福州南二环片区新投·映南台分析

继续楼盘分析，南二环四大金刚，最后一个新区操盘的映南台，资料也正式放出，看看板块后续的新品厮杀会如何。

楼盘情况

新投·映南台：备案名（城央境），地处：仓山区东园路东侧、北园路北侧。

项目占地42亩，规划453套，主打8-10层洋房，以及14-15层的小高层，主推建面：89-130平。

土拍情况

2022年5月27日，新区集团以底价7.66亿元拿下宗地2022-23号东升旧厂房出让地块一，平均楼面价13515元/平。

地块面积42.51亩，容积率2.0以下，限高50米，商品住宅销售指导均价为29500元/平。

地块须建设商贸楼建筑面积5500平方米，由福州市人民政府指定单位按照5597元/平方米回购。

分析：2022年的第二场土拍，新区兜底了东升的第二幅纯商地块，配合当天建总兜底，以及2021年底，榕发+左海兜底的北园，四大国企在南二环构建了目前的四大金刚。

从土拍来看，当天南二环成功拍出SM地块，不过依然没有带动其他房企进场，最终两幅纯商被底价拿下。

从楼面价来看，新区这幅1.35W最低，对比建总1.55W，榕发、左海的1.75W，价格优势最明显。

地块存在商贸楼回购，实际可售楼面价预计在1.5W左右，依然有价格优势。

从地块体量来看，也是四大金刚最小的一幅，整体的操盘压力最低。

不过房企拿地后，时间过去近2年都还未上市，另外三家都已经上市大半年，可以说客源被消耗不少。

对于新区集团，顺便聊聊，这几年本土国企进场，新区的存在感相对弱一点。

房企主要集中在2022年兜底，其中拿下三幅纯商，两幅安商。

从纯商的地块来看，五四北的袖珍地块，位于涧田湖周边，楼面价高达1.8W，不用过多分析，基本是套死状态。

三江口的144亩巨型纯商，虽然楼面价8K出头，但是整个板块的库存压力，这样的楼面价预计也是艰难。

相比较而言，南二环的这幅，相对来说反而是较优的一幅。

从房企目前的操盘状态来看，时间过去2年，基本都未上市，可以说也很值得思考。

这几年，榕发、建总、左海等代表的国企，开始在市场普及，作为对比，当初一起进场的建工、新区等，转型的难度更大。

综上，房企自身市场认可度一般，虽然地块有价格优势，但是上市过晚，板块目前信心偏弱，后续的压力依然不低。

户型情况

89平米：三房两厅两卫，分为端头和中户，非常主流的三开间朝南，动静分离布局，配合板块的购买力，相对匹配市场，不过榕发和左海，存在基本一模一样的产品，同质化的压力过大。

110平米：四房两厅两卫，位于端头，三开间朝南，动静分离，缺点在于两个卫生间都位于内部，走廊空间浪费较大，两卫的空间都不大。

这个户型布局和左海的108平，基本一致，依然是同质化的产品。

115平米：四房两厅两卫，四开间朝南，同样算是比较主流的布局，常见于一梯一户或者洋房的楼栋，对比建总的115平，优势在于得房率更高。

120平米：四房两厅两卫，大面宽横厅布局，整个空间感不错，在四大金刚里面，也没有一样布局的同面积产品，对于部分刚改客源有一定吸引力。

130平米：四房两厅三卫，四开间朝南，厨房做了升级，与建总类似厨房+餐厅融合，不过实际居住根据个人习惯调整，主要硬伤在于次卫是暗卫，面积偏小。

分析：对于项目的户型定位，面积上限是最低的一个，其中89-110的产品，与榕发+左海基本一致，后续上市就是直接的竞品。

对于115-130平的户型，整体的优势就是得房率不错，这个也是目前南二环板块最大的优势所在。

受限机场限高，打造小高层或者洋房，整体公摊较低，这几年国企的户型也会偷飘窗、设备平台，比市场其他板块同面积段的套内更多。

整体的户型布局也基本没有过大硬伤，可以看到不少楼盘的身影，这也无可厚非，市场已经逐渐形成共识。

区位情况

项目位于南二环，距离一号线770米，优势不如左海、建总，距离万达、中骏世界城等，500米左右，整个南二环的在建商圈都能步行可达。

项目周边规划了中小学，麦顶小学分校入驻，当然这几年随着清华附中、榕博集团等，学区炒作也过了一个风头，麦顶也只是给出分校而非校区，相比于三江口，这里资源也一般。

对于项目而言，左侧紧邻老旧小区东滕苑，一定程度影响城建观感。

地块宽度一般，导致03、09两栋楼，虽然看上去是居中的楼王，实际存在采光隐患，可以借鉴中骏璟悦一期的情况。

除了这些外，项目南侧规划是古建，这几年南二环的庙宇安置闹剧也不少，后续也是一个隐患。

综上，对于项目区位而言，周边商圈、交通、教育配套都有所覆盖，但是都谈不上非常出彩，只能期望未来入住后，有一定的转变和预期兑现。

价格情况

项目指导价2.95W，没有太多参考意义，主要是参考周边：

1、建总江南尚璟：去化率最高，定位刚改门槛，毛坯均价2.7W
2、榕发北源云筑：精装连廊楼栋，首开均价2.8W
3、左海望悦：精装连廊楼栋，首开均价2.68W

分析：对于项目而言，最大的参考就是北源云筑和望悦，两个项目精装售价在2.7-2.8W，不过开盘大半年去化并不理想。

目前去库存周期要达到10年左右，很明显这里面价格也是一个主要因素。

假如以去库存+价格做参考，新区土拍没有精装要求，可以做到毛坯2.5W左右上市，压低刚需门槛。

这也仅仅是不做互相竞争的背景，如果把楼面价也带入进去，差价2K。

相当于同样的差价下，这个项目可以做到2.3W左右的售价。

很明显，如果打出这个价格，会直接挤压另外两个同质化新盘。

至于最终要如何定价，个人倾向佛系卖房的节奏：定价2.5-2.6W。

从市场角度来看，南二环楼市，低迷的背后原因过多，房价可能并非首要原因，整个佛系操盘，遇冷无所改变，加上短时间同质化产品集中供应，前几年消耗大量地缘刚需。

可以说拯救南二环，还是需要来一个热销盘，希望新区能做出走量的考虑。

楼盘总结

项目位于南二环，优势在于纯商定位，户型设计贴合市场，整体得房率不错，周边配套覆盖也相对充足，劣势在于周边库存较大，项目南侧存在古建，距离地铁优势不明显等。

对于有意向的购房者，看最终上市价格再做考虑，目前整个板块的去化率摆在那，近期水晶榕著等降价分销，也在告诉市场，佛系卖房最终也熬不住。

题外话

关于南二环的板块，个人依然不觉得这里很差，甚至觉得这里蛮适合刚需，不管是配套还是得房率（很多人拿来和东区比较，个人无脑觉得南二环优势更大）。

3年前的南二环PK五四北，市场普遍不看好五四北，只不过随着五四北库存走低，南二环表现低迷，整个楼市风向标也出现了改变。

从前几年郭宅和后坂等新盘，吸引不少刚需购买，除了营销外，肯定也是得到市场认可。

只不过短时间内，低迷的楼市配合偏差的去化，打散了整个板块的信心。

目前最大的矛盾，站在看好的角度，但是低迷的去化，又让买房望而却步。

市场形成一致性看空后，到底新盘要给出什么样的价格，才能跑量？