润北京平西府板块“北清橡树湾”因为降价和虚假宣传被维权，2023年的西红门橡树湾也因为减配等问题被维权。

2023年9月，有北京幸福里润府业主发小红书，说验房时发现，自己房子在一场大雨之后化身水帘洞。

业主很不理解，总价1000万的房子，又是央企开发商，怎么还干不过一次天气变化？

在此之前，华润海淀幸福里项目也曾因为下雨渗水被业主在社交平台吐槽，评论区有网友打趣：

两座幸福里都没扛住大雨。

你要说华润最近几年不注重项目品质了，其实也不然。

去年华润在上海打造的项目“观宸润府”，以及“虹桥润璟”等几个初级改善项目，都收获了很高的口碑。

比如虹桥润璟，入户大堂的墙面是岩板，厨、卫到处是大面积的奢石，就连户内门把手也都是皮质设计。

放在过去，基本上都是过去千万级别豪宅才有的装修标准。

去年12月，华润置地举办首届高品质大会，提出在“精细设计准则、毫厘工程标准、情感悉心服务”三大理念基础之上的“高品质九观”。

铁柱细看了一下，从人居体验，质价比，到智慧住宅，如今主流高品质住宅所需求的点，基本上都涵盖了。

这证明华润的产品理念和迭代能力，还是在线的。

今年开年，华润北京京熙润府、中环悦府、北京润府三大新盘联动。

其中北京润府刚刚拿地，为了这块地，华润豪掷75.38亿元。

基本上和去年一年的拿地金额相当。

2024年，摆锤摇动，终于轮到了北京。

不过华润北京新项目，也迎来了不少人的质疑。

比如北京润府项目，拿地楼面价4.31万/㎡，期房指导价6.5万/㎡，地块要求附带两个公园，一所幼儿园，一个大型商业。

原本就只有2万的利润，还要承担如此多的配建，利润空间怎么看都不大，人们怕交楼时，华润再来个减配的戏码。

华润置地成立30年，进入北京30年。

三十而立，华润置地还在不断追求进步，对于和华润置地几乎同龄的长子北京公司而言，既是一种压力，又是重拾当年荣光的机遇。

能否用产品打动市场，能否在北京重新赢得口碑，最后在交出一份亮眼的成绩单？

首发的三个新盘，就是重中之重，咱们拭目以待。